Как жить в петербурге, чтобы не умереть на улице

Счастье жить в центре Петербурга безмятежным не назовешь. С каждым годом оно все ощутимее отравляется страхом – в любой момент быть выкинутым из дорогих сердцу старых стен прямо на историческую мостовую. Запросы строительных корпораций растут, а число лакун в центральных районах, сулящих инвесторам сверхприбыли, стремится к нулю. Заведенная нынешним руководством страны мода решать проблемы посредством зачисток, похоже, плавно перетекает из политической сферы в градостроительную. На малой родине ВВП взят курс на освобождение золотой земли от зданий, для чего они в спешном порядке объявляются аварийными.
Между тем с юридической точки зрения факт признания дома аварийным вовсе не является основанием для прекращения права собственности. Причем обладателям квадратных метров надо, наконец, усвоить: они владеют не только площадью квартир (комнат) в строении, но и прилагаемой земельной территорией.
– На правах общей долевой собственности, – поясняет адвокат международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Евгений Баклагин, – жильцам многоквартирного дома принадлежат и помещения в данном здании, не являющиеся частями квартир (лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы), и земельный участок, на котором расположен дом.
По мнению Баклагина, именно закрепление прав собственности на землю открывает наиболее перспективный путь к защите интересов владельцев квартир в зданиях, которое пытаются расселить как якобы аварийные. А также в том случае, если граждане намерены бороться с уплотнительной застройкой.
В старой части Петербурга земля, свободная от строений, крайне дефицитна – оттого и стоит в несколько раз дороже, чем с недвижимостью (и всякими памятникоохранными обременениями). Поэтому, даже если дом объективно признан аварийным и подлежащим сносу, владельцы находящихся в нем квартир – если им не по карману реконструкция – могут с выгодой для себя продать свою собственность. Но не той фирме, что навязывает Смольный, и не за те гроши, которые им кинут с барского плеча, – а тому, кому сами захотят, и за ту цену, которую сами назначат.
Запомните: никто не наделял исполнительную власть правом отнимать вашу собственность и продавать ее третьим лицам.
По новому Жилищному кодексу высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание хозяев квартир. Если вече большинством голосов решит выставлять здание на продажу – заверенного протокола будет достаточно для подачи соответствующей заявки в Комитет по инвестициям администрации города.
Чтобы зарегистрировать право собственников многоквартирного дома на прилагающуюся к нему землю, необходимо сперва сделать проект межевания – если границы земельного участка данного объекта не определены (а такое, благодаря нерадивости чиновников, у нас встречается сплошь и рядом). Узнать, как обстоят дела в вашем случае, можно, обратившись в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
Во всем цивилизованном мире межевание проводится за государственный счет. В России – за счет «заинтересованной стороны». Причем минимальный принимаемый заказ – межевание целого квартала, даже если вас интересует земельный участок отдельного крохотного флигеля. Стоит это удовольствие недешево, в среднем от 200 до 400 тысяч рублей. Хорошим подспорьем может стать правильно построенная агитация среди владельцев площади в других домах вашего квартала: попытайтесь разъяснить гражданам, что им тоже имеет смысл закрепить за собой землю, иначе завтра может наступить их черед отправляться с вещами на выход. В случае успеха удастся раскидать сумму на всех, тогда затраты каждого окажутся вполне приемлемыми.
Затем на основании проекта межевания предстоит зафиксировать пределы и размер земельного участка. Аппаратчик, трудясь над определением границ ваших владений, почти наверняка попытается провести их по периметру фундамента дома. Ну или чуть отступя. Чтобы понять, насколько вас надули, надо знать, как подсчитывается площадь земельного участка, приданного многоквартирному дому: общая площадь всех квартир умножается на коэффициент (он разный для зданий разных годов постройки и высоты, чем больше этажей и чем современнее здание – тем коэффициент ниже). Расчеты производятся, исходя из методических рекомендаций, утвержденных действующим постановлением российского правительства об определении нормативного размера земельного участка (с ними можно ознакомиться, зайдя в интернете на систему «Кодекс» – документ СП 30-101-98).
Обратите внимание: Градостроительный кодекс относит к объекту недвижимости земельный участок, приданный дому на основании нормативов, действовавших на момент его строительства.
В том случае, если функционер нарушает нормы и минимизирует ваш земельный участок, следует обращаться в суд. Намеренное занижение должностным лицом стоимости имущества в интересах частного лица – инвестора, застройщика – дает основания для обвинения первого в коррупции.
Завершающий этап – оформление свидетельства о праве собственности на земельный участок в Управлении федеральной регистрационной службы.
Другой вариант – обратиться в надежное риелторское агентство. Специалисты выставят ваш дом на торги, подберут покупателя, предложат подходящую вашему случаю схему оплаты, межевания и дальнейшего переоформления собственности.
Разумеется, вступая на эту тропу, целесообразно заручиться поддержкой хорошего юриста. Мы лишь провели ликбез, необходимый для осознания того, что ситуация вовсе не безнадежна. За свои права можно и нужно бороться.
P.S. В начале этого года Страсбургский суд принял к рассмотрению иск 72-летней петербурженки Лидии Тумасовой. В течение 7 лет она отстаивала свои права на родине – с тех пор как в доме на Малой Конюшенной, 12, где жила и мать Тумасовй, и ее бабушка, состоятельный сосед сделал из общего чердака второй этаж своей квартиры. Не имея средств на адвоката, пенсионерка самостоятельно штудировала законодательство, обращалась за советом к студентам юрфака. Пришла к твердому выводу: «Правда на нашей стороне. На чердаке испокон веку белье сушили, а теперь приходится на кухне веревки натягивать, сырость в квартире разводить». Но, конечно, не только в простынях дело. Даже то, что у российской Фемиды (Тумасова прошла все инстанции – от районного суда до Верховного) справедливости найти не удалось, не сломило убежденности пенсионерки в том, что права человека – не пустой звук. Если, конечно, ты сам осознаешь себя человеком с чувством собственного достоинства. Говорят, у бывшей учительницы хорошие шансы выиграть дело в Страсбургском суде. Обидно только, что еще один процесс будет называться «гражданин РФ против России».

Татьяна ЛИХАНОВА