Лопухинский сад — карта застройщика бита

Эдуард Тиктинский может закупать саженцы: кусок сада на берегу Малой Невки, сказочным образом приобретенный его компанией по цене чуть более 60 рублей за квадрат, больше не пригоден для застройки, а подлежит воссозданию. Что как раз соответствует профилю созданной под его эгидой потешной организации «Воссоздание садов и скверов».

Прежние «договоренности» обслуживать не будут

Одной горячей точкой на карте нашего города стало меньше. Лопухинский сад, где восемь лет кряду проходила линия самых ожесточенных боев за сохранение Петербурга, теперь может стать символом гражданского согласия, достигнутого благодаря грамотной и слаженной работе общества и власти.

Команде губернатора Полтавченко достало мудрости осознать значимость этого знакового для современной истории Петербурга места и решимости разорвать цепочку преступных решений ее предшественников.

Георгий Полтавченко проявляет последовательность, очищая Смольный от чиновников, обслуживающих договоренности эпохи Матвиенко, обнуляя сами эти договоренности и возвращая ситуацию в правовое поле.

Случай с Лопухинским садом того же порядка, что и, например, ситуация со старейшим трампарком на Васильевском (на костях которого прежде собирались реализовать сомнительный коммерческий проект, нынче отмененный). Эти и другие примеры свидетельствуют, что Смольный — там, где не испытывает жесткого давления Первопрестольной (как с Охтинским мысом) — делает выбор в пользу общественного блага, а не бизнес-интересов коммерческих структур.
Отказываясь обслуживать договоренности прежнего руководства города, руководство нынешнее вынуждено распутывать очень непростые юридические коллизии. Просто так объявлять недействующими прежде выданные разрешения и согласования (даже если те штамповались с явными нарушениями) невозможно.
В истории с отчуждением под застройку куска Лопухинского сада отматывать назад цепочку противоправных решений можно было, берясь за ведущие к разным ведомствам концы. И участок был сформирован с нарушениями, и продали его в обход закона, запрещающего приватизацию (отчуждение) территорий общего пользования, необоснованно исключили из перечня ЗНОП, и высотную доминанту тут прописали незаконно, а также выгрызли кусок водной станции из границ объекта культурного наследия.

Принять бой взялся генерал Александр Макаров. Необходимость отстоять не только целостность памятника, но и честь ведомственного мундира, изрядно засаленного нечистоплотными предшественниками, нынешний глава КГИОП поставил выше опасений погрязнуть в изнурительных тяжбах. А в том, что застройщик попытается обжаловать решение, обращающее в пыль все потраченное на «договоренности», едва ли приходится сомневаться.

Хочется надеяться, что и на следующих этапах Георгий Полтавченко не оставит своего боевого товарища без поддержки.

О том, что операция по восстановлению исторической справедливости в отношении Лопухинского сада была согласована с главой города, свидетельствует ответ губернатора на инициированный Сергеем Никешиным депутатский запрос: еще осенью Георгий Полтавченко проинформировал парламентариев о возможности рассмотреть вопрос о возвращении данному объекту культурного наследия его исторических границ и сообщил, что необходимая для этого государственная историко-культурная экспертиза запланирована на 2013 год.

Справедливо опасаясь, что застройщик может сыграть на опережение, получив за это время очередную порцию согласований, ВООПИиК взялся оперативно провести экспертизу, обойдясь без бюджетного финансирования. Ее выводы, обосновывающие возвращение территории водной станции в состав памятника, согласовала коллегия КГИОП, а теперь они утверждены и соответствующим распоряжением комитета.

Если долго мучиться, все у нас получится

Три века тому назад, когда Петербург еще только зарождался, именно здесь, у нынешнего Лопухинского сада, случился самый близкий к сердцу города бой — русские батареи, стоявшие на этом берегу Малой Невки, разгромили подразделения шведской армии, занявшие позиции на Каменном острове.

Современные местные жители хорошо знают эту историю. И за те годы, что вместе с градозащитниками держали оборону Лопухинского сада, не раз напоминали о ней, отбивая атаки застройщика. «Наши войска отстояли эту землю, и мы отстоим. Лопухинский сад — душа Петроградской стороны, малая родина многих из нас, — говорил на одном из митингов отец троих детей Михаил Стасюков, житель дома по улице Академика Павлова. — И когда у нас отбирают часть души безнравственные застройщики, они тем самым наносят вред нам, нашим детям. Да и самим себе, ведь даже если им удастся реализовать свой замысел, это черное дело непременно скажется и на их бизнесе, и на судьбе. Потому что преступления против нравственности не остаются безнаказанными».

И были не только высокие слова. Но и четкая, слаженная, упорная, кропотливая и последовательная работа, сплотившая жителей, градозащитников, художников и музыкантов, артистов и юристов — всех тех, кого по праву можно называть представителями гражданского общества.

Часто, когда у какого-нибудь очередного синего забора возникает яростное противостояние, градозащитникам адресуют упрек: а где вы раньше были, почему всполошились лишь с появлением строительной техники?
В отсутствие открытого доступа к градостроительной документации упрек априори некорректный. Но даже такой предъявить в данном случае невозможно. Мы были здесь с самого начала — с весны 2005-го, когда не удалась их попытка тихой сапой провести для галочки общественные слушания, замаскировав проект строительства 8-этажного отеля под «реконструкцию водной станции». И публикации в «Новой» (см. № 28 и 29 за 2005 г.), и распространяемые в саду и по подъездам близлежащих домов листовки с перечнем всех выявленных в предпроектных материалах нарушений, и розданный коллегам-журналистам подгурз по теме, — все вместе помогло прорвать информационную блокаду и выстроить первую линию обороны.

Многие из тех, кто пришел тогда и по итогам слушаний подавал юридически выверенные к ним возражения, не сдавали позиций и в последующие годы. Собирали подписи, слали письма во всевозможные инстанции, выходили на субботники и митинги, очищали от пожароопасного мусора деревянную дачу Громова, искали и находили союзников среди депутатов всех уровней и деятелей культуры, собирали деньги на адвокатов и обращались в суд, были устроителями и участниками множества креативных акций: от массового пленэра художников, экскурсий по саду и концертов в его защиту до «веселых стартов» с эстафетой по станциям-ведомствам, куда участникам в строительных касках следовало занести кочан капусты за получение нужных согласований.

Надежды застройщика на то, что общественность удастся взять измором и протест сдуется сам собой, не оправдались.

Нам помогали многие независимые эксперты, чей профессионализм позволил провести доскональное расследование и выявить вопиющие многочисленные нарушения, сопровождавшие продавливание этого проекта на всех его стадиях. Материалы передавались в городскую и генеральную прокуратуры. И все как будто уходило в песок.

Чтобы приблизить сегодняшнюю победу, потребовались восемь лет нашей жизни (за которые можно было родить ребенка и уже отправить его в школу) и смена городской власти.

Еще одна несомненная польза от всей этой истории — урок тем, кто полагает, будто деньги решают все, а закон можно обойти или прогнуть его под себя. Другим, глядишь, неповадно будет впредь так «решать вопросы».

Можно предположить, что пострадавшая нынче сторона примется возмущаться, потрясая полученными прежде согласованиями и требуя восстановления справедливости — в узко понимаемом ею прикладном значении. Посему «Новая» посчитала нелишним напомнить, как и с какими нарушениями они были получены.

Участок в саду, на берегу реки и с видом на Каменноостровский дворец достался компании господина Тиктинского за сущие копейки — по 60 рублей за квадратный метр. После чего усилиями лоббистов он был постфактум исключен из перечня ЗНОП. Примечательно, что еще в октябре 2008 глава КГА Александр Викторов своим п

Досье «Новой»

То, что территория водной станции была и есть неотъемлемая часть Лопухинского сада, подтверждается целым рядом документов, начиная с первой четверти XIX века. Этот сад (дача княгини Лопухиной) обозначен уже на карте 1820 г. И здесь, и на плане Шуберта 1828 г., и на планах 1831, 1861 годов — везде, вплоть до 1917 года, сад в восточной части огибает под прямым углом Лопухинская улица (Академика Павлова).

Лопухинский сад получил статус объекта культурного наследия местного значения на основании решения Исполкома Ленсовета от 31.10.1988 № 849. На тот момент и до 2005 г. границы памятника фиксировались по исторической чугунной ограде, такими они были утверждены 28 марта 1998 г. председателем КГИОП Н. И. Явейном, так описаны в паспорте объекта «Лопухинский сад (с прудом, двумя протоками, террасой, тремя пирсами, двумя мостами и чугунной оградой)», принятом 27 ноября 2004 г.

Водная станция появилась в саду на основании решения Исполкома Ленгорсовета 1949 г. — разрешившего местному отделению ДОСФЛОТ построить ее «на территории восточной части Сада имени Дзержинского» (так он тогда назывался). Важно то, что при этом никакого выделения участка из состава сада (как представляет дело противная сторона) не было, просто предоставлялась возможность сооружения здесь водной станции «в целях создания необходимых условий для проведения практических занятий с членами ДОСФЛОТ». Здесь более полувека готовили спортсменов, воспитали немало чемпионов страны и мира. Собственно, до недавнего времени эта территория и рассматривалась исключительно как спортивная зона Лопухинского сада, то есть его органическая часть, и оставалась в открытом для граждан доступе.

В 2003 г. руководитель регионального отделения РОСТО продает павильон водной станции. Вот как на публичных слушаниях рассказывал об этой сделке вице-президент Федерации водно-моторного спорта РФ трехкратный чемпион мира Алексей Ишутин: «В 2005 году мы, спортивная общественность, вдруг узнали, что наша водная станция оказалась продана дважды — в 2003 и 2004 году. Самое обидное, что это сделали наши генералы, которые по своему статусу должны заниматься развитием водного спорта, а не тем, чтобы его извести. 600 детей ежегодно проходили здесь обучение! И в городе другого такого места нет — тут уникальная роза ветров, никогда нет волны. Мы против застройки этой территории, о чем и заявили в письме на имя губернатора Матвиенко».

Вторым приобретателем павильона стало ООО «Новые технологии». Тогдашний глава КГА Олег Харченко 19 июня 2004 г. подписал распоряжение, согласно которому к объекту недвижимости площадью 239 кв. м прирезался несоразмерно большой участок — почти в 30 раз превышающий площадь строения.

Примечательно, что в Государственном земельном кадастре означенный участок был зарегистрирован 11.06.2004 г. — то есть восьмью днями раньше выпущенного Харченко распоряжения, что может указывать на его подписание задним числом. Сформирован данный участок был незаконно еще и потому, что появился в отсутствие проекта планировки и межевания прилегающей территории, без чего границы участка определить невозможно (п. 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ). Не говоря уже о том, что сама затея с новым строительством и формированием под него участка в зоне одного из важнейших стратегических проектов города (продолжения Песочной набережной) вообще сродни преступному авантюризму.

14 марта 2005 г. этот земельный участок вдруг превратится в два новых. Смыкаясь между собой, они образуют единое землепользование, южная граница которого смело шагнула за границы фактического землепользования водной станции и оккупировала солидную долю газонов и аллей сада, отрезав восточный выход из него на улицу Академика Павлова.

В августе 2004 г. тогдашняя глава КГИОП Вера Дементьева согласует выполненную Татьяной Славиной историко-культурную экспертизу, обосновывающую исключение из границ памятника участка водной станции и возможность его застройки. Вопреки требованиям закона экспертиза эта была сделана не для всего памятника, а лишь для северо-восточного фрагмента территории Лопухинского сада. Кроме того, означенная в экспертизе Славиной цель — о возможности проведения реконструктивных работ на участке — не соответствовала требованиям к госэкспертизе, установленным ст. 28 Федерального закона № 73. Равно как и установленным этим же законом принципам проведения государственной экспертизы — презумпции сохранности объекта культурного наследия при любой намечаемой хозяйственной деятельности, независимости эксперта, достоверности и полноты информации. В частности, госпожой Славиной утверждалось, что участок полностью деградировал и не подлежит восстановлению, что одноэтажный павильон вносит диссонанс, однако при этом признавалось допустимым и даже желательным сооружение на его месте нового объекта высотой под 30 метров — притом что на тот момент здесь действовал режим объединенной охранной зоны, где новое строительство вообще запрещено.
«Поправка» границы территории водно-моторной станции, отображенная на пояснительной схеме к выводам экспертизы, соответствовала границам того земельного участка, который возник здесь из преобразований прежнего участка водно-моторной базы в 2005 году, то есть на год позже согласования данной экспертизы.

План новых границ объекта культурного наследия (ОКН) «Лопухинский сад» — с изъятием территории водно-моторной базы — утверждает тогдашний зампредседателя КГИОП Борис Кириков. Причем, что интересно, делает он это трижды в течение полугода — всякий новый раз границы изменяются произвольно, без каких-либо новых экспертиз и юридически значимых фактов.

Первая версия подписывается господином Кириковым 4 марта 2005 г. — на этом плане площадь изъятия меньше, чем предлагалось экспертизой Славиной, в составе сада остаются и спортивная площадка, и газоны внутри ограды водной станции. Вторая — 6 сентября, с изъятием территории водной базы в тех границах, в которых она была учтена в кадастре на 2004 г. Третья, официально признаваемая окончательной и действующей, датирована 3 августа, то есть загадочным образом упреждает вторую. На этом манипуляции не завершаются. В проекте генплана, официально изданном в сентябрьском (2005 г.) спецвыпуске «Вестника Администрации» и предназначенном для ознакомления с ним депутатами ЗакСа, территория ОКН «Лопухинский сад» отображена по версии-1. А в окончательном, принятом варианте генплана — по версии-3. То есть внесли в парламент на обсуждение депутатов одно, а «вынесли» — нечто совершенно другое.
Но и после того как КГИОП исключил участок водной станции из границ памятника, он оставался частью сада — как объекта зеленых насаждений общего пользования. Таковые, согласно закону, не подлежат приватизации (отчуждению). Несмотря на это, в 2009 г. участок был продан через Фонд имущества Санкт-Петербурга компании «НИС. Жилищное строительство» холдинга RBI Эдуарда Тиктинского (связанного с «Новыми технологиями» — гендиректор «НТ» Алексей Ефремов, по данным СПАРК на 2009 г., одновременно являлся вице-президентом RBI, а 100 % уставного капитала «Новых технологий» принадлежало «НИС. Жилищное строительство»).

Участок в саду, на берегу реки и с видом на Каменноостровский дворец достался компании господина Тиктинского за сущие копейки — по 60 рублей за квадратный метр. После чего усилиями лоббистов он был постфактум исключен из перечня ЗНОП. Примечательно, что еще в октябре 2008 г. глава КГА Александр Викторов своим письмом ободрял застройщика известием о том, что вытекающее из статуса ЗНОП досадное обременение может быть снято — сообщая, что по поручению вице-губернатора Александра Вахмистрова уже подготовлены необходимые предложения по внесению соответствующих изменений в закон о ЗНОП.
Этим хлопоты господ Викторова и Вахмистрова об интересах господина Тиктинского не исчерпывались. Следующим предметом их приложения стало закрепление на участке доминанты высотой 33 м через городской закон «О Правилах землепользования и застройки» (ПЗЗ). Притом что участок водной станции находится в зоне ЗРЗ-1, для которой высотные параметры не могут устанавливаться ПЗЗ, а определяются режимами зон охраны объектов культурного наследия.

Тем не менее структура господина Тиктинского направила заявку на установление локальной доминанты в комиссию по землепользованию и застройке, возглавляемую Александром Вахмистровым. Члены комиссии ее отклонили (сославшись на разъясненное выше положение закона). С их доводами на заседании согласился и Александр Викторов, подтвердив, что это зона ответственности КГИОП. Однако в подписанном им протоколе того заседания (№ 17 от 17 ноября 2008 г.) оказался запечатлен совсем иной вывод — о том, что комиссия рекомендовала установить для локальной доминанты в Лопухинском саду высоту 30 метров. Затем эта самозваная доминанта загадочным образом подрастет еще на три метра (подробнее «Новая» писала об этом в № 1 за 2009 г.).