Город-сад или Южный парк?

Возможное строительство города-спутника Южный в районе поселка Кондакопшино (Пушкинский район) привлекает все больше внимания. Чтобы разрешить возникшие в последнее время вопросы и сомнения, мы обратились к представителям управляющей компании «СТАРТ Девелопмент», продвигающей проект Южного. Ответы прокомментировал директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов.

Город подарит частнику школы?

Город планирует инвестировать в проект города-спутника Южный 33 млрд рублей, которые будут потрачены на строительство дорог, школ, детских садов, больниц и т. п. Сейчас вся земля, на которой планируется строительство, частная. Что будет с земельными участками, на которых собираются строить государственные объекты? Они останутся в частных руках или будут переданы городу?

Представители УК «СТАРТ Девелопмент»: В данный момент сложно говорить о статусе земли под объектами социальной инфраструктуры на территории города-спутника Южный. Очевидно, что они будут строиться по одной из схем государственно-частного партнерства. Вопрос, по какой именно схеме и каким будет статус земли под объектами социальной инфраструктуры, станет предметом переговоров с администрацией Петербурга на более поздних стадиях реализации проекта.

Александр Карпов: Фактически это означает невозможность определить точную стоимость затрат бюджета в связи с реализацией проекта. Если участок принадлежит частному собственнику, город не сможет получить градплан земельного участка, необходимый для подачи документов в экспертизу, а значит, не сможет выделить бюджетные деньги для проектирования и строительства. К сожалению, дарение земли городу почему-то не практикуется девелоперами. А продажа земельного участка городу (или обмен на какие-то иные бюджетные инвестиции) — это как раз способ утащить деньги из бюджета. По-хорошему, надо было заранее, до внесения изменений в генплан, договориться о механизмах передачи территории городу. Проблема крайне серьезная и, как показывает уже имеющийся опыт, может не решаться годами. Вполне возможно, что люди уже заселятся в новые дома, а поликлиник и детсадов не будет даже в проекте.

Более того, город накопил долгов на 700 млрд руб. по социнфраструктуре — там, где новые дома уже построены. При годовом бюджете Петербурга 400 млрд руб. на адресные программы выделяется в лучшем случае 80 млрд, и сюда же входит метро. Не лучше ли расплатиться по старым долгам, прежде чем влезать в новые?

Также хочу отметить, что приоритетным для Петербурга сейчас является не экстенсивное расползание в разные стороны, а редевелопмент территорий промышленного пояса.

Южный обойдется в два раза дороже?

Как недавно заявила депутат Госдумы Оксана Дмитриева, строительство инфраструктуры города-спутника Южный «даже по самым скромным подсчетам будет стоить в 1,5–2 раза дороже», чем предусмотрено инвестсоглашением.

УК «СД»: Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко указал, что размер бюджетных инвестиций в социальную инфраструктуру составит 33 млрд рублей. 6 млрд рублей потратят на дороги и развязки, 26,9 млрд — на школы, детские сады, поликлиники и т. д. Строительство детского сада стоит от 170 до 190 млн руб., школы — 700 млн руб., поликлиники — около 400 млн. Эти расценки на строительство типовых социальных объектов зафиксированы государством. Простые математические действия показывают, что цифры, названные губернатором в ответе Оксане Дмитриевой, вполне корректны.

А. К.: В ответе Дмитриевой губернатор «забыл» отметить следующие позиции, перечисленные в технико-экономическом обосновании (ТЭО) к проекту: объекты культуры и искусства; станция скорой помощи; сады и парки; здание автовокзала и парк автобусов; магистральный канализационный коллектор (примерно 10 км); объекты массового спорта и физической культуры; кладбище (около 32 га); здания для размещения органов государственной власти и местного самоуправления.
Кроме того, в ответе указаны планы построить 16 школ на 13 200 мест, а в ТЭО — 21 школа на 15 480 мест. Это уже дает плюс 3,5 млрд руб. Предполагаемые затраты бюджета примерно за полгода выросли на 3 млрд (с 30 до 33). Поэтому прогноз их роста до 2019 года до 60 млрд — вполне разумная оценка.

С лесом нужно попрощаться?

Застройщики лукавят, что Кондакопшинский лес всего 3 метра высотой.

На прошедших общественных слушаниях неоднократно поднимался вопрос сохранения Кондакопшинского леса — единственного лесного массива Пушкинского района. Было официально объявлено, что пожелания жителей будут учтены и Кондакопшинский лес будет сохранен. В итоге проект, утвержденный комиссией по генплану, как и ранее, предполагает вырубку Кондакопшинского леса, застройку его территории домами и строительство через территорию леса шоссе. Так что будет с лесом?

УК «СД»: Большая часть леса будет сохранена. В этом можно легко убедиться, посмотрев на проект генплана. Часть леса, где строительство, возможно, будет застраиваться коттеджами, расположенными на значительном расстоянии друг от друга, а не высотными домами, как можно услышать от противников проекта. То есть зеленые насаждения в основной своей массе будут сохранены и там.
Эта земля не относится к лесному фонду, а имеет статус земель сельхозназначения. Однако после общественных слушаний компания приняла решение пойти навстречу пожеланиям жителей Кондакопшина и увеличила площадь зеленых насаждений на 82,5 га. В результате площадь леса будет превышать 100 га.

А. К.: Эти утверждения не соответствуют действительности. Площадь леса на территории проектирования — примерно 276 га. Согласно исходному проекту, из них примерно 14% отводилось под малоэтажную застройку, 41% — под среднеэтажную. Под рекреацию отводилось 34%, из которых около 7% — под спортивные объекты. Территория городских лесов составляла 0%.
После слушаний проект не сильно изменился: исчезла малоэтажная застройка, среднеэтажная сократилась на 2%, за счет этого увеличили парковую зону до 42%. Лес на карте не появился.

То есть с территории, которую жители просили сохранить, убрали как раз коттеджную застройку, сохранив зону, в которой должны строиться многоквартирные дома до 4–6 этажей. Очевидно, это потребует выторфовки, осушения болота. Без выторфовки не построить и парк на территории заболоченного леса. Вдобавок к парковой зоне прирезали здоровый кусок поля (примерно 34 га), где леса нет. То есть там, где растительность есть, ее вырубим, где нет — посадим. Такой «экономный» подход можно объяснить только крайней некомпетентностью проектировщиков и заказчиков проекта.

А. А. Назаров, генеральный директор ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»: Кондакопшинский лес вырос на месте бывших торфоразработок. Если вы посещали этот район, качество леса заметно невооруженным глазом — большую его часть составляют редкие деревья высотой около 1–3 метров.

Павел Солодов, житель Кондакопшина: Неправда, там полноценный высокий лес, совершенно дикий, чудесным образом сохранившийся на территории Петербурга. С одной стороны к нему примыкает аэродром Пушкина, с другой стороны его почти полностью огибает река Кузьминка, поэтому попасть в него сложно и туда практически никто не ходит. В результате в лесу полно диких зверей и птиц: зайцы, лисы, ежи, хорьки, лоси, совы, рябчики, кукушки, чибисы, осоеды и множество других.

А. К.: Ценность леса не измеряется высотой деревьев. Ценность леса — это площадь территории, не подлежащей градостроительному освоению, на которой происходят естественные природные процессы без вмешательства человека.

УК «СД»: Кроме сохранения леса, в Южном будут созданы и искусственные зеленые зоны. В северной, южной и центральной части города-спутника планируется создание бульваров с видами на парки и озеро. Это будет один из самых зеленых районов Петербурга. Общая площадь зеленых зон в проекте — более 500 га, что составит около 25% от всей площади, предполагаемой под застройку. Таким объемом зеленых насаждений не может похвастать ни один район в городе.

А. К.: Это очень странное заявление, учитывая, что рядом расположены Пушкин и Павловск, площадь парков в которых намного больше. В Пушкине, например, около 700 га. Кроме того, в эту площадь почему-то включены обычные городские улицы, которые просто покрашены зеленым цветом. К числу зеленых зон отнесены также санитарно-защитные зоны вдоль железной и автомобильных дорог, линий ЛЭП, плюс территории для строительства спортивных сооружений. Если все это не считать, окажется, что площадь зеленых зон меньше примерно на треть.

Наконец, не надо забывать, что парки — объекты капитального строительства, которые законом Петербурга отнесены к объектам социальной инфраструктуры. В соответствии с инвестсоглашением затраты по их строительству несет город.

Только создание 115 гектаров качественного парка на месте Кондакопшинского лесоболота — это не один миллиард рублей (которых нет в исходных расчетах).

Аэродром застроят?

Аэродром Пушкин.

На общественных слушаниях также вызывало недоумение планирование строительства в непосредственной близости от взлетной полосы военного аэродрома Пушкин. Как будет решаться этот вопрос?

УК «СД»: Судьба аэродрома находится в компетенции Минобороны. Мы можем лишь добавить, что проект генплана отводит под глиссаду аэродрома 350 га. Таким образом, расстояние от аэропорта до строений Южного составит 2–3 км. Это соответствует всем нормам. Строительство Южного не означает закрытие аэродрома.

А. К.: Это полностью безосновательное утверждение. Ни на одном этапе обсуждения проекта не были представлены схемы с нанесением приаэродромной территории. На сайте компании размещена карта, судя по которой т. н. южный район города Южного, расположенный в Ленобласти, находится точно под глиссадой аэродрома. На этой территории предполагается разместить до 100 тысяч жителей.

П. С.: Расстояние от взлетной полосы до предполагаемой границы Южного вовсе не 2–3 км, а пара сотен метров.

Мемориал "обрастет" бизнес-центрами?

Место ожесточенных боев за Ленинград

Жители Кондакопшина обращают внимание на очень близкое расположение в проекте генплана деловой застройки и мемориала с воинским захоронением. Чем объясняется такое решение?

УК «СД»: Проект генплана отделяет общественно-деловую застройку от мемориала в соответствии со всеми требованиями российского законодательства. Конкретное расположение зданий определяется не генпланом, а правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Проект ПЗЗ пока не подготовлен, не прошел процедуру общественных слушаний и не утвержден. Поэтому говорить о конкретном расстоянии, которое будет разделять дома и мемориал, преждевременно. При этом расстояние в несколько десятков метров между мемориалами и общественно-деловой застройкой — нормальная практика для российских городов.

А. К.: Еще одно подтверждение некомпетентности. ПЗЗ не имеют никакого отношения к расположению зданий, они определяют этажность, количество машино-мест, количество метров жилой площади на гектар на конкретной территории и т. п. Положение зданий определяется на этапе подготовки проекта планировки и межевания либо конкретным проектом застройки.

П. С.: Сейчас мемориал находится в поле, на значительном расстоянии от дороги. Это тихое, уединенное место, внешним видом и расположением полностью соответствующее захоронению героев, отдавших свою жизнь в боях за Ленинград. Это место памяти и скорби, и не должно быть видно или слышно рядом с мемориалом ничего, кроме деревьев и шелеста листьев. Наличие какой-либо застройки рядом с мемориалом недопустимо.

Водоводы похоронят под развязками?

Что будет с памятниками федерального значения — Таицким и Орловским водоводами?

УК «СД»: Оба памятника выделены в охраняемые зоны. Никакого строительства в этих зонах проводиться не может, возможно лишь обустройство этих территорий зелеными насаждениями. Так что водоводы никак не пострадают от строительства города-спутника Южный.

А. К.: На территории объекта культурного наследия «Таицкий водовод» запланированы развязка Киевского шоссе с новой магистралью на ст. Кондакопшино и пересечение новой магистрали от Гатчинского шоссе (в обход аэродрома) с Красносельским шоссе.

Известно ли застройщику, что питание реки Кузьминка (которая в свою очередь питает водоемы Царского Села) во многом происходит за счет болота в Кондакопшинском лесу?

УК «СД»: Значительная часть леса и болота, на которых осуществляется водосбор Кузьминки, сохраняется. Вопрос влияния проекта на питание реки Кузьминки и, соответственно, водоемов Баболовского парка будет исследован в ходе экологической экспертизы, которая изучит влияние проекта на окружающую среду. Экологическая экспертиза предполагается на этапе подготовки проекта ПЗЗ.

А. К.: Болото не сохраняется. Никакой экологической экспертизы подготовка проекта ПЗЗ не предполагает. Зато изменения в генплан нужно было готовить с учетом инженерных изысканий (см. Закон Петербурга «О градостроительной деятельности»), которые должны были уже прояснить этот вопрос.

УК «СД»: На всей территории Южного река Кузьминка ограждена охранными зонами, что хорошо видно на генплане.

А. К.: Это не решает ни одной упомянутой проблемы.

П. С.: Выделены русла рек, а берутся они, видимо, из пустоты. Истоки рек не обозначены и не учтены.

УК «СД»: Также хотим отметить, что мы организовали рейд вдоль берегов речки и увидели, что в некоторых местах ручьи, которые текут по границе леса и впадают в Кузьминку, заболочены из-за того, что в них сбрасывается строительный и бытовой мусор. Так что мы абсолютно согласны с экологами: спасать реку надо, но не от Южного, а от варварского отношения к природным ресурсам при бесконтрольной застройке.

А. К.: А что плохого в том, что ручьи заболочены?! Это их естественное состояние. Вот когда их заберут в бетонные берега — тогда будет катастрофа.

П. С.: К ответу приложены фотографии мусора в воде. Все они сделаны в одном месте с разных ракурсов — это действительно Кондакопшино, конец улицы Героев. Машины, видимо, втихаря приезжали и сваливали мусор, жители здесь ни при чем. Пытаемся эту кучу разобрать, в МО обращаемся.

УК «СД»: Что касается пересыхания реки, то мы еще в 2010 году провели с помощью института «Ленжилгражданпроект» инженерно-геологические и гидрологические изыскания с целью выполнения проекта планировки. Генплан в сегодняшнем виде составлен с учетом заключений, которые нам выдал «Ленжилгражданпроект».

А. К.: Так значит, изыскания все же проводились? Вот это интересно. В составе материалов обоснования генплана, представленных на комиссии по генплану, затем на слушаниях, затем в ЗакС, никакого заключения не было. Я бы с удовольствием изучил эти документы.

Про Ленобласть вообще забыли?

Как осуществляется взаимодействие «Старт Девелопмент» с Ленобластью? Подписан ли договор о стратегическом партнерстве? Планируется ли изменение генплана, схем терпланирования Ленобласти?

УК «СД»: Реализация проекта строительства города-спутника Южный в настоящее время затрагивает только территорию Пушкинского района Петербурга. «Старт Девелопмент» пока взаимодействует с Ленобластью только в вопросе реализации проекта промышленного парка в зоне «Дони-Верево», который признан стратегическим проектом в Ленобласти. Предполагается, что предприятия этого промышленного парка станут одним из главных работодателей для жителей Южного, а также Пушкина, Павловска и других районов Петербурга.

А. К.: Территории к западу от Киевского шоссе не смогут стать самостоятельными микрорайонами без совместного планирования с областью. Без области невозможно решить транспортные проблемы для данной территории. Отсутствие соглашения с ЛО показывает, что менеджмент проекта не готов решать задачи такого уровня.

Справка «Новой»

Проект города-спутника Южный реализуется компанией «СТАРТ Девелопмент», председателем совета директоров которой является Захар Смушкин, бывший бизнес-партнер Дмитрия Медведева. На территории площадью около 2000 гектаров планируется построить около 4,3 млн кв. м жилья в виде коттеджной, малоэтажной и среднеэтажной застройки. Численность населения города-спутника Южный должна составить 134 000 человек; общий бюджет проекта — порядка 176 млрд рублей, из них 33 млрд должен выделить город. Строительство собираются начать в 2015 году.