Принуждение к счастью

Власти Петербурга приготовили нам сюрприз — втайне заготовив законопроект, призванный снять последние препоны на пути массового переселения обитателей подпадающих под реконструкцию кварталов. Верные своему амплуа плохишей депутаты-яблочники сюрприз испортили, вывалив секретный документ в открытый доступ на обсуждение горожан. Поскольку не всем под силу осмыслить масштабы уготованного счастья, «Новая» посчитала не лишним проанализировать содержимое подарочного пакета.

Для служебного пользования

Так уж совпало: на пятую печальную годовщину принуждения Грузии к миру стало известно о подготовленной в схожем режиме секретности смольнинской операции по принуждению петербуржцев к счастью. Неразумные агнцы, вверенные отеческому попечению Георгия Полтавченко, никак не хотят взять в толк, что затеянная «Программа сохранения исторического центра» сулит его обитателям рай на земле. А продолжают угрюмо подозревать в нехорошем, дерзят на всех виртуальных заборах, а то и сквернословят. Увещевания в том, что всем — и обитателям унылых коммуналок, и примкнувшим к ним собственникам выкупленных и отремонтированных самостоятельно отдельных квартир — будет только лучше (кому в Колпино, а кому на окраине Петергофа), не доходят до упорствующих в своем неверии адресатов. Посему, видно, в правительстве северной столицы сочли за благо не метать своих инициатив ни перед обывателями, ни перед их законными представителями в городском парламенте, ни перед независимыми экспертами (которым зачем-то целый год
дурили голову, включая в списки сочиняемых наново советов и рабочих групп, имитируя специфическое к ним влечение и возбуждая играми в обсуждение).

В утвержденной ранее программе реконструкции двух пилотных кварталов — «Конюшенная» и «Коломна — Новая Голландия» — содержится указание на то, что достижение задуманного результата по переселению граждан будет возможно только в случае внесения необходимых изменений в российское законодательство.

Суть сочиняемых изменений не разъяснялась. Депутаты, ринувшиеся было строчить соответствующие запросы, получали в ответ лаконичное до обидного: предложения готовятся (хватит, мол, с вас и этого знания). Пирожок спекли аккурат к массовому исходу депутатов на вакации. Тонкий нюх навел на него подзадержавшегося в городе депутата Бориса Вишневского.

Раскусив изготовленный в Смольном проект федерального закона, парламентарий сильно возмутился. «Он написан так, будто в Петербурге существует только одна власть — исполнительная. Чиновники будут сами определять все правила игры с историческим центром и его жителями, управлять их судьбами. И городским законом ничего нельзя будет исправить или отрегулировать, когда начнутся неизбежные конфликты и недовольство граждан», — предупреждает депутат.

В том, что недовольство (это еще мягко сказано) будет, сомневаться не приходится. Мой сосед, например, ознакомившись с содержанием обсуждаемой заготовки, высказался кратко, но смачно: «Буду отстреливаться». Сдается, он в своем отчаянном радикализме не останется одиноким.

Но для начала стоит вооружиться знаниями — взяв на себя труд внимательно прочитать, проанализировать этот законопроект и вывести на свет божий каждую закопанную там свинью.

Смольный, правда, уже поспешил объявить обнародованный яблочниками документ всего лишь одной из многих рабочих заготовок, которых наваляли уже чуть ли не двадцать. Так что нечего-де паниковать раньше времени. Ну что же, когда нам покажут остальные девятнадцать, мы и их обсудим. А пока разберем то, что есть.

Нечто иное

Цель, декларируемая предлагаемым федеральным законом, — «создание правовых и организационных основ для сохранения исторического центра Санкт-Петербурга», который включен в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, обладает выдающейся мировой ценностью и подлежит защите в соответствии с положениями Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия. Прилагаемые к этому статусу обязательства, принятые на себя Российской Федерацией, и будут использованы для того, чтобы обосновать «государственной нуждой» изъятие недвижимости у несговорчивых ее владельцев.

При этом среди прописанных видов работ, направленных на сохранение исторического центра, реставрация вообще отсутствует. Есть капремонт, реконструкция и снос (хотя последние два вообще запрещены законом применительно к объектам культурного наследия). А еще некие «иные работы, проводимые в целях обеспечения физической сохранности исторического центра Санкт-Петербурга, предусмотренные Программой сохранения исторического центра Санкт-Петербурга». Известно, что на практике у нас к направленным на сохранение работам могут отнести и прокладку виадука (как в случае с Английским парком), и строительство на его территории 71 коттеджа (печальный пример Баболовского парка).

Законопроект вводит запрет на снос только объектов культурного наследия. То есть за борт выплескиваются не обладающие охранным статусом исторические здания — хотя ныне действующий городской закон № 820 запрещает их снос (кроме необратимо аварийных).

Первый этап Программы предусматривает тотальное обследование зданий. Определять, кто и как будет его проводить, Смольный намерен единолично. Причин не доверять полученным в итоге результатам немало. Достаточно вспомнить о пресловутой экспертной комиссии под руководством Вадима Гринберга, утвержденной приказом Комитета по содержанию жилищного фонда в 2001 г., которой Санкт-Петербургом была передана часть государственных полномочий в сфере обследования зданий и сооружений.

Плоды ее деятельности вызвали не один громкий скандал. Так, в 2006 г. администрация Колпинского района потребовала от собственников квартир 19 домов снести их за собственный счет — как якобы аварийных и представляющих угрозу безопасности граждан. Районная администрация основывалась при этом на акте комиссии Гринберга, из которого следовало: дома нуждаются в капитальном ремонте, но он экономически нецелесообразен, потому предписывается демонтаж. При этом акт лишь утвердил техническое заключение об аварийности, подготовленное ООО «Жилкомэксперт», где должность замгендиректора занимал Вадим Гринберг.

В 2010 г. схожая ситуация возникла с домами № 4, 6 и 10 по Эрлеровскому бульвару в Петергофе. «Жилкомэксперт» подготовил заключение об их аварийности — причем на основании только визуального обследования трехлетней давности — и подвел к выводу о сносе, хотя все три вполне добротных дома прошли капитальный ремонт в 2007–2009 гг. В обоих приведенных случаях выводы и заключения комиссии были опровергнуты альтернативной экспертизой, выполненной по заказу собственников квартир.

Но теперь городские власти позаботились, чтобы при реализации Программы такой альтернативы у нас не было. Во всяком случае, в тексте рассматриваемого законопроекта не содержится никаких указаний на предоставляемую гражданам возможность самостоятельно заказать и провести обследование своих домов, оспорить результаты уполномоченной Смольным структуры.

Все выстроено максимально жестко. Нас официально предупреждают о намечаемом обследования всего лишь за две недели до часа икс. Если собственник, паче чаяния, будет в это время в отпуске, командировке или, не приведи ГБ, в больнице — это все не повод, чтобы избежать административной ответственности, предусмотренной для тех, кто не обеспечит доступ экспертам.

При этом в законопроекте не прописана процедура уведомления (должен ли гражданин своей подписью удостоверить факт его получения лично, как в случаях с разными повестками, или же достаточно сунуть его в почтовый ящик — непонятно). Заявиться к вам имеют право с шести утра и до десяти вечера, кроме выходных. Однако не ясно: должны ли граждане выпрашивать у начальства отгулы или брать выходной за свой счет, чтобы «обеспечить допуск» в рабочие дни?

По завершении обследования полагается уведомить нас в 10-дневный срок о его результатах, если таковые подводят к необходимости проведения капремонта, реконструкции или сноса. Засим собственникам предписывается в 15-дневный срок провести общее собрание, дабы «принять решение о проведении и финансировании капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома или работ по сохранению объекта культурного наследия».

Хотя вообще-то по закону КГИОПу/Минкульту положено определять, какие именно работы допустимы на объектах наследия, основываясь при этом на выводах не технического обследования, а историко-культурной экспертизы. Но о ней в смольнинском законопроекте — ни слова.

Если собственники квартир в доме не смогут в указанный срок принять решение (а при известной неспособности сограждан к оперативной выработке слаженной позиции это не так-то просто) — его принимает город. Вероятность именно такого исхода весьма велика еще и потому, что домов с однородным по своему социальному статусу и материальному положению обитателей в центре не так уж много.

Отбирай и властвуй

Неплохо было бы учитывать и то, что в свое время государство отдало под приватизацию дома, не приведя их предварительно в надлежащее состояние (как это сделали, например, на территории бывшей ГДР). Мы получили квартиры в зданиях, где десятилетиями не проводилось ремонта, подвалы стояли затопленными, трубы давно проржавели, а стены пожирал грибок. Хотя все эти годы добросовестно оплачивали соответствующие статьи расходов. А теперь, значит, государство перекладывает ответственность за состояние домов на тех, кто приобрел в них жилье. Или нежилые помещения — вложив немало сил и средств, чтобы ликвидировать последствия совкового и постперестроечного «хозяйствования», и преобразовав запущенные первые этажи в пристойные банковские, торговые или офисные помещения.

Власти практически не оставляют нам шансов самостоятельно распорядиться своей недвижимостью — даже если каким-то чудом всем собственникам удастся договориться и принять решение о реконструкции.

В случае, если смольнинские эксперты признали дом аварийным и он включен в Программу, собственники обязаны «в разумный срок, не превышающий одного года» осуществить реконструкцию или снос. Разумным обозначенный срок не может быть по определению. Потому что за год невозможно провести необходимые экспертизы, утвердить их, разработать проект, получить требуемые согласования и выполнить строительные работы. А если речь идет о здании-памятнике и реставрации, тут процедура еще более длительная и сложная.

Город, предоставляя здание какому-нибудь инвестору или выставляя его на торги, обычно дает на реконструкцию три года. И те, как правило, установленные сроки срывают. Смольный же раз за разом продлевает их (случается — аж трижды и четырежды). Инвестор при этом отделывается штрафами, случаи изъятия объектов крайне редки. Руководству города недостает власти, чтобы изымать здания-памятники у владельцев, намеренно оставляющих их на годы без кровли, окон и дверей, доводя до пресловутой необратимой аварийности (взять хоть дом Лермонтова на Садовой или казармы Гвардейского экипажа на Римского-Корсакова).

Нет, говорят, никакой юридической возможности что-нибудь сделать, там частная собственность! А тут, значит, сообразили, оперативно подсуетились с законодательной инициативой, чтобы лишать собственности простых обывателей, если те в год не уложатся.

Тогда, согласно законопроекту, каждое находящееся в таком доме жилое помещение и земельный участок, на котором он расположен, подлежат изъятию в собственность Санкт-Петербурга.

Жилищные права собственников жилых помещений в любых включенных в Программу домах предлагается обеспечить посредством одного из трех нижеперечисленных вариантов.

1. Предоставление жилых помещений в маневренном фонде «с последующим вселением в ранее занимаемое жилое помещение, принадлежащее собственнику»; ахтунг, важное уточнение! — «в случае если собственник или члены его семьи зарегистрированы в указанном помещении».

Вообще-то институт прописки (называй ее регистрацией или еще как, не важно) противоречит основному закону РФ — нашей Конституции, гарантирующей свободу перемещения граждан. Права собственности не могут попадать в зависимость от того, где зарегистрирован владелец недвижимости, это его сугубо личное дело.

А если у кого-то две квартиры (к примеру, была одна приватизирована, где он и зарегистрирован, а тут по наследству досталась вторая)? Что же до обещаний возвращения в «ранее занимаемое» помещение — то как такое возможно при реконструкции дома с какими-нибудь пятикомнатными коммуналками, где каждая будет перекроена в пару отдельных квартир?

Маневренный фонд, как мы знаем, Смольный запланировал в самых разных районах, большей частью весьма отдаленных от центра. То есть на неопределенное количество лет предлагается мотаться оттуда до места работы или учебы, испытывая все прелести наших пробок и тратя на дорогу немалые средства. А что делать тем, кто уже отстоял свои несколько лет в очереди или дал взятку, чтобы устроить ребенка в садик или школу в центре? Заново проходить все эти круги ада, снова раскошеливаться или таскать ребенка из конца в конец города?

2. Предоставление в собственность другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При этом, заметьте, никто не обещает, что «другое» будет в центре. И выкупную цену, понятное дело, будет определять власть

3. Выплата выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику (включая убытки, порожденные изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением права собственности, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами).

И рыночную стоимость недвижимости, и размеры компенсаций власть будет высчитывать по-своему. Как это у нее бывает, тоже хорошо известно. На примере, допустим, дома на набережной Робеспьера, объявленного аварийным еще при Валентине Ивановне и затем снесенного (там, у Литейного моста, зияющая дыра до сих пор). Им тогда так посчитали, что владельцы теряли с квартиры (в сравнении с результатами независимых оценочных компаний) до 20 тысяч у. е.
Неясной остается и судьба тех, кто приобрел квартиру в центре с привлечением ипотеки и еще не закрыл ее на момент объявляемого переселения.

Будет как в Сочи

Загоняя горожан в чрезвычайно жесткие рамки, Смольный оставляет простор для чиновничьего произвола. Не прописано вовсе, в какие сроки те обязаны рассмотреть и согласовать подаваемые собственниками документы. Так что даже если среди них отыщется Василиса Премудрая, гораздая за год подготовить и осуществить реконструкцию дома, ничто не помешает профильным комитетам и ведомствам тянуть волынку, сорвать сроки и подвести дело к изъятию недвижимости.

Последней процедуре в законопроекте уделено особое внимание. Нужно пояснить, что вопросы принудительного изъятия объектов недвижимости и земельных участков для государственных нужд регулируются и Гражданским, и Земельным, и Жилищным кодексами, которые зачастую вступают в противоречие. Так, ЗК устанавливает, что сделать это можно «только при условии равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда».

Осуществляется такое изъятие в исключительных случаях, при этом п. 1 ст. 49 ЗК РФ прямо называет лишь два из возможных:
1. Необходимость выполнения международных обязательств РФ (вытекающих из ее международных договоров), а не нужд субъектов РФ.

2. Необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Причем федеральный закон 2004 г. «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» содержит исчерпывающий перечень таких объектов (как энергетических систем, обороны и безопасности, использования атомной энергии и т. п.).

Однако, по мнению специалистов в области права, наиболее существенным с точки зрения защиты интересов собственников представляется норма, закрепленная ст. 49 ЗК РФ — суть ее в том, что принимающий решение об изъятии орган власти должен доказать в суде невозможность иного размещения предполагаемого объекта «государственной важности», кроме как на изымаемом участке.

В 2001-м ЗК был дополнен статьей, обеспечивающей изъятие земельных участков для такой госнужды, как проведение Олимпиады в Сочи, а в 2009-м — аналогичной статьей, связанной с проведением форума АТЭС во Владивостоке. Теперь к этим «стихийным бедствиям» предлагается добавить и Программу сохранения исторического центра Санкт-Петербурга.

Ряд существующих законов или отдельных их положений предлагается объявить недействующими на период действия Программы. Например, федеральный закон, гарантировавший субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества.

На этот же период, по сути, предписано распроститься со свободным рынком: собственники жилья во включенных в Программу домах не будут иметь возможности продать его кому и за сколько хотят — преимущественное право покупки закрепляется за городом (ему на размышления о покупке и саму ее процедуру отводится полгода).

Жилищный кодекс — а он, например, предписывает не менее чем за год извещать собственника об изъятии его недвижимости для госнужд — также подминается сочиненным подчиненными Георгия Полтавченко документом. Вопросы изъятия будут регулироваться Жилищным кодексом только в том случае, если иное не определено смольнинским законом. По сути, его вообще ставят выше всего: в случае противоречий с другими законами или нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов действовать должен именно он, настаивают разработчики.

Пожалуй, никогда еще городские власти не были так близки к воплощению мечты самых радикальных оппозиционеров — вывести на улицы сотни тысяч разгневанных граждан, независимо от их политических убеждений и социального статуса.