Вверх по лестнице, ведущей вниз

Минуло два месяца с тех пор, как вступил в действие «Закон о жилищно-накопительных кооперативах», впервые устанавливавший правила работы для этих организаций, отдаленно похожих на ЖСК. Закону приписывалась роль великого чистильщика: он должен был научить население разбираться в новых формах жилищной кооперации и создать совершенно невыносимые условия для предприятий-однодневок, организовывавшихся под видом жилищно-накопительных кооперативов лишь для того, чтобы набрать денег да исчезнуть.
Ничего подобного пока не получилось. Закон дал непредсказуемый эффект.
Путаница в терминологии как была, так и осталась – многие жилищно-накопительные по сути своей кооперативы (ЖНК) по- прежнему существуют под названием жилищно-строительных (ЖСК). О вымирании пирамид на кооперативной ниве ничего не слышно – федеральная структура, которая должна контролировать этот процесс, пока лишь «собирает информацию». Правда, кроме того, она грозится начать проверки, но ни одной еще не было.
Единственный конкретный результат: настоящим, добросовестным ЖНК стало труднее работать.
Первый отечественный жилищно-строительный кооператив нового типа (теперь их называют жилищно-накопительные) «Строй и живи» появился в апреле 2001 года в северной столице. За право называться автором этого изобретения борются сегодня Наталья Гордеева, разработавшая устав кооператива (теперь – председатель совета некоммерческого партнерства «Правовой дом», под крылом которого работают кооперативы «Наш дом» и «Новосел»), и нынешний владелец «Строй и живи» Павел Штепан (он же – президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга).
Объясним: отличия ЖНК от ЖСК таковы:
1. Члены ЖНК не получают субсидий ни от предприятий, ни от государства и покупают квартиры исключительно за счет денег, накопленных ими самими и товарищами по кооперативу.
2. Члены одного ЖСК живут (или владеют квадратными метрами) в одном доме, который они же и построили в складчину, а члены ЖНК могут жить где угодно, даже в разных городах.
Фактически ЖНК – это просто общая копилка. Вступая в такое объединение, человек вносит в общую кассу первый взнос (как правило, 10–15% стоимости будущей квартиры), оплачивает работу штатных сотрудников кооператива и периодически перечисляет деньги на паевой счет ЖНК. Накопив некую пороговую сумму, он получает право на приобретение площади за счет кооператива и, справив новоселье, начинает расплачиваться, постепенно возвращая стоимость квартиры с процентами. Проценты обычно небольшие (1–2% годовых в рублях), не сравнимые с теми, под которые дают кредиты на покупку жилья в банках (18–20% в рублях, 10–13% в валюте). А рассрочка такая же, как у банков, – до 10 лет.
Ощутимый минус такой схемы – вступив в кооператив, вы не знаете и в принципе не можете знать, когда получите квартиру. Все зависит от того, какие условия изначально заложены, как часто будут вступать в ЖНК новые люди, как быстро уже вступившие будут пополнять общую копилку, наконец, от того, как меняются рыночные цены на жилье.
Тем не менее алгоритм работал: участники «грамотных» ЖНК получали квартиры через 2–4 года после вступления, а то и через год.
На 1 апреля в городе было 29 жилищно-накопительных кооперативов. Какая-то часть из них – пирамиды. С 1 же апреля все ЖНК работают в строгих рамках свежеиспеченного закона.
По закону о ЖНК жилищно-накопительный кооператив теперь не может быть зарегистрирован, если число входящих в него пайщиков меньше 50 или больше 5000. Правила игры теперь тоже жесткие. Если член такого кооператива по уставу может въехать в квартиру, уплатив до 30% от ее стоимости, кооператив может добавить к этому из общей кассы еще 30%, не более, а остальное необходимо взять у какого-нибудь банка в кредит. Что в итоге ведет к удорожанию жилья.
В ЖНК, существующих больше года, даже накопив 30–50% и заняв место в очереди, человек не может получить квартиру, раньше чем прождав еще один-два года. Даже если у кооператива полно денег и есть такая возможность! Получается, что закон запрещает кооперативам развиваться в сторону улучшения условий для тех, кто в них состоит. Впрочем, все это делается для увеличения устойчивости ЖНК – чтобы стоящие ближе к голове очереди не слишком эксплуатировали стоящих в хвосте.
Еще одно требование: срок полной расплаты за жилье после его приобретения не должен превышать полутора сроков накопления пороговой суммы. То есть, если хочешь потом медленнее расплачиваться, медленнее копи изначально (оно и неплохо: ни в чем себе не отказываешь, вот только квартиры при таком раскладе как не было, так и нет)...
По мнению Павла Штепана, одного из основных авторов закона, последний должен был не только прикрыть всякие недобросовестные кооперативы, но и ускорить развитие добросовестных.
Точные данные о количестве кооперативов – кандидатов на ликвидацию – должна предоставить Федеральная служба финансовых рисков, созданная специально с этой целью.
– У нас уже забрали документы, обещали устраивать проверки каждые три месяца, но они начнутся, наверное, только с 2006 года, – рассказывает Дана Гаврилова, маркетолог ЖНК «Русь». – Думаю, новых ЖНК появляться уже не будет, по крайней мере в ближайшее время: набрать сразу 50 членов довольно трудно.
В то же время не закрываются и старые: чтобы закрыться, нужно купить последнему из пайщиков жилье.
– У нас сейчас средний срок ожидания покупки квартиры после накопления пайщиком 50% ее стоимости – 12 месяцев, – продолжает маркетолог. – Но теперь затягивается подбор квартир, потому что инвесторов испугал новый закон о долевом строительстве, а из-за проблем с государственной регистрацией затягиваются и сделки. Возможно, придется увеличивать сроки покупки жилья, а максимальный период рассрочки, в соответствии с новыми требованиями, наоборот, сокращать. Например, если человек преодолел порог за год, он должен полностью погасить долг за 1,5 года – получаются очень большие ежемесячные выплаты.
Малый спрос на жилье, по самым пессимистичным прогнозам, продлится до сентября. Осенью, по идее, жилищно-накопительным кооперативам будет полегче – станут появляться новые желающие поучаствовать в «игре», очередь начнет рассасываться. Вот только прайс на квадратные метры при этом тоже поползет вверх.
– В такой ситуации выгода от вступления в ЖНК может сойти на нет, – считает Леонид Сандалов, замдиректора агентства недвижимости «Бекар». – Даже если рост цен умеренный, 10–15% в год, уже через два года после внесения половины стоимости квартиры человек не сможет получить ту площадь, на которую он рассчитывал: за это время она подорожает на 20–30%. Если подъем ценника оказывается выше, чем проценты по кредиту, то ипотека будет выгоднее, чем ЖНК.
Пока что цены стоят и даже падают – на самое непопулярное жилье (хрущевки, брежневки, панельки). Почти стоят и очереди на квартиры в кооперативах. При отсутствии вновь вступивших приобрести очередную квартиру для своих членов кооперативы могут только за счет возврата средств теми, кому апартаменты уже купили, а это тормозит процесс в разы. Большинство ЖНК все еще работают под старым, вводящим в заблуждение названием – ЖСК. И на прежних условиях: например, предлагают рассрочку до 10 лет. При этом по новым правилам человек должен копить пороговый взнос... не менее 7 лет.
На подгонку уже существующих программ под новые правила кооперативам дали год. А г-н Штепан заявил, что хочет внести поправки в им же самим разработанный закон. Но пока не удалось.

Алексей ОРЕШКИН