Ноктюрн на флейтах водосточных труб
Реформа ЖКХ набирает обороты. Что год грядущий нам готовит? Договариваться об этом сегодня будут в Ленэкспо: здесь с седьмого по десятое ноября проходит выставка достижений коммунального хозяйства. За круглым столом соберутся, при участии губернатора, специалисты по техническому развитию и организации, руководители Федерального агентства по строительству и ЖКХ, представители РАО ЕЭС, гости из других регионов и из-за рубежа.
Будущее нашего жилья решается сегодня
В основном переход на рыночные отношения намечен на следующий год. В марте-2006, после отмены вето на приватизацию, акции того или иного ОАО «Жилкомсервис №...» сможет выкупить любой желающий. И если держатели капитала ждут передела рынка как стартового сигнала, то для рядовых жильцов эта дата, напротив, означает последний срок: если дом не создаст ТСЖ и не выберет управляющую организацию самостоятельно, за них это сделает городское правительство.
Частно-обслуживающая система в петербургском ЖКХ проходит обкатку уже два года: в августе 2003-го по инициативе Жилищного комитета была создана Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций. Президентом этого объединения коммерческих компаний «в целях координации предпринимательской деятельности» выступает Олег Вихтюк, являющийся по совместительству начальником управления по работе с ТСЖ и ЖСК.
А в июне этого года двенадцать российских и зарубежных компаний образовали Союз организаций и объединений ЖКХ, предложив клиентам полный набор услуг – от эксплуатации и кредитов до реконструкции. В отличие от ассоциации, состоящей из «универсальных» компаний, союз сделал упор на узкую специализацию: одна фирма обслуживает водопровод и отопление, другая – лифты и т. д. Создатели представляют союз как клуб признанных профессионалов: условием для вступления в него служит устоявшаяся репутация фирмы. Своего рода объединенная торговая марка, холдинг с собственным знаком качества.
Однако обещание божеских тарифов и европейских стандартов не мешает обитателям жилищного фонда ждать грядущей капитализации как пожара и наводнения, вместе взятых.
Отпущенные цены обычно взлетают. Иногда неимоверно. И даже если не подозревать управляющую организацию в непомерных аппетитах, стоит вспомнить о том, что примерно сорок процентов петербургского жилфонда находится в аварийном и предаварийном состоянии и требует неотложного ремонта. Который, по оценке главы Жилищного комитета, тянет в общей сложности на десять миллионов у. е. То есть два городских бюджета с довеском. А после создания ТСЖ государство может умыть руки: треснувший фундамент и гнилые трубы станут отныне заботой самих квартировладельцев.
Сохранение государственного жилкомхоза – путь тупиковый. Один с сошкой и семеро с ложкой. Фонд зарплаты начальнику ЖЭС отпускается на троих (реально работающих) кровельщиков, выполняющих работу за одиннадцать (положенных по штату). Последних сварщиков приходится всячески ублажать, чтобы не разбежались по коммерческим фирмам, где вместо двенадцати тысяч им предложат двадцать пять. Зато в Жилищном комитете на нехватку кадров не жалуются: здесь рядовые клерки получают вдвое больше, чем работяги из эксплуатационной конторы. За что именно? За обработку информации: именно сюда стекаются доклады и отчеты из РЖА, которые, в свою очередь, принимают данные от жилкомсервисов. А потом вниз спускаются команды и разнарядки, – и вместо планомерного обслуживания и ремонта работники ЖЭСов то и дело встают на уши, наводя лоск перед возможным визитом губернатора.
– Кстати, – уточняют в ЖЭС. – Вспомним, что мы не бюджетники. Финансирование получается смешанное: хозрасчетно дотируемая система, смысла которой до конца не понимают даже наверху. Или, во всяком случае, понимают только отдельные руководящие лица. Да если бы ЖЭСу, собирающему для комитета три с лишним миллиона квартплаты (не считая дохода от арендаторов), возвращалось хоть два миллиона – вместо отпущенных на зарплату полутора... Вот вам и «ремонтные» деньги, которых нет. И при такой вертикально выстроенной системе – не будет.
Что ж, при подобной арифметике коммерческая фирма вполне может переманивать к себе товарищества более низкими ценами. И при этом еще откладывать деньги на ремонт. А вот как проследить, чтобы «текущая заначка» использовалась по назначению, – это уже другой вопрос.
– Ключевым в сегодняшней реформе является понятие «контроля», – поясняет Игорь Маслов, гендиректор «Балтийского дома» (одной из компаний, входящих в «Союз ЖКХ»). – Что значит «управляющая организация»? Управляют те, от кого зависят финансовые потоки вашего дома. Важно понять: ТСЖ само по себе может быть такой организацией, но только некоммерческой. Если товарищество переходит на самоуправление – оно берет на себя функции заказчика, оставляя обслуживающим фирмам роль генподрядчика или подрядчика. Ведь по здравому смыслу это единственно приемлемая схема, когда заказывает тот, кто платит! А вот если горадминистрация назначает группу оперативного управления, то вы получаете себе на шею почти неконтролируемую структуру, распределяющую деньги по своему усмотрению.
Но, как ни крути, самоуправление – удовольствие не из самых доступных. Кому из нас охота в свободное от работы время рыться в техдокументации, корпеть над домовой бухгалтерией? Для этого, в конце концов, есть наемное правление ТСЖ.
А вот тут глаз да глаз. Нецелевые расходы, откат и сговор с подрядчиком – в новосозданных товариществах это стало повседневной реальностью. Впрочем, и городские конкурсы, где администрация определяет и нанимает исполнителя от нашего имени, также проводятся не бесплотными ангелами. Все-таки с председателя ТСЖ легче спросить на домовом собрании – почему заявленные в смете работы оценены вдвое выше рыночной стоимости, а качество при этом ниже цоколя. Или – куда уходят платежи за воду и отопление.
Преобразованному ЖКХ предрекают борьбу не столько рыночную, сколько подковерно-административную. Теоретически в привилегированном положении должны оказаться компании с именем и репутацией, что, впрочем, не страхует потребителя от появления «временщиков», изначально намеренных урвать и смыться.
Коммерсанты, намеренные закрепиться здесь всерьез, предлагают бизнес-план по санации аварийных домов. Отчасти – под предоставление в будущем коммерческих площадей или размещение наружной рекламы. Отчасти – с привлечением бюджетных средств: ведь если верить строчкам в старых квитанциях, население хрущевок или «панелек» платило (в течение десятилетий) именно за ремонт. А не за красивую жизнь жилищно-эксплуатационного руководства.
Насколько затяжной и болезненной окажется либерализация коммунального хозяйства – решается сегодня, в прениях на Васильевском острове. Здесь же игроки нового рынка представляют новые технологии, снижающие себестоимость услуг. Дистанционная система управления инженерными сетями, передающая показания от суммирующих устройств к диспетчеру, позволяет снимать (поквартирно) показания расхода, а также регулировать параметры с помощью электромеханических задвижек. Один диспетчер на двести домов, способный управлять водомерными узлами и теплопунктами с помощью кнопки (а не разводным ключом и заклинанием некой матери). При этом регулировка отопления экономит до двадцати процентов энергии. И, как утверждают разработчики, их основанная на сотовой связи GSM система эффективнее и дешевле, чем радиорелейная коммуникация: не нужны кодирующие устройства сигналов и сертифицированная частота. Проще прямая и обратная цепь – ниже затраты.
К организации и управлению это, кстати, тоже относится. Помимо прочего, на выставке представлена книга: сборник рекомендаций по управлению многоквартирным домом. Составители не претендуют на изобретательские лавры; это обобщение передового опыта, накопленного кооперативами и ТСЖ. Пособие избавляет новичка-председателя от необходимости рыться в разрозненных инструкциях. Здесь все необходимое: правила предоставления услуг, план работы товарищества (от организации парковки до формирования бюджета). Образцы типовых договоров...
Возьму-ка и я экземплярчик. Не бестселлер, конечно. Смерть как не хочется вникать во все это. Но чего не сделаешь ради избавления от разорительной опеки.
В основном переход на рыночные отношения намечен на следующий год. В марте-2006, после отмены вето на приватизацию, акции того или иного ОАО «Жилкомсервис №...» сможет выкупить любой желающий. И если держатели капитала ждут передела рынка как стартового сигнала, то для рядовых жильцов эта дата, напротив, означает последний срок: если дом не создаст ТСЖ и не выберет управляющую организацию самостоятельно, за них это сделает городское правительство.
Частно-обслуживающая система в петербургском ЖКХ проходит обкатку уже два года: в августе 2003-го по инициативе Жилищного комитета была создана Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций. Президентом этого объединения коммерческих компаний «в целях координации предпринимательской деятельности» выступает Олег Вихтюк, являющийся по совместительству начальником управления по работе с ТСЖ и ЖСК.
А в июне этого года двенадцать российских и зарубежных компаний образовали Союз организаций и объединений ЖКХ, предложив клиентам полный набор услуг – от эксплуатации и кредитов до реконструкции. В отличие от ассоциации, состоящей из «универсальных» компаний, союз сделал упор на узкую специализацию: одна фирма обслуживает водопровод и отопление, другая – лифты и т. д. Создатели представляют союз как клуб признанных профессионалов: условием для вступления в него служит устоявшаяся репутация фирмы. Своего рода объединенная торговая марка, холдинг с собственным знаком качества.
Однако обещание божеских тарифов и европейских стандартов не мешает обитателям жилищного фонда ждать грядущей капитализации как пожара и наводнения, вместе взятых.
Отпущенные цены обычно взлетают. Иногда неимоверно. И даже если не подозревать управляющую организацию в непомерных аппетитах, стоит вспомнить о том, что примерно сорок процентов петербургского жилфонда находится в аварийном и предаварийном состоянии и требует неотложного ремонта. Который, по оценке главы Жилищного комитета, тянет в общей сложности на десять миллионов у. е. То есть два городских бюджета с довеском. А после создания ТСЖ государство может умыть руки: треснувший фундамент и гнилые трубы станут отныне заботой самих квартировладельцев.
Сохранение государственного жилкомхоза – путь тупиковый. Один с сошкой и семеро с ложкой. Фонд зарплаты начальнику ЖЭС отпускается на троих (реально работающих) кровельщиков, выполняющих работу за одиннадцать (положенных по штату). Последних сварщиков приходится всячески ублажать, чтобы не разбежались по коммерческим фирмам, где вместо двенадцати тысяч им предложат двадцать пять. Зато в Жилищном комитете на нехватку кадров не жалуются: здесь рядовые клерки получают вдвое больше, чем работяги из эксплуатационной конторы. За что именно? За обработку информации: именно сюда стекаются доклады и отчеты из РЖА, которые, в свою очередь, принимают данные от жилкомсервисов. А потом вниз спускаются команды и разнарядки, – и вместо планомерного обслуживания и ремонта работники ЖЭСов то и дело встают на уши, наводя лоск перед возможным визитом губернатора.
– Кстати, – уточняют в ЖЭС. – Вспомним, что мы не бюджетники. Финансирование получается смешанное: хозрасчетно дотируемая система, смысла которой до конца не понимают даже наверху. Или, во всяком случае, понимают только отдельные руководящие лица. Да если бы ЖЭСу, собирающему для комитета три с лишним миллиона квартплаты (не считая дохода от арендаторов), возвращалось хоть два миллиона – вместо отпущенных на зарплату полутора... Вот вам и «ремонтные» деньги, которых нет. И при такой вертикально выстроенной системе – не будет.
Что ж, при подобной арифметике коммерческая фирма вполне может переманивать к себе товарищества более низкими ценами. И при этом еще откладывать деньги на ремонт. А вот как проследить, чтобы «текущая заначка» использовалась по назначению, – это уже другой вопрос.
– Ключевым в сегодняшней реформе является понятие «контроля», – поясняет Игорь Маслов, гендиректор «Балтийского дома» (одной из компаний, входящих в «Союз ЖКХ»). – Что значит «управляющая организация»? Управляют те, от кого зависят финансовые потоки вашего дома. Важно понять: ТСЖ само по себе может быть такой организацией, но только некоммерческой. Если товарищество переходит на самоуправление – оно берет на себя функции заказчика, оставляя обслуживающим фирмам роль генподрядчика или подрядчика. Ведь по здравому смыслу это единственно приемлемая схема, когда заказывает тот, кто платит! А вот если горадминистрация назначает группу оперативного управления, то вы получаете себе на шею почти неконтролируемую структуру, распределяющую деньги по своему усмотрению.
Но, как ни крути, самоуправление – удовольствие не из самых доступных. Кому из нас охота в свободное от работы время рыться в техдокументации, корпеть над домовой бухгалтерией? Для этого, в конце концов, есть наемное правление ТСЖ.
А вот тут глаз да глаз. Нецелевые расходы, откат и сговор с подрядчиком – в новосозданных товариществах это стало повседневной реальностью. Впрочем, и городские конкурсы, где администрация определяет и нанимает исполнителя от нашего имени, также проводятся не бесплотными ангелами. Все-таки с председателя ТСЖ легче спросить на домовом собрании – почему заявленные в смете работы оценены вдвое выше рыночной стоимости, а качество при этом ниже цоколя. Или – куда уходят платежи за воду и отопление.
Преобразованному ЖКХ предрекают борьбу не столько рыночную, сколько подковерно-административную. Теоретически в привилегированном положении должны оказаться компании с именем и репутацией, что, впрочем, не страхует потребителя от появления «временщиков», изначально намеренных урвать и смыться.
Коммерсанты, намеренные закрепиться здесь всерьез, предлагают бизнес-план по санации аварийных домов. Отчасти – под предоставление в будущем коммерческих площадей или размещение наружной рекламы. Отчасти – с привлечением бюджетных средств: ведь если верить строчкам в старых квитанциях, население хрущевок или «панелек» платило (в течение десятилетий) именно за ремонт. А не за красивую жизнь жилищно-эксплуатационного руководства.
Насколько затяжной и болезненной окажется либерализация коммунального хозяйства – решается сегодня, в прениях на Васильевском острове. Здесь же игроки нового рынка представляют новые технологии, снижающие себестоимость услуг. Дистанционная система управления инженерными сетями, передающая показания от суммирующих устройств к диспетчеру, позволяет снимать (поквартирно) показания расхода, а также регулировать параметры с помощью электромеханических задвижек. Один диспетчер на двести домов, способный управлять водомерными узлами и теплопунктами с помощью кнопки (а не разводным ключом и заклинанием некой матери). При этом регулировка отопления экономит до двадцати процентов энергии. И, как утверждают разработчики, их основанная на сотовой связи GSM система эффективнее и дешевле, чем радиорелейная коммуникация: не нужны кодирующие устройства сигналов и сертифицированная частота. Проще прямая и обратная цепь – ниже затраты.
К организации и управлению это, кстати, тоже относится. Помимо прочего, на выставке представлена книга: сборник рекомендаций по управлению многоквартирным домом. Составители не претендуют на изобретательские лавры; это обобщение передового опыта, накопленного кооперативами и ТСЖ. Пособие избавляет новичка-председателя от необходимости рыться в разрозненных инструкциях. Здесь все необходимое: правила предоставления услуг, план работы товарищества (от организации парковки до формирования бюджета). Образцы типовых договоров...
Возьму-ка и я экземплярчик. Не бестселлер, конечно. Смерть как не хочется вникать во все это. Но чего не сделаешь ради избавления от разорительной опеки.
Дмитрий ПОЛЯНСКИЙ
Фото ИНТЕРПРЕСС
Кстати
Крупнейшие игроки петербургского коммунального рынка – Жилкомсервис и Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций – свои разработки в Ленэкспо по неизвестным нам причинам не представили.