Президент заглянул в черную дыру
Пока россияне строгали оливье, главу государства озаботило, удовлетворена ли паства уровнем капитального ремонта.
За несколько часов до Нового года Владимир Путин поручил Генеральной прокуратуре проверить соблюдение норм жилищного законодательства при формировании региональных программ, в том числе и по многоквартирным домам (МКД), являющимся объектами культурного наследия (ОКН). А правительству РФ – наделить федеральный орган исполнительной власти полномочиями по контролю за обоснованностью размеров взносов на капремонт, устанавливаемых на местах, и за реализацией региональных программ капремонта.
Камнепад на фоне бездействия
Петербургские власти до недавнего времени упорствовали в том, что в такие региональные программы вообще не могут включаться дома-памятники – поскольку по Федеральному закону об охране ОКН № 73 для них возможна только реставрация, но она не входит в понятие «капитальный ремонт», закрепленное в Жилищном кодексе. По мнению депутата ЗакСа Алексея Ковалева, такая позиция Смольного не соответствует законодательству: Жилищный кодекс предписывает включать в региональные программы капремонта все дома жилого фонда, за исключением лишь аварийных и подлежащих сносу. И в ФЗ-73 нет реставрации как особого вида работ – есть работы по сохранению ОКН, к которым отнесены не только реставрация, но и ремонт, и приспособление для современного использования, в рамках которых можно и крыши чинить, и инженерную инфраструктуру модернизировать, и фасады в порядок приводить. В Петербурге же сложилась ситуация, при которой обитатели зданий-памятников взносы на капремонт вносили, но из программы фактически оказались выкинуты. При этом закон именно на собственников возлагает ответственность за содержание и сохранность домов: с 1 января 2014 г. финансирование капремонта общего имущества МКД проводится за счет средств собственников жилья (с привлечением средств господдержки в форме субсидий – но их еще попробуй получи). А КГИОП с этого момента лишился права вести такие работы – на что и ссылался, объясняя свою неспособность обеспечить восстановление горельефа Мефистофеля на доме 24 по Лахтинской улице или привести в божеский вид «степную бабу» с фасада дома Бадаева на углу улиц Жуковского и Восстания.
Пока в Смольном разводили руками, пеняя на несовершенство законодательства и нестыковки одних норм с другими, здания-памятники продолжали наращивать критические показатели, в иных случаях едва не доходило до смертоубийства. Не один год на Каменноостровском проспекте подходы к региональному памятнику «Дом Маркова» ограждали ленточки с объявлениями «Осторожно, камнепад!». Со здания, облицованного массивными каменными плитами, то и дело падали куски гранита, а председатель ТСЖ Елена Монахова металась от инстанции к инстанции, где ее «успокаивали» заверениями в том, что если, не дай бог, кого пришибет, она и пойдет под статью.
Для ремонта лишь лицевого фасада сумма требовалась запредельная – 93 миллиона рублей (подробнее в «Новой» от 23.11.2015).
Филькины сметы и негодный классификатор
С конца 2015 года петербургские власти наконец стали включать МКД-ОКН в региональную программу. Рассудив, что ремонт фасадов таких зданий дороже, Жилищный комитет рассчитал и согласовал с КГИОП предельно допустимую стоимость. На 2017 год, например, для ремонта фасада дореволюционного дома площадью от 1500 до 2500 кв. м, если он не является ОКН, она составит 4218,90 руб. за кв. м, а при наличии охранного статуса – уже 16496,39 руб.
Все это без учета на утепление фасадов и «расходов на воссоздание исключительного или уникальной сложности архитектурного декора (скульптуры), а также металлодекора». Критерии определения исключительности и уникальности отсутствуют. При этом по всем МКД, независимо от наличия охранного статуса, может применяться дополнительный коэффициент. Почему-то он одинаков как для домов типа «конструктивизм» 1918–1930 гг. постройки и сталинских 1931–1956 гг., так и для домов «с фасадами, облицованными камнем (с учетом замены плит в размере не более 20%) – составляет 0,6. По хрущевкам, панельным постройкам 1970–1980 гг., панельным и новым домам постройки после 1980 г. коэффициент 0,5. Если фасады кирпичных домов 1970–80-х годов постройки облицованы плиткой, применяется коэффициент 3,9 (при замене облицовочного покрытия не менее 30%), для аналогичных случаев по домам постройки после 1980 г. – 2,6
Установленная градация представляется, мягко говоря, странной. Ведь те же здания дореволюционной постройки могут иметь как весьма причудливый по архитектурному решению фасад, так и примитивный, не имеющий даже присущих сталинкам выразительных деталей.
В то же время какое-нибудь здание без статуса памятника может иметь изобилующий разными элементами фасад (что объективно удорожит работы), но проходит по общему разделу построек до 1917 года. А с учетом взятого нынешним главой КГИОП курса на тотальное снятие с охраны исторических объектов количество таких несправедливо обделенных домов будет только расти, множа и проблемы с их ремонтом.
«Новая» сравнила несколько расчетов по работам на 2017 год, предлагаемых фондом – региональным оператором капремонта общего имущества в МКД. Вот дом № 7 по Большой Монетной, 1907 года постройки, не прошедший капремонта. Ремонт совершенно лысого фасада – голые стены с оконными проемами – оценен в 9 миллионов, по ставке для дореволюционных МКД соответствующей площади (4218,90 руб.). Состав работ тоже указан типовой: с упоминанием ремонта декоративных элементов, балконов и лоджий. Хотя ни первого, ни второго, ни третьего здесь нет вообще. И, строго говоря, ремонт такого дома резонно было бы проводить по расценкам для дворовых фасадов (983,65 руб.) – его лицевой фасад ничем их не превосходит. Кроме того, установленные расценки – это «предельно допустимые» показатели. То есть нельзя выше – но можно ведь и ниже, когда дело касается таких примитивных фасадов? Однако посчитали почти так же, как дом 7 на Адмиралтейском канале, строившийся в середине XIX века по проекту одного из создателей Апраксина Двора архитектора Николая Гребенки (на его фасад заложили 5,8 млн – при площади почти вдвое меньшей, чем дома на Большой Монетной).
Наб. Адмиралтейского канала, 7 и Б. Монетная, 7 – ремонт фасадов этих зданий, по мнению составителей сметы, требует почти равного приложения средств и умений
Близкий показатель выбран и при расчете ремонта фасада злосчастного дома 63 на Каменноостровском – отделанного камнем, имеющего интересный декор, балконы с каменными балюстрадами и наделенного статусом памятника, – 4924,6 руб. за кв.м. Характерно, что теперь, когда дом включили-таки в региональную программу, фонд счел достаточным для ремонта фасада 32,9 млн – то есть почти втрое меньше, чем ранее предлагалось выложить собственникам.
В обнародованных фондом «сметах» (трудно назвать сметой без кавычек предъявление итоговой суммы без какой бы то ни было детализации и аргументации) обозначены два источника финансирования: средства фонда капремонта, сформированного за счет перечисленных собственниками взносов, и выделяемые из городского бюджета в виде субсидий. Однако в каком соотношении эти траты распределяются, не указано.
Опрошенные «Новой» представители собственников признаются, что не готовы донимать руководство фонда требованиями раскрыть эту информацию, равно как и оспаривать обоснованность очередности предлагаемых работ – боятся, что иначе на их дома вообще могут ничего не выделить или отодвинуть на несколько лет. Хотя и возмущаются между собой «всем этим бардаком». Жители дома 7 по Большой Монетной вообще не видят логики в том, чтобы начинать капремонт с фасада. Согласно технической ведомости, по этому зданию фиксируется неравномерная осадка фундамента, выпучивание отдельных участков стен подвала, по стенам дома – глубокие трещины, ослабление кирпичной кладки, трещины в карнизах и перемычках, выветривание швов, по перекрытиям – коррозия балок, трещины в местах сопряжения балок с несущими стенами. Начинать надо было бы с устранения причин неравномерной осадки и появления прочих серьезных дефектов – что толку замазывать-подкрашивать фасады, которые неминуемо станут вновь расползаться, покрываться трещинами? Но такие работы по этому дому вообще не предусмотрены региональной программой, лишь крыша-фасад-ремонт систем тепло- и электроснабжения да отнесенный на период 2036–2038 гг. ремонт подвальных помещений. И случай этот, к сожалению, не единичный, а типичный. Фасадные работы менее хлопотны и наиболее финансовоемки – вот, пожалуй, и вся логика.
Каменноостровский пр., 63. Когда работы предлагалось оплатить самим
собственникам жилья, ремонт фасада оценивали в 93 миллиона. После
включения этого адреса в региональную программу капремонта, смета
усохла почти втрое
Требуйте долива после отстоя
Стоит напомнить, что государство, возложив ответственность за состояние и ремонт домов на собственников, не исполнило собственных обязательств.
Никто не отменял действия статьи 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года, согласно которой обязанность проводить капремонт сохраняется за бывшим наймодателем (в нашем случае – за городом). То есть, если к моменту приватизации первой квартиры в доме капремонт выполнен не был, обязанность по его проведению сохраняется за этим самым бывшим наймодателем «до исполнения данного обязательства», как указано и в определении Конституционного суда от 1 марта 2012 г. Но проблема в том, что механизм реализации требований статьи 16 не прописан. Тем не менее суды в регионах уже не раз выносили решения в пользу жильцов по искам к местным администрациям с требованием произвести капремонт за бюджетные средства.
Думается, что петербуржцам (при поддержке адекватных депутатов) стоит потребовать от Смольного ответа на конкретный вопрос: в какой срок городское правительство намерено исполнить требования 16-й статьи, указав необходимую для этого обоснованную сумму, с привязкой к адресам.
Исходя из этого и плясать дальше – определяя долю участия собственников в финансировании планируемых работ.
Пока же тем, кому посчастливилось жить в домах-памятниках, можно посоветовать проявлять предельную осторожность при заключении с КГИОП охранных обязательств. По мнению юристов, собственники жилых помещений вправе в судебном порядке обжаловать включение в охранное обязательство требований к сохранению объекта культурного наследия, которые обязан выполнить бывший наймодатель. Такая возможность прямо вытекает из новой редакции ФЗ-73 (статья 56.1).
Также охранное обязательство должно содержать утвержденный предмет охраны (перечень того, что по закону остается неизменным при любых видах работ на ОКН). Без предмета охраны собственники жилья в зданиях-памятниках не могут сделать вообще ничего. На практике, к сожалению, он нередко отсутствует – достаточно напомнить, что его до сих пор не было даже у Михайловского дворца, что уж говорить о каких-нибудь доходных домах. Фонд, визуально обследовав 426 МКД-ОКН, выявил отсутствие предмета охраны по 128 объектам.
Очевидная недоработка органов госохраны (по закону при включении объекта в реестр памятников предмет охраны должен указываться) теперь спихивается на жильцов, которым предлагается самостоятельно заказывать и оплачивать весьма дорогостоящую опцию. При этом ссылаются на приказ Минкульта от 13 января 2015 г., прописавшего, что разработка проектной документации по определению предмета охраны ОКН «может осуществляться физическими или юридическими лицами самостоятельно, в соответствии с государственными программами, а также по заказам физических и юридических лиц за счет средств заказчика, в соответствии с Федеральным законом № 73». Но «может» не равно «должен». К тому же ФЗ-73 установлено, что документационное обеспечение реестра осуществляется совместно федеральным и региональным органами охраны ОКН (ст. 20).
Проблемы, связанные с капремонтом МКД-ОКН, обсуждались и в рамках V Петербургского международного культурного форума. В итоговой резолюции (принятой при участии и представителя Минкульта) отдельным пунктом рекомендуется для разработки предметов охраны таких домов «создавать комиссии при региональных и муниципальных органах охраны памятников».
Участники обсуждения обозначили еще целый ряд нерешенных вопросов. Так, ФЗ-73 требует проведения историко-культурной экспертизы, но по Жилищному кодексу и по закону Петербурга «О капитальном ремонте» экспертиза возможна только строительная – из-за чего возникают проблемы при согласовании проектной документации с КГИОП. Кроме того, в Петербурге отсутствуют методика и утвержденные тарифы по проведению историко-культурной экспертизы – из-за чего «обоснование ее стоимости трудно представить собственникам помещений». А сжатые сроки проведения ремонтных работ не учитывают технологических требований к применению материалов, временных затрат на научные исследования, изготовление и согласование образцов нестандартной отделки.
Сеанс гипноза за два миллиона
Сотрудники КГИОП сетовали на нестыковки положений Градостроительного, Жилищного кодексов и ФЗ-73, на отсутствие юридического понятия «многоквартирный дом», необходимость использовать ведомственные строительные нормативы аж 1988 года и устаревшие реставрационные ГОСТы. Жаловались на отсутствие возможности совмещать требования по сохранению ОКН (к работе на которых допускаются только имеющие лицензию Минкульта структуры) с требованиями к технически сложным и особо опасным работам по замене и восстановлению лифтового оборудования (ни один завод в РФ, производящий лифтовое оборудование, лицензии Минкульта не имеет). Кроме того, зачастую очень трудно провести грань между общим имуществом и частной собственностью. Непонятно, например, кто должен оплачивать работы по восстановлению в частной квартире лепнины на потолке, пострадавшей при капитальном ремонте перекрытий.
По мнению комитета, следует изменить законодательство так, чтобы обеспечить возможность проводить ремонт МКД-ОКН комплексно (включая реставрацию, ремонт, модернизацию инженерных систем) и выделить такие объекты в отдельные региональные программы с более коротким периодом исполнения (не 25, а 10–15 лет).
Некоторые из участников дискуссии выступали за то, чтобы при ремонте, не затрагивающем предмета охраны, можно было обходиться без проведения историко-культурной экспертизы, – что, по их мнению, позволит сократить сроки и затраты. А градозащитники из Вологды, к примеру, считают необходимым ремонтировать кровли и фасады домов-памятников строго с апреля по сентябрь, предусмотрев возможность переноса работ на следующий календарный год.
В общем, пока вопросов явно больше, чем ответов. Что не мешает нашему фонду – региональному оператору заказывать о себе рекламно-информационные видеоролики на два с лишним миллиона рублей, три штуки по 40 секунд.
Согласно ТЗ закупки, исполнитель должен умудриться впихнуть в эти секунды рассказ о ходе реализации в Санкт-Петербурге региональной программы капремонта многоквартирных домов и создать продукт, способный «побуждать собственников принимать активное участие в программе, своевременно и в полном объеме оплачивать квитанции со взносами на капремонт». Эффективности такого гипнотического сеанса должно, по замыслу заказчика, поспособствовать наличие в кадре известных петербуржцев (рекомендованный фондом перечень включает, в частности, Михаила и Елизавету Боярских, Анну Ковальчук, Артура Ваху, Данилу Козловского и Алису Гребенщикову). Согласно договору, рекламные видеоролики должны были быть исполнены не позднее 30 апреля минувшего года. Если кто их увидел и вдохновился на активное участие в программе капремонта – сообщите, пожалуйста, в редакцию.