Можно ли продать квартиру в ипотеке

Банки в борьбе за клиентов договариваются с застройщиками о специальных ипотечных программах с субсидируемой ставкой, что выгодно для всех. С другой – даже в этом случае не все покупатели жилья оказываются готовыми нести кредитный груз, к тому же могут измениться их планы, например, захочется обменять кредитное жилье на другое - побольше. В таких случаях возникает необходимость в продаже квартиры с ипотекой. Рассмотрим, как это реализовать.

Согласие банка

Можно ли продать квартиру в ипотеке, ответ простой – можно. Первое, чем придется озадачиться, чтобы продать квартиру в ипотеке, – это взять с банка согласие на проведение сделки. Любая ипотечный объект – это залоговая недвижимость, то есть с обременением.

Это обременение появляется с момента регистрации договора. С одной стороны, покупатель может считаться полноценным владельцем жилплощади, с другой – не может распоряжаться ею на 100%, например, брать под нее кредиты, делать перепланировку, а также продавать без спроса залогодержателя – то есть банка-кредитора.

Поэтому сначала уточните у банка, как гасится кредит по ипотечной квартире, возможно ли досрочное погашение, готова ли кредитная организация сопроводить сделку по продаже залогового объекта.

Разрешение у кредитной организации необходимо спрашивать в соответствии с ФЗ «Об ипотеке». В статье 37 сказано, что собственность может быть отчуждена, но только с согласия залогодателя. В противном случае сделка может быть оспорена, о чем говорит статья 301 ГК РФ.

Если следовать правилам, продавец должен взять в банке справку (закладную) с печатью о том, что кредит погашен, и с этим документом обратиться в многофункциональный центр.

Переход права собственности к новому покупателю происходит после заключения основного договора, об этом свидетельствует выписка из ЕГРН в Росреестре. После того как бумага будет готова, продавец сможет получить оставшиеся деньги из банковской ячейки или с аккредитива.

Продажа с участием банка

Самые распространенные способы – это продажа ипотечной квартиры с долгом и сделка с закрытием остатка за счет средств покупателя. Для реализации последнего варианта необходимо участие кредитной организации – не все банки готовы на это пойти. Банк выдает информацию по остатку долга, эту сумму покупатель оплачивает через систему безопасных расчетов или посредством открытия аккредитива – продавец сможет получить эти деньги только после прохождения регистрации договора в Росреестре. Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРН, которую нужно будет предъявить для раскрытия аккредитива.

В сравнении с первым способом, здесь кредитная организация является важным участником процесса и тем самым страхует покупателя. Деньги покупатель вносит через банк, а не передает продавцу напрямую с распиской, которую при расторжении договора не примут в суде.

При продаже квартиры в ипотеке вместе с долгом сложность состоит в том, что нужно найти покупателя, который планирует взять ипотеку и готов купить жилье не у застройщика. Но сначала нужно уведомить банк о намерениях и получить одобрение на сделку.

Также нужно учитывать время на проверку кредитной истории покупателя. Так как каждый раз – это индивидуальный случай, банку нужно время на принятие решение – готов ли он оформить кредит на нового заемщика и на каких условиях.

Этот момент нужно иметь в виду и продавцу: на время согласования он обязан выполнять обязательства по гашению ежемесячных взносов, в противном случае ему позднее их все равно придется выплатить, но уже с учетом пени.

Есть и плюсы – можно уменьшить ипотечную ставку – рефинансировать кредит. Схема очень похожа на обычную покупку с привлечением ипотеки. Покупатель просто подает заявление на одобрение кредита и далее выбирает обремененную квартиру. Этот способ наименее рискованный, так как банк сопровождает сделку на всех этапах продажи, документы тщательно проверяются юристами. Заключается трехстороннее соглашение, в котором обозначается, что покупатель принимает обязательство по ипотеке, и обременение при этом не снимается.

Подводные камни

Продать ипотечную квартиру не всегда выгодно для продавца. Ввиду особенностей сделки цены на такие квартиры обычно ниже аналогичных квартир в прямой продаже. Выплаченные проценты по кредиту сокращают потенциальную прибыль еще больше. По этим причинам к продаже ипотечной квартиры прибегают в крайнем случае – когда у продавца сложное финансовое положение, и нет средств, чтобы выплачивать кредит.

Надо учитывать, что недвижимость с ипотекой продается дольше, поэтому если вам нужно срочно избавиться от недвижимости, то стоит рассмотреть первый вариант – с погашением кредита за счет личных средств. Но и в этом случае на оценку и снятие обременение понадобится несколько недель. Если объектом является недвижимость в строящемся доме, то продать ее рекомендуется до получения разрешения на ввод в эксплуатацию – проще будет оформить договор.

При продаже ипотечной квартиры продавец практически не рискует: пока договор не будет зарегистрирован, обременение с недвижимости не снимут. Основные риски берет на себя покупатель, поскольку сделку могут оспорить, например, если не было получено разрешение у банка, или же продавец может исчезнуть вместе с задатком. У продавца остается право на налоговый вычет – 260 000 рублей он может получить, если покупал квартиру стоимостью 2 и более млн рублей. С уплаченных ипотечных процентов тоже можно получить налоговый вычет, при этом налог на доход в размере 13% также придется заплатить.

Надо учитывать, что методы продажи ипотечной недвижимости могут отличаться от банка к банку. Сроки также могут значительно разниться, иногда они могут затягиваться на несколько месяцев.