Мансарда окнами на смольный

8 августа 2005 10:00

Смольнинский районный суд рассматривает дело, фабула которого традиционна для последнего времени: жильцы дома 6 по Смольному проспекту требуют прекратить переоборудование мансарды. Частично суд уже пошел навстречу гражданам: действие распоряжения администрации Центрального района о переоборудовании мансарды приостановлено. Инвестору же запрещено производить работы до тех пор, пока суд не вынесет окончательного решения по жалобе жильцов. Однако в этой истории есть то, что отличает ее от прочих...



Переоборудование питерских мансард в жилые помещения – один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ. При минимуме затрат получается максимальная прибыль – ведь жилье строится на всем готовом, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая уже существующим полом, потолком и стенами. В данном случае мансарда имела общую площадь более 300 квадратных метров – можно было рассчитывать на неплохой «навар».
Однако, если в доме имеются жилые помещения, находящиеся в частной собственности, то, в соответствии с 290-й статьей Гражданского кодекса, мансарды (как и подвалы и чердаки) находятся в общей долевой собственности всех владельцев.
В том случае, если часть квартир в доме осталась в собственности города, мансарды оказываются в совместном владении города и частных собственников квартир. Что означает: ни одна мансарда не может быть передана инвестору для реконструкции с последующей продажей, поскольку это нарушает права владельцев приватизированных квартир.
Для дома 6 по Смольному проспекту инвестиционный договор о реконструкции мансарды был заключен в январе 2004 года между КУГИ и компанией «Бизнес Линк». Заметим, что инвесторы (эти цифры они сами недавно озвучили в суде) рассчитывали на приличную рентабельность: 48,8 процента за 15 месяцев, или 91,7 тысячи долларов США («Бизнес Линк» планировал вложить в реконструкцию 188 тысяч долларов).
Жильцы, впрочем, посчитали, что это нарушает их права, и обратились в суд. Но одновременно с этим они пробились на передачу «Валентина Матвиенко. Диалог с городом» на ТРК «Петербург» и потребовали прекратить «переоборудование». Во время передачи они ответа не получили. Но все же впоследствии получили его в письменном виде.
Что же им сообщили? Что указанные мансардные помещения находятся в государственной собственности, и «согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом». Таким образом, «заключенный инвестиционный договор соответствует действующему законодательству». Но как же мансарда попала в государственную собственность, если она, как уже сказано, находится в общей долевой собственности?
После долгих поисков защищающий интересы жильцов адвокат Евгений Баклагин обнаружил два строго засекреченных (до сих пор их не найти ни в одной официальной базе данных) распоряжения КУГИ, датированных еще 2002 годом: № 768-р от 13 мая и № 2188-р от 25 ноября. В обоих распоряжениях утверждался перечень объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга.
Подавляющее большинство объектов в этих перечнях – именно мансарды, расположенные в домах в центре города или на таких магистралях, как Московский или Лесной проспект. По всей видимости, жильцы этих домов знать не знают, что их мансарды объявлены «государственной собственностью», которую в любой момент можно предоставить «инвестору» для «переоборудования» с последующей продажей.
В том же 2002 году депутат ЗакСа Алексей Ковалев вел обширную переписку на сей счет с губернатором Владимиром Яковлевым, который неизменно заявлял, что «распоряжение Санкт-Петербургом нежилыми помещениями, расположенными в подвальных и мансардных этажах, является правомерным». Более того, администрация отказывалась признавать даже решения суда!
13 сентября 2000 года судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда постановила, что чердаки и мансарды «относятся к общему имуществу дома, и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме». Правильность этой позиции 25 декабря 2000 года подтвердил и Верховный суд России. Но и это не повлияло на питерскую администрацию: она продолжала распоряжаться указанными помещениями, как своими собственными, заявляя, что к общему имуществу домов они не относятся. И, как мы видим, втихую причисляя их к собственности государственной.
Любопытно, что когда Городской суд рассматривал «чердачный вопрос», зампред КУГИ Алексей Чичканов заявил в суде, что чердак является не помещением, а пространством между крышей, стенами и перекрытием верхнего этажа, а потому гражданам-де принадлежит только воздух в этом пространстве. Суд, правда, с такой замечательной логикой не согласился. Видимо, представив себе, что завтра кто-нибудь заявит, что и самому Городскому суду принадлежит только воздух в судейских апартаментах, а само здание – городское имущество, и ничто не мешает его продать какому-нибудь «инвестору»...
Сейчас, правда, в силу вступил новый Жилищный кодекс, в 38-й статье которого все написано совершенно однозначно: общим имуществом в многоквартирном доме являются, в том числе, «технические этажи и подвалы». Но кто поручится, что это положение ЖК признают в Смольном?
Ну а на закуску – самое интересное.
Ответ жильцам дома 6 по Смольному проспекту (тот самый, где говорится о законности инвестиционного договора с «Бизнес Линк» и праве городских властей распоряжаться мансардой) подписал вице-губернатор Юрий Молчанов. С 1999 по 2003 год Юрий Вячеславович, как известно, был председателем совета директоров компании «Бизнес Линк».
Конечно же, это совершенно случайное совпадение. Ну а если отдельные недоверчивые жильцы указанного дома не верят в такие случайности и поговаривают, что «переоборудованную» мансарду готовят то ли для самого вице-губернатора, то ли для его родственников, – так не запретишь же людям строить гипотезы...

Борис ВИШНЕВСКИЙ