Уважаемые читатели! По этому адресу находится архив публикаций петербургской редакции «Новой газеты».
Читайте наши свежие материалы на сайте федеральной «Новой газеты»
Быстрее, выше, страшнее

Быстрее, выше, страшнее

13 мая 2013 10:00 / Экономика / Теги: ленобласть, стройка

Хаотично застраивая «низкорослые» окраины высотками, Петербург выращивает свои гетто.

В пять часов вечера дорога в Новодевяткине уже забита автомобилями. Водители, скучая в пробке, разглядывают сотни раз виденную картину за окном: серые кургузые домики кое-где перемежаются с вполне приличными коттеджами, а прямо за этими малышами, как загранотряд, стоят ряды высоток.

Смешались в кучу кони, люди

Во дворе одной из многоэтажек детская площадка, трое качелей между дорогой и железным забором. Юлия Сничко играет с двухлетней дочерью. Они живут в высотке — новенькой, с блестящими окнами. Спрашиваю Юлю, видна ли в ее окна коттеджная жизнь и не мешает ли ей это. «Я на шестом этаже, конечно видно все. А что тут сделаешь — деревня», — обреченно машет рукой Юля.

За железным забором тоже жизнь. Ольга собирает сухие ветки на участке — будет топить печку. Раз в два дня она ходит на колодец за водой — через дорогу к старым пятиэтажкам. Из всех благ цивилизации в доме Ольги только электричество. Ольга купила дачу здесь пять лет назад — хотелось быть ближе к природе. Сразу за ее домом, там, где сейчас поросль многоэтажек, было 14 гектаров совхозных полей.

В полях раньше вольготно паслись четыре лошади, живущие в соседнем с Ольгой дворе. «Где же вы теперь их выгуливаете?» — спрашиваю Татьяну Гуменюк, открывшую нам дверь. Татьяна показывает на грязный пятачок земли за толстой газовой трубой через дорогу — метров пятьдесят до следующей многоэтажки. Дом — родовое гнездо мужа ее сестры, лошади — его страсть и хобби. Пока мы говорим с Татьяной, грузовик на дворе высыпает опилки для конюшни — поднявшуюся взвесь ветер гонит за железный забор, ближе к детской площадке.

Татьяна и ее родственники теперь подыскивают жилье в 30–50 км от Петербурга, надеясь, что туда город не доберется.

Строительная компания, воздвигнувшая высотки, предлагала за дом, в котором живет Татьяна и ее родственники, две квартиры. Не поехали: а лошадей куда?

Теперь подыскивают жилье в 30–50 км от Петербурга, надеются, что туда город не доберется. Хотя лошади, по словам Татьяны, притерпелись, уже почти не боятся автомобильных сигналов, рева байков и грохота петард.

Люди привыкают сложнее. Тамара Лизовская живет на 2-й Жерновской улице в Красногвардейском районе. И с балкона своей высотки бизнес-класса часто наблюдает за соседями. «Когда идет дождь, жители домика выносят на улицу бочку и выставляют тазы, собирают воду. Летом хозяин выходил с газетой к крыльцу, но долго сидеть не мог: вокруг сплошные лоджии, кто-то орет, кто-то курит, и окурки бросают, и все смотрят вниз». Говорят, когда началась застройка микрорайона, всем жителям деревянных домов предложили отступные за снос.

Можно было взять деньгами или дождаться окончания строительства и въехать в одну из квартир. «Сосед сказал, что хозяин домика попросил за него три однокомнатные квартиры. Но я не верю. На самом деле не только эта семья так живет. За рекой Лубья опять деревянные постройки, некоторые уже совсем хиленькие. После дождей их подтапливает речной водой. Но и там тоже живут люди», — говорит Тамара.

«Здесь не Рублевка»

Архитектор МО «Новодевяткино» Ольга Буник соглашается: соседство высоток с курятниками очень плохо, но ничего не поделаешь — совхоз «Ручьи» продал участки инвесторам в 2006 году, а область перевела их целевым назначением из сельскохозяйственных в земли под жилищное строительство. «Многоэтажное жилищное строительство, — уточняет Буник, объясняя, почему их не застраивают домами, соразмерными существующим. — Мы никак не можем повлиять на эту ситуацию, но стараемся создать все возможности для того, чтобы люди могли продать свои домики — переводим землю под общественно-деловую застройку».

Есть надежда, что участки купят, чтобы построить офисы или магазинчики, — найти новых желающих пожить между трассой и многоэтажками сложно. В этом году под общественно-деловую застройку перевели уже пять участков, прежде бывало два-три за год (всего частных домов в Девяткино осталось, по словам архитектора, около 40).

«Муниципалы лукавят. Они идут на поводу у бизнеса», — говорит председатель Комитета по архитектуре и строительству Ленобласти Евгений Домрачев. По словам чиновника, когда менялось назначение земель, высотность жилой застройки не оговаривалась. Сами муниципалы принимали генплан и правила землепользования и застройки, разрешающие строить в Новодевяткине здания высотой до 24 этажей. Правила были утверждены еще в 2009 году, нормативы градостроительного проектирования — в феврале прошлого года, за месяц до того, как область приняла региональные нормативы, запрещающие строить в городах дома выше 16 этажей, в сельских поселениях — выше 12. До принятия норм действовали федеральные рекомендации не строить в сельских поселениях дома выше четырех этажей.

Проверка, которую комитет провел в начале 2013-го, выявила, что муниципальные нормативы в Новодевяткине не соответствуют областным не только по высоте застройки, но и по допустимой плотности, а также по плотности населения, обеспеченности социальными объектами и др. Комитет предписал муниципалитету до 1 мая 2013 года устранить противоречия, но этого до сих пор не произошло.
«Все, что сейчас может сделать правительство области с проектами, которые уже одобрены муниципалами, — пытаться договориться с инвестором, чтобы очень плохую ситуацию превратить в просто плохую: например, вместо 24 этажей построить 16. Потому что вряд ли инвестор по доброй воле согласится строить пятиэтажки вместо высоток. А судиться с застройщиком, у которого есть вся необходимая документация, — дело бесперспективное», — говорит Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника».

Ольга Буник принципиальной разницы в высоте не видит: 12 или 16 этажей рядом с коттеджами все равно выглядят великанами. «Для зданий выше 70 метров действуют другие пожарные требования, от этого норматива и надо отталкиваться», — говорит она. Идея строить в Новодевяткине малоэтажные дома кажется ей абсурдной: «У нас здесь не Рублевка, ландшафт не самый живописный, большие сложности с инфраструктурой — рядом трасса, пробки, проблема с очистными сооружениями. Какие уж тут коттеджи! Рынок диктует строительство здесь недорогого социального жилья. Жилья для малоимущих, общежитиям тоже надо где-то быть».

Строят как хотят

Поверить в неизбежность новодевяткинского гетто можно было бы, если бы его пример был исключительным. Но высотки среди коттеджей и таунхаусов растут не только на деревенских окраинах, но и в Сестрорецке, и в Приморском районе, и на Васильевском острове.

Широкое развитие смешанная застройка получила во время кризиса. Девелоперы стремились покрыть расходы, уплотняя застройку: там, где изначально планировались лишь коттеджи, начали строить и таунхаусы, и многоквартирные дома. В Гильдии девелоперов говорят, что этому способствовали административные и правовые дыры.

«Сегодняшний генеральный план не отвечает современным требованиям развития города. Такое положение — следствие преобладания сиюминутных городских задач над долгосрочными. Стратегические цели Санкт-Петербурга и объединяющие горожан ценности не только не согласованы между властями и городскими сообществами, но даже не сформулированы», — говорит Павел Гончаров, исполнительный вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

В гильдии считают, что городу нужно принять региональные нормативы градостроительного проектирования — документ, который определит общие подходы к застройке: «Необходимо инициировать разработку концептуального документа, так называемого мастер-плана, определяющего основные положения стратегии и дающего отправные точки для разработки пакета градостроительной документации. Далее — Стратегия развития города с горизонтами планирования в 10, 20 и 50 лет».

По мнению девелоперов, невозможно рассматривать Петербург и Ленобласть как две независимые вселенные. Проекты пересекают границу между субъектами, возникает вопрос функционального зонирования соседних территорий области и города, вопрос создания единой качественной среды. «Сегодня отсутствует согласованное между субъектами понимание развития агломерации. Нет совместных планов развития, согласованных генпланов, синергии территорий и ресурсов субъектов», — констатирует Гончаров.

Через 7 — 10 лет люди перестанут покупать такое жилье в гетто, и продать его будет очень сложно. Спрос перейдет в более качественную фазу, покупатели будут оценивать не только цену, но и ряд других факторов — безопасность, энергоэффективность, экологическую безопасность.

Срок годности гетто

Если власти не найдут в себе политической воли заняться этим вопросом сейчас, Петербург очень скоро окружит себя настоящими гетто. «Мы уже получили огромное количество социально-напряженных территорий. Володарский, Кудрово, Мурино, Девяткино — малоэтажная застройка в двух шагах от города имеет шанс превратиться в комфортные и благополучные пригороды для среднего класса. Но по факту это не так», — рассуждает Антон Финогенов. Стоимость жилья рядом с высотками снижается, что бы ни утверждали муниципалы: есть разница, видеть из окон пусть дикое, но поле — или унылую высотку. Ухудшается инфраструктура: не справляется дорожная сеть, появляются перебои с электроснабжением, не хватает садов, поликлиник и школ.

Безальтернативность такой застройки — миф. «Строя 5 — 7-этажные дома вместо 25-этажных, инвестор может получить сопоставимый выход квадратного метра с единицы площади участка, если использовать другие градостроительные и архитектурные решения», — утверждает директор «Урбаники». Но зачем застройщику идти на дополнительные финансовые и временные затраты, меняя привычные материалы, проекты и решения, если этого от него никто не требует?

Город, а особенно область пока больше теряют от массовой высотной застройки — налога не недвижимость у нас нет, значит, поступления в бюджет размыты, зато тяжким бременем ложатся расходы на дороги, социалку и прочую инфраструктуру. «Для того, чтобы вновь застроенные территории были драйверами, а не болевыми точками, федеральные власти должны компенсировать региональным бюджетам потери, которые повлекло бы более строгое отношение к высотной застройке», — считает Финогенов.

Другой рецепт выхода из ситуации — самый популярный в России: время. «Через 7 — 10 лет люди перестанут покупать такое жилье в гетто, и продать его будет очень сложно. Спрос перейдет в более качественную фазу, покупатели будут оценивать не только цену, но и ряд других факторов — безопасность, энергоэффективность, экологическую безопасность и многое другое, — убежден Финогенов. — Сегодняшняя ситуация обусловлена дефицитом жилья и тем, что недвижимость — все еще самый массовый инструмент спекулятивных инвестиций в России».