2 июля 2004 10:00

О стремительном росте цен на жилье в северной столице не говорил, пожалуй, только ленивый. Но, как это ни парадоксально, в последнее время эти убегающие под облака цены стабилизировались. И отчасти даже проявили склонность к снижению. Одни говорят - просто потому, что дальше расти некуда. Другие подводят под это целую экономическую платформу.





Говорить о падении цен можно, конечно, лишь с очень большой долей условности. Если анализировать цены за месячный период, то они растут, но только очень медленно, так медленно, как никогда за последние 10 лет. Лишь на 1 - 1,5% в месяц дорожает сейчас массовое (типовое) жилье и жилье повышенной комфортности, а в прошлом году средний рост составлял 5% в месяц. А вот в отдельные недели цены даже падают.
Объяснения этому явлению разные: постепенное насыщение рынка (в 2004 году на продажу выставляется в 1,5 - 2 раза больше объектов, чем в 2003-м), отставание платежеспособности населения, перегрев рынка.
Одним из решающих факторов роста цен в первом полугодии стало увеличение себестоимости строительства на 11 - 15% из-за почти трехкратного роста отчислений городу за пятна под застройку, инициированного петербургским правительством и губернатором. Кроме того, как будто справедливости ради, Валентина Матвиенко настояла на введении нового порядка выделения пятен - на основе тендера. Но вот могут ли особо радоваться этому факту покупатели жилья - большой вопрос. Ведь из-за введения конкурсных торгов цены только подскочили.
- Торги - это, конечно, справедливо: все имеют равный доступ к участкам под застройку, - считает гендиректор строительного объединения «М-Индустрия» Сергей Загудалин. - Однако на последних, вторых в истории города торгах один участок был продан по цене $260/кв.м общей площади квартиры, другой - за $330/кв.м. И это только отчисления в горбюджет за право строительства отнюдь не самого дорогого, не элитного жилья с себестоимостью строительства около $750. Раньше, при себестоимости $700/кв.м, удельный вес земли в цене жилья составлял 10 - 15%, а теперь получается - уже 30 - 40%...
Лето - не самый показательный период для того, чтобы делать далеко идущие выводы. По прогнозам аналитиков агентства недвижимости «Бекар», летом темпы роста цен на жилье у нас в городе сохранятся на уровне 1 - 1,5%, а вот с осени до конца года - начнется их умеренный рост, который достигнет 2% в месяц в декабре. (Но темпы роста при этом будут значительно ниже, чем в прошлом году.)
- Летом рынок недвижимости переживает сезонный спад активности, - объясняет руководитель отдела маркетинга компании «Северный город» Максим Соболев. - Падение спроса на жилье связано прежде всего с летними отпусками и является традиционным для петербургского рынка недвижимости. Активность рынка возрастет осенью, спровоцировав новый рост цен. Ожидается, что к декабрю квадратный метр того жилья, которое сегодня стоит $1000 - 1700, будет стоить $1100 - 1800/кв.м - то есть вырастет в цене всего лишь на 10% за полгода, при том что в прошлом году рост составил почти 30%.
Но что бы ни говорили строители о нереализованном спросе, темпы роста цен неуклонно замедляются. Объясняется это просто - даже при очень большом желании все меньше людей способны покупать квартиры по предлагаемым ценам. И рано или поздно это вынудит строителей пойти на уступки.
В Москве, например, рынок недвижимости перегрелся гораздо раньше и сильнее, чем у нас. В столице в начале лета квартиры в только что отстроенных домах массового спроса (панельные и недорогой монолит) даже подешевели - на $50 - 100/кв.м. Жилье там продается уже по $1000/кв.м, что для Москвы - необычайно низко. В Петербурге, как правило, происходит все то же самое, что и в Москве, но с опозданием. Так что...
Не случайно москвичи так живо заинтересовались питерской недвижимостью. Ведь вложения в московскую недвижимость уже не дают таких прибылей, как раньше. Московский рынок перенасыщен, из-за чего столичные строители, а также инвесторы начали проявлять интерес к Петербургу.
Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), например, создана специально для того, чтобы строить в Петербурге. Кроме участка в Купчине, где она возведет 100 тыс. кв.м «лужковок» для жителей 25 хрущевок, идущих на снос, она сейчас получила еще один участок в Невском районе для строительства 200 - 240 тыс. кв.м жилья. 300 - 350 тыс. кв.м - это уже довольно существенно, учитывая, что за год в Питере возводится около 1,5 млн кв.м. Так что московские строители поспособствуют насыщению рынка, что, как известно, ведет к спаду ажиотажного спроса и, соответственно, снижению цен.
Помимо московских строителей, петербургским рынком недвижимости заинтересовались столичные риелторы. Одно из крупнейших агентств «Миэль-недвижимость» открыло здесь свои представительства и предлагает ипотеку по довольно выгодным условиям. Так что конкуренция на рынке растет.
Наконец, 15 июля Совет Федерации одобрил поправки в федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», по которому все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 млн рублей подлежат обязательному контролю. Контроль предполагается вести не за каждой сделкой, а только в том случае, если имеется хоть какая-то информация о возможной связи с отмыванием преступных доходов или финансированием терроризма. Тем не менее закон расширит перечень предприятий, которым полагается передавать информацию в Федеральную службу по финансовому мониторингу. В этот список попали и риелторы. По идее, эта мера должна отпугнуть криминалитет, инвестирующий в недвижимость...
Итак, что в итоге? В итоге все эти факторы приведут к тому, что рост цен на недвижимость в северной столице в 2004 году будет идти гораздо медленнее, чем в прошлом. По самым пессимистичным прогнозам - до 35 - 40% в год, по оптимистичным - до 20%. А наиболее вероятно - в пределах 30 - 32%...
...Ну а если вы все же надумали покупать квартиру, то не тяните. Более выгодных условий, чем сейчас, уже все равно не будет.

Алексей ОРЕШКИН