Два пишем, три в уме
Недавние сообщения о попытке захвата пиратами круизного судна у берегов Сомали поразили народ: ах, какая экзотика! в наши дни – и самые настоящие морские разбойники! Между тем на берегах Невы пиратская практика отъема чужой собственности среди бела дня становится делом чуть ли не обыденным... Для начала ответим на вопрос: кому принадлежит земля в Петербурге? Некоторые, путаясь в причинно-следственных связях, полагают: раз городская администрация раздает участки направо-налево, то очевидно – она землей и владеет. Что ж, согласно информации Комитета по земельным ресурсам и землепользованию, только 7% территории северной столицы находится в частной собственности. Но еще на начало 2005 года 60% петербургского жилищного фонда было приватизировано. Откуда следует, что более половины земельных участков, относимых к жилым домам, перешли в общую долевую собственность владельцев квартир. Помочь разобраться с парадоксами чиновничьей арифметики мы попросили директора бюро межевания городских территорий НИПИграда Павла НИКОНОВА.
Чиновники присваивают нашу – по закону! – землю и реализуют ее на сторону. Или сами отдаем?
– Тот факт, что не все собственники жилья в многоквартирном доме зарегистрировали свое право на владение его землей, вовсе не значит, что они этим правом не обладают, – поясняет Никонов. – Хотя часто сотрудники административных структур уверяют, что если участок, на котором стоит здание, в кадастре не учтен, то его и нет – ни физически, ни юридически. Однако Жилищный кодекс называет земельный участок неотъемлемой частью общего имущества домовладельцев. А то, что границы его еще не установлены, свидетельствует лишь о беспорядке в чьих-то делах.
– В прошлых публикациях рубрики «Жилье – мое» (см. «НГ» № 77, 81) мы уже разъясняли, каким образом право граждан на землю закреплено законодательством и как это право оформить. Первые отклики читателей показывают: люди готовы ввязаться в драку за свое кровное, но считают неподъемной сумму, требуемую для выполнения межевания.
– А кто должен его делать? Российское законодательство говорит: межевание осуществляется по инициативе органов власти или частных лиц. Если говорить о приватизации жилья, то это есть сделка по передаче имущества. В ней участвуют две стороны – передающая и получающая. В каждой сделке ответственность за полную определенность того, что передается, несет первая сторона – в данном случае государство.
– Для того чтобы функционеры не просто осознали, но приняли как должное меру этой ответственности, вероятно, потребуется доработать местное законодательство?
– Думаю, инициатива городских парламентариев не помешала бы. Петербург в состоянии это сделать. Ведь известны случаи, когда в российских городах обязанность по сплошному межеванию территории берет на себя именно администрация муниципального образования, например, так происходит в Сосновом Бору Ленинградской области и других местах. А вообще это мировая практика.
– Но многие здания уже имеют учтенные в кадастре земельные участки (хоть и не полноценные, а лишь «по обрезу фундамента»), о чем домовладельцы часто и не подозревают. Каким образом их могли сформировать без ведома жильцов-собственников?
– В 1991 году был принят закон «О плате за землю». Взимать новый налог требовалось буквально завтра, а размежевания в Питере проведено не было. И тогда решили, что в качестве земельных участков – временно, до проведения полноценного межевания – будут использоваться пятна застройки. На первом этапе постановили не брать этот налог с владельцев жилья, а только с хозяев нежилых помещений. Последних-то и отрядили оформлять земельные участки (в размере, пропорциональном их доле в общем имуществе всего здания). А собственников квартир и комнат даже не оповестили о том, что происходит.
– Такое знание очень пригодилось бы, например, владельцам жилья в доме 24 по Каменноостровскому проспекту. Это здание – среди тех, что недавно были включены в список подлежащих первоочередному расселению, как якобы аварийные.
– Давайте обратимся к кадастровой карте. Смотрите: здесь два выделенных земельных участка – для корпуса, выходящего на проспект, и для одного из дворовых флигелей; в обоих случаях по пятну застройки. Это означает, что собственникам «приговоренного» здания не потребуется оплачивать межевание для двух этих корпусов – если, конечно, люди удовлетворятся нынешними наделами. Сегодня то, что им отмерено, – полторы тысячи квадратных метров; тогда как территория, на которой в свое время был возведен этот дом, составляет около четырех тысяч метров. Следует заметить, что намерения чиновников в дальнейшем провести полноценное межевание как-то забылись. Между тем законодательство требует, чтобы формирование земельного участка существующего объекта недвижимости проводилось на основе проекта размежевания всего квартала, в котором он находится. Так что надо добиваться, чтобы власти исполнили закон, довели начатое до конца.
– Судиться? Но практика рассмотрения подобных дел не вызывает оптимизма. Из недавних примеров: подобный судебный процесс, проигранный в первой инстанции владельцами квартир дома 32 по набережной Робеспьера.
– Могу только предположить, что иск был выстроен не лучшим образом. Насколько известно, оспаривалась правомерность расселения дома, признанного аварийным. Да, расселить действительно аварийное здание – обязанность властей. Другое дело – лишить людей имущества. Ставился ли грамотно, скажем, вопрос о том, на каком основании городская администрация без ведома собственников распоряжается принадлежащим им земельным участком? Почему ЗАО «Петербургстройинвест» еще 21 марта 2001 года подает в ИТК заявку на освоение территории, включающей пятно застройки дома 32, будто это не общая собственность владельцев квартир? По какому праву Смольный от своего имени выставляет этот участок на торги? Конечно, потенциальный инвестор волен желать приобрести любую землю. Но вступать в торги он должен с ее собственниками, а не с городом вообще. Между прочим, объявление себя владельцем чужого имущества с целью распоряжения им классифицируется как мошенничество...
– А есть ли претензии к тому, как чиновники распоряжаются землей, оставшейся в ведении государства?
– Есть вопросы. Хотелось бы, допустим, знать, какими критериями руководствуется наша администрация, определяя стоимость земли, передаваемой застройщику. Приведу один впечатливший меня пример. На Крестовском острове во время войны был разрушен загородный дворец Белосельских-Белозерских, возведенный по проекту архитектора Штакеншнейдера. Как следует из опубликованных материалов, земельный участок, о котором идет речь, был приобретен застройщиком за 650 тысяч долларов. Предполагаемые затраты на восстановление здания-памятника на стадии проектирования оценивались в 1,5 миллиона долларов. Возможно, итоговые вложения окажутся несколько больше. Но уже появилась реклама этого объекта; позвоните по указанному телефону, и вам предложат приобрести особняк за 12 миллионов долларов. Вот и получается, что, судя по этим данным, при коммерческой стоимости участка не менее 10 миллионов «зеленых», он был оценен в 15 раз дешевле. И это отнюдь не единичный случай – скорее система. Есть над чем задуматься владельцам жилья: принимать навязываемые властью условия или самим продавать свою собственность, включая землю, на свободном рынке?
Из примеров, аналогичных тому, что привел Павел Никонов, можно составить целый задачник для начинающих собственников. Допущенные при решении промахи можно было бы считать арифметической ошибкой – если бы речь шла о школярах. Но когда фокусы с делением-вычитанием проделывают люди, облеченные государственной властью, результат больше смахивает на шулерство. И пока мы безропотно позволяем себя обирать, нас же держат за недоумков. Но если вдруг поумнеем, вопрос о земле может стать в городе трех революций не менее актуален, чем в 1917-м.
Каменноостровский, 24
– Тот факт, что не все собственники жилья в многоквартирном доме зарегистрировали свое право на владение его землей, вовсе не значит, что они этим правом не обладают, – поясняет Никонов. – Хотя часто сотрудники административных структур уверяют, что если участок, на котором стоит здание, в кадастре не учтен, то его и нет – ни физически, ни юридически. Однако Жилищный кодекс называет земельный участок неотъемлемой частью общего имущества домовладельцев. А то, что границы его еще не установлены, свидетельствует лишь о беспорядке в чьих-то делах.
– В прошлых публикациях рубрики «Жилье – мое» (см. «НГ» № 77, 81) мы уже разъясняли, каким образом право граждан на землю закреплено законодательством и как это право оформить. Первые отклики читателей показывают: люди готовы ввязаться в драку за свое кровное, но считают неподъемной сумму, требуемую для выполнения межевания.
– А кто должен его делать? Российское законодательство говорит: межевание осуществляется по инициативе органов власти или частных лиц. Если говорить о приватизации жилья, то это есть сделка по передаче имущества. В ней участвуют две стороны – передающая и получающая. В каждой сделке ответственность за полную определенность того, что передается, несет первая сторона – в данном случае государство.
– Для того чтобы функционеры не просто осознали, но приняли как должное меру этой ответственности, вероятно, потребуется доработать местное законодательство?
– Думаю, инициатива городских парламентариев не помешала бы. Петербург в состоянии это сделать. Ведь известны случаи, когда в российских городах обязанность по сплошному межеванию территории берет на себя именно администрация муниципального образования, например, так происходит в Сосновом Бору Ленинградской области и других местах. А вообще это мировая практика.
– Но многие здания уже имеют учтенные в кадастре земельные участки (хоть и не полноценные, а лишь «по обрезу фундамента»), о чем домовладельцы часто и не подозревают. Каким образом их могли сформировать без ведома жильцов-собственников?
– В 1991 году был принят закон «О плате за землю». Взимать новый налог требовалось буквально завтра, а размежевания в Питере проведено не было. И тогда решили, что в качестве земельных участков – временно, до проведения полноценного межевания – будут использоваться пятна застройки. На первом этапе постановили не брать этот налог с владельцев жилья, а только с хозяев нежилых помещений. Последних-то и отрядили оформлять земельные участки (в размере, пропорциональном их доле в общем имуществе всего здания). А собственников квартир и комнат даже не оповестили о том, что происходит.
– Такое знание очень пригодилось бы, например, владельцам жилья в доме 24 по Каменноостровскому проспекту. Это здание – среди тех, что недавно были включены в список подлежащих первоочередному расселению, как якобы аварийные.
– Давайте обратимся к кадастровой карте. Смотрите: здесь два выделенных земельных участка – для корпуса, выходящего на проспект, и для одного из дворовых флигелей; в обоих случаях по пятну застройки. Это означает, что собственникам «приговоренного» здания не потребуется оплачивать межевание для двух этих корпусов – если, конечно, люди удовлетворятся нынешними наделами. Сегодня то, что им отмерено, – полторы тысячи квадратных метров; тогда как территория, на которой в свое время был возведен этот дом, составляет около четырех тысяч метров. Следует заметить, что намерения чиновников в дальнейшем провести полноценное межевание как-то забылись. Между тем законодательство требует, чтобы формирование земельного участка существующего объекта недвижимости проводилось на основе проекта размежевания всего квартала, в котором он находится. Так что надо добиваться, чтобы власти исполнили закон, довели начатое до конца.
– Судиться? Но практика рассмотрения подобных дел не вызывает оптимизма. Из недавних примеров: подобный судебный процесс, проигранный в первой инстанции владельцами квартир дома 32 по набережной Робеспьера.
– Могу только предположить, что иск был выстроен не лучшим образом. Насколько известно, оспаривалась правомерность расселения дома, признанного аварийным. Да, расселить действительно аварийное здание – обязанность властей. Другое дело – лишить людей имущества. Ставился ли грамотно, скажем, вопрос о том, на каком основании городская администрация без ведома собственников распоряжается принадлежащим им земельным участком? Почему ЗАО «Петербургстройинвест» еще 21 марта 2001 года подает в ИТК заявку на освоение территории, включающей пятно застройки дома 32, будто это не общая собственность владельцев квартир? По какому праву Смольный от своего имени выставляет этот участок на торги? Конечно, потенциальный инвестор волен желать приобрести любую землю. Но вступать в торги он должен с ее собственниками, а не с городом вообще. Между прочим, объявление себя владельцем чужого имущества с целью распоряжения им классифицируется как мошенничество...
– А есть ли претензии к тому, как чиновники распоряжаются землей, оставшейся в ведении государства?
– Есть вопросы. Хотелось бы, допустим, знать, какими критериями руководствуется наша администрация, определяя стоимость земли, передаваемой застройщику. Приведу один впечатливший меня пример. На Крестовском острове во время войны был разрушен загородный дворец Белосельских-Белозерских, возведенный по проекту архитектора Штакеншнейдера. Как следует из опубликованных материалов, земельный участок, о котором идет речь, был приобретен застройщиком за 650 тысяч долларов. Предполагаемые затраты на восстановление здания-памятника на стадии проектирования оценивались в 1,5 миллиона долларов. Возможно, итоговые вложения окажутся несколько больше. Но уже появилась реклама этого объекта; позвоните по указанному телефону, и вам предложат приобрести особняк за 12 миллионов долларов. Вот и получается, что, судя по этим данным, при коммерческой стоимости участка не менее 10 миллионов «зеленых», он был оценен в 15 раз дешевле. И это отнюдь не единичный случай – скорее система. Есть над чем задуматься владельцам жилья: принимать навязываемые властью условия или самим продавать свою собственность, включая землю, на свободном рынке?
Из примеров, аналогичных тому, что привел Павел Никонов, можно составить целый задачник для начинающих собственников. Допущенные при решении промахи можно было бы считать арифметической ошибкой – если бы речь шла о школярах. Но когда фокусы с делением-вычитанием проделывают люди, облеченные государственной властью, результат больше смахивает на шулерство. И пока мы безропотно позволяем себя обирать, нас же держат за недоумков. Но если вдруг поумнеем, вопрос о земле может стать в городе трех революций не менее актуален, чем в 1917-м.
Татьяна ЛИХАНОВА
Фото Александр БАНЬКОВ
Справка «Новой»
Павел Никонов – автор первой редакции закона о ТСЖ (в качестве законодательной инициативы запущенного в свое время Петросоветом в Москву). В 1996–1998 годах по заказу Госкомимущества РФ разрабатывал концепцию развития отечественного рынка недвижимости.