На безымянной высоте

В устье Охты нельзя пасти скот и стирать белье. Небоскреб строить можно

Демонтаж Петрозавода, на месте которого будет построен «Охта-центр»

Мы попросили руководителя Центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова прокомментировать результаты экспертизы.
— Какое впечатление производит представленный проект Временного регламента застройки? Можно ли его считать профессионально подготовленным документом?
— Профессиональным его называть точно не стоит. Объем 30-страничного труда создан путем механического копирования другого документа — проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Сами по себе Правила — вполне добротно сделанный документ, но вот беда — они писан для Питера в целом: от центра до пригородов. Теперь представьте, что нормы, актуальные, скажем, для Пулково или Колпино, переписывают без нужных изменений для Невского проспекта или, как в данном случае, для Красногвардейской площади.
— В своей экспертной оценке вы упомянули, что «50% текста ВРЗ не несет нормативной нагрузки». Это что — вода?
— Да, причем местами просто анекдотичная вода! Раздел 4-й регламента мы читали сквозь смех и слезы. Непонятно, какое отношение к землям в устье реки Охты имеют регламенты использования приаэродромной территории, запреты на выпас скота и стирку белья, на размещение скотомогильников и навозохранилищ, на рубки леса главного пользования. При этом документ, так и быть, разрешает размещать сельскохозяйственные угодья в границах санитарно-защитных зон предприятий. Очень дальновидное решение.
Но особое восхищение вызывает, конечно же, запрет на «осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями…». Видимо, в соответствующих кабинетах опасаются, что противники «Охта-центра» не ограничатся несанкционированными пикетами.
А если серьезно, то весь этот набор анекдотов занимает место очень важной и, к сожалению, отсутствующей части ВРЗ — проработки зон с особыми условиями использования (водоохранных, санитарно-защитных, охранных зон коммуникаций и т. п.).
— Да, но ведь режимы для этих зон указаны?
— Режимы указаны, но самих зон на карте нет. Надо догадаться, к какой территории относится тот или иной режим. Это как головоломка: «Собери себе регламент из предлагаемых частей». Естественно, у разных пользователей будут получаться немного разные конструкции. Интересная ситуация для нормативного документа, не так ли?
Карты в этом проекте ВРЗ тоже интересные. Тот, кто чертил границы территории для разработки регламента, не очень утруждал себя чтением законов. Он умудрился перекроить территорию ВРЗ поперек 15 кварталов, включив целиком только 5 из них. Думаю, что все посетители экспозиции с изумлением рассматривали на карте «рукав», протянувшийся на восток по Якорной улице. Это притом, что на территории улиц действие градостроительных регламентов вообще не распространяется.
По-человечески удивляет, почему в интересах Газпрома, имеющего огромные финансовые и административные ресурсы, работают люди, выполняющие свою работу столь безалаберно.
— Кстати о Газпроме. Как в ВРЗ обстоят дела с возможностью строить небоскребы? Этот документ ставит точку в дебатах о предельной высоте застройки?
— В самом деле, Временный регламент застройки — это документ, призванный ограничивать возможные способы использования строителями той или иной городской территории. А если кому-то очень не хочется ничего ограничивать?
В тексте ВРЗ говорится, что на территории, где планируется строить небоскреб, предельная высота зданий не регулируется. Вот и все — строй хоть здание километровой высоты. При этом в раздаваемых на экспозиции ВРЗ листовках можно прочесть, что высотный регламент якобы устанавливается генпланом. Это очевидная попытка ввести людей в заблуждение.
В проекте Правил землепользования и застройки Петербурга, с которого «списан» ВРЗ, высота застройки для этой же территории ограничена: доминанты не могут возвышаться над уровнем фоновой застройки более чем на треть. Это, кстати, чисто архитектурный, а не градостроительный подход. Высотность должна быть увязана в первую очередь с пропускной способностью транспортных магистралей, с энергообеспеченностью района и допустимой нагрузкой на водопроводные/канализационные сети. Все эти параметры заложены в генеральном плане, и быстро они измениться не могут.
Это опять-таки фирменная политика нашей администрации: сначала принять генплан на 20 лет «со ста томами обоснований», потом через год внести к нему 570 поправок и отменить обоснованное зонирование, после чего «не знать», какой высоты здания в каком квартале можно строить.
— Не преувеличиваете?
— Дело не только в небоскребе (о котором в ВРЗ ни слова). Этот документ также определяет перспективное использование земельных участков на всей территории и окажет влияние на прилегающие районы. Если здесь будут настолько плотно располагаться бизнес-объекты, как это допускается регламентом, то это неизбежно скажется на качестве жизни окрестностей. Из ближайших кварталов будут вытеснены недорогие кафе и магазины, на свободных участках будут размещаться паркинги и сервисы для обслуживания бизнеса. Постепенно вытеснят и самих жителей.
— Что еще в случае принятия документа может ущемить интересы жителей Охты?
— В нарушение инструкции по разработке ВРЗ разработчики «забыли» включить в список некоторые существующие виды землепользования.
А именно — жилые многоквартирные дома (!) и индивидуальные гаражи. В результате дом по адресу Малоохтинский пр., 6, оказывается «вне закона». Дальнейшая судьба его жителей, к сожалению, очень хорошо просчитывается. Активное строительство в непосредственной близости от здания приведет его в аварийное состояние, настоящее или мнимое — как это было с домом на улице Эсперова, который попал в зону расчистки под Конституционный суд. Может быть, собственники квартир (и земельного участка) и нашли бы возможности его реконструировать — но нет, жилые дома здесь не предусмотрены.
Второй пример — исключение из некоторых перечней пункта «для размещения стоянок с гаражами боксового типа». В настоящее время на одном из участков располагаются индивидуальные гаражи. И принятие ВРЗ опять же поставит их существование вне закона. При реконструкции люди не только лишатся гаражей, но и не получат полноценной компенсации стоимости имущества. Похожие схемы воплощаются в жизнь при строительстве Западного скоростного диаметра.
В проекте неправильно отображены зоны зеленых насаждений. Вместо насаждений общего пользования (это парк или сквер) им пытаются придать статус «специальных функций», а это неухоженная «зеленка», на территории которой можно размещать, например, трубопроводы….
— Что же теперь делать горожанам? Идти в суд?
— Для начала — внимательно прочитать документ на выставке или на нашем сайте и прийти на слушания. А там… Конечно, в случае, если ВРЗ утвердят в первоначальном варианте, оспорить такой юридически «безупречный» документ в суде особого труда не составит. Но даже если разработчики исправят все опечатки и очевидные противоречия, я думаю, можно будет в суде доказать, что регламент, который не ограничивает высоту или плотность застройки, нарушает право граждан прилегающих кварталов на благоприятную среду проживания.

Беседовал Алексей ДЬЯЧЕНКО
Фото ИНТЕРПРЕСС

Тем временем
Пока Временный регламент застройки экспонировался в помещении администрации Красногвардейского района, с ним произошли странные метаморфозы. По крайней мере, на фотографиях проекта, сделанных с интервалом в несколько дней, имеются существенные различия в содержании.
По мнению Алексея Смирнова, специалиста центра «ЭКОМ», документ мог быть подменен. Изменения коснулись в первую очередь собственно схемы временного регламента застройки, то есть основной карты. Также в новом проекте исчезло упоминание об историческом культурном слое «Устье реки Охта» (или как было замечательно сформулировано в ВРЗ: «исторически культурном слое»).
При сопоставлении фотоснимков документа, сделанных корреспондентом «Новой» в разное время, выяснилось, что для анализа центру «ЭКОМ» был передан «обновленный» вариант проекта.

Дословно
Основные выводы экспертизы:
1. Состав документации, представленной на градостроительной экспозиции проекта ВРЗ-07/1101, не соответствует требованиям действующего законодательства, а содержание представленных картографических материалов внутренне противоречиво. Этим нарушено право граждан, посещающих указанную экспозицию, на получение достоверной информации о проекте градостроительного решения.
2. При разработке ВРЗ-07/1101 использовано неоправданное и неадаптированное к проектируемой территории цитирование материалов проекта Правил землепользования и застройки СПб. В результате:
— около 50 % текста проекта ВРЗ не несет нормативной нагрузки;
— текст содержит смысловые ошибки и элементарные опечатки;
— важные режимы и регламенты для территорий зон с особыми условиями использования попросту отсутствуют.
3. Границы проектирования для рассматриваемого проекта ВРЗ определены с нарушением действующих нормативов.
4. Картографическая «Схема временного регламента застройки» выполнена с нарушением действующих нормативов и вследствие этого юридически ничтожна.
5. Проведенное в проекте ВРЗ-07/1101 территориальное зонирование в ряде случаев противоречит действующему законодательству Петербурга.
6. При проработке режимов и регламентов для территорий зон с особыми условиями использования не учтены нормативы, установленные распоряжением КГИОП от 24 декабря 2001 года № 2 «Об установлении временных границ, режима содержания и использования зон участков исторического культурного слоя Санкт-Петербурга» для зоны участка исторического культурного слоя «Устье реки Охта».
7. Проект ВРЗ-07/1101 подлежит полной переработке с учетом замечаний и рекомендаций настоящего заключения.