Заплатите миллион, и будьте как боги
До сооружения Вавилонской башни в Петербурге пока еще не дошло, однако его обитатели уже не понимают друг друга, говоря будто на разных языках.
Строительство высоток у Новодевичьего монастыря признано незаконным, но не остановлено — обошлись штрафом
Новый Вавилон
По разумению застройщика (ЛЭК), возводимый им подле стен Новодевичьего монастыря жилой комплекс «идеально вписывается в величественный и монументальный облик Московского района, устремляясь восемью башнями в звездное небо». Во всяком случае, именно такими рекламными посулами он заманивает покупателей, прельщая их попутно видами на памятник российской воинской славы (Триумфальные ворота), монастырские золотые купола и «сталинки», жить в которых «могли себе позволить люди с высоким статусом и положением в обществе». Из чего делается незамысловатый вывод о том, что квартирка в ныне возводимых поблизости зданиях-паразитах — это «визитная карточка респектабельности и успешности».
Настоятельница монастыря игуменья София видит в таком строительстве «нарушение традиционных принципов городского зодчества Санкт-Петербурга» и «недобрый прецедент произвольного отношения к памятнику федерального значения».
Председатель КГА Александр Викторов, замкнув по обыкновению слух и зрение, представляет тревогу настоятельницы как тривиальные претензии эгоистически озабоченных лишь видом из собственных окон обывателей из числа обитателей монастыря. Назидательно напоминая о том, что у нас государство — светское, архитектор северной столицы предлагает исходить из равных прав на место под солнцем как монашек, так и строителей. Милостиво обещая «соблюсти интересы всех сторон», он при этом подчеркивает: «Мы не можем допустить, чтобы фактически в центре города оставался значительный участок в таком заброшенном состоянии». Считай, открыто угрожает — строили и будем строить. Подкрепляя угрозы набившим оскомину заклинанием: «Город должен развиваться».
С последним утверждением, собственно, никто и не спорит. Только отчего-то у нас это развитие то и дело оборачивается размножением злокачественных новообразований.
Собственно, и разбираемый тут случай уже признан очередной градостроительной ошибкой — именно такую оценку реализации данного проекта дал главный разработчик высотного регламента Борис Николащенко.
Категорически против возведения высоток у монастыря высказались на общественных слушаниях горожане. Их позицию поддержали и городские парламентарии, уже направившие соответствующий запрос губернатору Валентине Матвиенко.
Финальным аккордом разразившегося скандала стал вынесенный региональной Службой
государственного строительного надзора и экспертизы (СГСНиЭ) вердикт: оштрафовать застройщика ООО «ЛЭКстрой» на 1 миллион рублей за строительство без разрешения.
Заплати — и нарушай спокойно
Как пояснялось пресс-службой СГСНиЭ, в ноябре 2006 года застройщику выдали разрешение лишь на подготовку земельного участка к строительству, которое затем было продлено до апреля 2008 года. И ему неоднократно выносились предписания о приостановке строительства до получения всех требуемых по закону согласований.
Но, по словам начальника СГСНиЭ Александра Орта, «компания не отреагировала на наши предупреждения и продолжила нарушать закон. Это говорит о деловой репутации застройщика и о его позиции по отношению к будущим покупателям его квартир».
Последним и в самом деле есть о чем призадуматься: стоит ли рисковать немалыми деньгами, вкладывая их в незаконное строительство, да еще в санитарной зоне кладбища?
Такие, с позволения сказать, инвестиции сулят обзаведение не обещанной «визитной карточкой респектабельности и успешности», а разве что визитной карточкой последнего лоха.
Впрочем, гораздо больше вопросов вызывают наложенные надзорным строительным ведомством санкции. Спрашивается — если им признается, что строительство незаконно, то отчего же оно немедленно не приостанавливается (к этой мере грозят прибегнуть только «в случае невыполнения предписания»). Объявляя производимые работы самостроем, самое бы время вспомнить о 222 статье Гражданского кодекса, гласящей: самовольно возведенная постройка подлежит разборке силами застройщика.
Вместо этого отчего-то соглашаются ограничиться предписанием и штрафом, соизмеримым с ценой продажи одной комнаты. Притом что сами признают — застройщик на наши предписания уже плевал неоднократно.
Ликбез для обитателей Института благородных девиц
Честно говоря, уже порядком поднадоело из публикации в публикацию растолковывать чиновникам основы законодательства, показывая — что они опять проглядели в том или ином случае. Да вот и господин Викторов уверяет, будто «газет не читает» (очевидно, дабы не нарушать пищеварения). Однако складывается впечатление, что глава КГА не читает не только газет, но и законов, равно как и визируемых им разрешительных документов. Закрадывается подозрение, что он вообще читать не умеет.
Но остается надежда — может, кто-нибудь почитает ему вслух? Например, Валентина Ивановна Матвиенко.
Итак, специально для главного архитектора культурной столицы России поясняем.
Проект строительства комплекса высотных зданий по адресу Киевская ул., 3, разработан и реализуется на территории действующей объединенной зоны регулированной застройки второй категории ОЗРЗ-2. Формирование комплекта разрешительной документации на проект, как и весь период его разработки и согласований всех его стадий полностью укладываются в период действия режимов этой зоны.
Неоднократно необходимость разработки новых охранных зон и режимов к ним объяснялась администрацией города тем, что строительство в существующих зонах объектов культурного наследия не регулируется регламентами этих зон — мол, отсюда и вседозволенность строителей.
Однако это утверждение не соответствует действительности. Согласно приказу КГИОП от 9 сентября 2005 г. № 8-86, проектировщикам и застройщикам объектов в зоне ОЗРЗ-2 выдаются регламенты застройки, отсылающие к п. 2 решения исполкома Ленгорсовета от 30.12.1988 № 1045, который указывает:
«На территорию зоны регулирования застройки второй категории распространено действие режима, установленного Инструкцией по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР, утвержденной приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 № 33».
Названная Инструкция и Проекты зон охраны памятников истории и культуры в центральных районах Петербурга от 1988 года в объединенной зоне регулирования застройки второй категории предписывают в числе прочего: сохранение системы исторической планировки, закрепление или восстановление градоформирующего значения памятников, обеспечение благоприятных условий их зрительного восприятия и устранение диссонансов, нарушающих восприятие памятников, обеспечение цельности композиции охраняемых архитектурных комплексов или ландшафта.
Этими же документами определено, что новое строительство в зоне регулирования застройки регламентируется, в частности, по высоте, а основными ограничениями при новом строительстве являются «ограничения по высоте и силуэту».
Временным высотным регламентом застройки, утвержденным в 2004 году, данная территория была отнесена к территории 6, в отношении которой сказано:
«Предельная высота зданий и сооружений определяется отдельными градостроительными регламентами, разрабатываемыми для конкретных земельных участков».
Что означает: разрешенная высота строительства устанавливается «по месту» временным регламентом застройки (ВРЗ). Эта величина должна была быть установлена на основе расчета, исходным требованием которого служит «визуальное невмешательство» в условия зрительного восприятия памятника объектов культурного наследия. При этом особо должен был исследоваться вопрос о таком невмешательстве при непосредственном примыкании к территории существующих памятников.
Исходя из этого, учитывая содержащиеся в упомянутом приказе КГИОП положения, а также то, что участок застройки непосредственно примыкает сразу к двум комплексам культурного наследия (школа и Дом Пушнины — выявленные объекты постройки первой половины XX века, Воскресенский Новодевичий монастырь — памятник федерального значения), новое здание высотой 73 метра здесь не могло быть ни запроектировано, ни согласовано. И получить разрешение на такое строительство в принципе невозможно — если следовать установленному законом порядку, а не искать обходных путей в смольнинских коридорах.
Что касается нового проекта охранных зон объектов культурного наследия, который скоро должен вступить в силу, то и в нем рассматриваемая территория также относится к зоне ЗРЗ 2-1.
В этом документе об этой территории сказано даже еще жестче и определеннее:
П. 9.1.2. Доминанты: …утраченные: …колокольня Воскресенского Новодевичьего монастыря, собор Воскресенский (утрачено купольное завершение); церковь Казанская (утрачено купольное завершение); церковь на территории Новодевичьего кладбища (2 церкви). Рекомендуется восстановление доминирующих качеств в окружающей среде.
В отношении Общих требований к зоне ЗРЗ 2 прописано:
«4.2. На территории ЗРЗ 2 допускается:
а) комплексная реконструкция кварталов на основании градостроительной документации при соблюдении следующих требований: формирование уличного фронта, соблюдение высотных ограничений застройки;
б) реконструкция отдельных зданий с изменением их габаритов и основных объемно-пространственных характеристик при соблюдении высотных ограничений;
в) строительство новых зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительной документацией и условиями режима;
и) снос (демонтаж) диссонирующих объектов и объектов на территориях с несформировавшейся застройкой (в соответствии с заключением историко-культурной экспертизы).
4.3. На территории ЗРЗ 2 рекомендуются ограничения по высоте, обеспечивающие сохранение исторически ценных градоформирующих объектов, указанных в Приложении 1 (прим. Московский пр. указан в прил. 1 в качестве исторически ценного градоформирующего объекта в п. 1.1.2. «Исторические дороги») к настоящим временным режимам, в том числе:
а) формирование уличного фронта с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, высотой не более 28 м, возможны отдельные акценты;
б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств, но не более 40 м;
в) размещение доминант возможно на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы территорий».
В отношении конкретно Московского проспекта сказано:
«П. 2.9.1.2. Особые требования в ЗРЗ 2:
а) допускается проведение работ по завершению общего композиционного решения Московского пр., формирование уличного фронта застройки по высоте — не более 28 м;
б) ограничения по высоте для внутриквартальной застройки:
в зоне 150 м от оси Московского пр. — не более 35 м;
в зоне от 150 до 200 м от оси Московского пр. — не более 40 м».
Эти режимы, пусть и в проектном варианте, известны с 2005 года — когда утверждался генеральный план, в составе которого принимаются и новые зоны охраны. А первые разрешительные документы на проект датируются серединой 2006 года.
Получается, что разработчики проекта высоток от ЛЭК, равно как и все те, кто его рассматривал и согласовывал, нарушили существующее законодательство и не приняли в расчет прекрасно известные им положения законодательства перспективного.
Только 11 июля 2008 года КГА выдал распоряжение № 2771 о проектировании и межевании территории района Бадаевского торгово-выставочного комплекса. Вопреки существующей в этой сфере петербургской практике и Градостроительному кодексу РФ проектирование и межевание делается не для всей территории квартала (включающего как земельный участок жилого комплекса «Империал», так и территорию монастыря с кладбищем), а лишь на часть квартала — за вычетом монастыря и кладбища. Причем это было проделано дважды: распоряжение № 2771 заменило собой распоряжение № 785 от 22 февраля 2008.
Притом что проект планировки и межевания (в соответствии с федеральным и региональным законодательством) должен предшествовать не только строительству, но и проектированию чего бы то ни было на этой территории. На основании проекта планировки и межевания выясняется наличие земельного участка, устанавливаются его границы, осуществляется его кадастровый учет. После чего разрабатывается градостроительный план земельного участка, и только на основании этого плана (который сегодня взял на себя роль архитектурно-планировочного задания) разрабатывается проект его застройки. Земельный участок был сформирован еще в 1998 году, а градостроительный план выдан в октябре 2007 года. Чудеса. Только никак не божественного происхождения. Даже за преступную халатность это едва ли сойдет — больше похоже на умышленное причинение ущерба объекту культурного наследия.
Новый Вавилон
По разумению застройщика (ЛЭК), возводимый им подле стен Новодевичьего монастыря жилой комплекс «идеально вписывается в величественный и монументальный облик Московского района, устремляясь восемью башнями в звездное небо». Во всяком случае, именно такими рекламными посулами он заманивает покупателей, прельщая их попутно видами на памятник российской воинской славы (Триумфальные ворота), монастырские золотые купола и «сталинки», жить в которых «могли себе позволить люди с высоким статусом и положением в обществе». Из чего делается незамысловатый вывод о том, что квартирка в ныне возводимых поблизости зданиях-паразитах — это «визитная карточка респектабельности и успешности».
Настоятельница монастыря игуменья София видит в таком строительстве «нарушение традиционных принципов городского зодчества Санкт-Петербурга» и «недобрый прецедент произвольного отношения к памятнику федерального значения».
Председатель КГА Александр Викторов, замкнув по обыкновению слух и зрение, представляет тревогу настоятельницы как тривиальные претензии эгоистически озабоченных лишь видом из собственных окон обывателей из числа обитателей монастыря. Назидательно напоминая о том, что у нас государство — светское, архитектор северной столицы предлагает исходить из равных прав на место под солнцем как монашек, так и строителей. Милостиво обещая «соблюсти интересы всех сторон», он при этом подчеркивает: «Мы не можем допустить, чтобы фактически в центре города оставался значительный участок в таком заброшенном состоянии». Считай, открыто угрожает — строили и будем строить. Подкрепляя угрозы набившим оскомину заклинанием: «Город должен развиваться».
С последним утверждением, собственно, никто и не спорит. Только отчего-то у нас это развитие то и дело оборачивается размножением злокачественных новообразований.
Собственно, и разбираемый тут случай уже признан очередной градостроительной ошибкой — именно такую оценку реализации данного проекта дал главный разработчик высотного регламента Борис Николащенко.
Категорически против возведения высоток у монастыря высказались на общественных слушаниях горожане. Их позицию поддержали и городские парламентарии, уже направившие соответствующий запрос губернатору Валентине Матвиенко.
Финальным аккордом разразившегося скандала стал вынесенный региональной Службой
государственного строительного надзора и экспертизы (СГСНиЭ) вердикт: оштрафовать застройщика ООО «ЛЭКстрой» на 1 миллион рублей за строительство без разрешения.
Заплати — и нарушай спокойно
Как пояснялось пресс-службой СГСНиЭ, в ноябре 2006 года застройщику выдали разрешение лишь на подготовку земельного участка к строительству, которое затем было продлено до апреля 2008 года. И ему неоднократно выносились предписания о приостановке строительства до получения всех требуемых по закону согласований.
Но, по словам начальника СГСНиЭ Александра Орта, «компания не отреагировала на наши предупреждения и продолжила нарушать закон. Это говорит о деловой репутации застройщика и о его позиции по отношению к будущим покупателям его квартир».
Последним и в самом деле есть о чем призадуматься: стоит ли рисковать немалыми деньгами, вкладывая их в незаконное строительство, да еще в санитарной зоне кладбища?
Такие, с позволения сказать, инвестиции сулят обзаведение не обещанной «визитной карточкой респектабельности и успешности», а разве что визитной карточкой последнего лоха.
Впрочем, гораздо больше вопросов вызывают наложенные надзорным строительным ведомством санкции. Спрашивается — если им признается, что строительство незаконно, то отчего же оно немедленно не приостанавливается (к этой мере грозят прибегнуть только «в случае невыполнения предписания»). Объявляя производимые работы самостроем, самое бы время вспомнить о 222 статье Гражданского кодекса, гласящей: самовольно возведенная постройка подлежит разборке силами застройщика.
Вместо этого отчего-то соглашаются ограничиться предписанием и штрафом, соизмеримым с ценой продажи одной комнаты. Притом что сами признают — застройщик на наши предписания уже плевал неоднократно.
Ликбез для обитателей Института благородных девиц
Честно говоря, уже порядком поднадоело из публикации в публикацию растолковывать чиновникам основы законодательства, показывая — что они опять проглядели в том или ином случае. Да вот и господин Викторов уверяет, будто «газет не читает» (очевидно, дабы не нарушать пищеварения). Однако складывается впечатление, что глава КГА не читает не только газет, но и законов, равно как и визируемых им разрешительных документов. Закрадывается подозрение, что он вообще читать не умеет.
Но остается надежда — может, кто-нибудь почитает ему вслух? Например, Валентина Ивановна Матвиенко.
Итак, специально для главного архитектора культурной столицы России поясняем.
Проект строительства комплекса высотных зданий по адресу Киевская ул., 3, разработан и реализуется на территории действующей объединенной зоны регулированной застройки второй категории ОЗРЗ-2. Формирование комплекта разрешительной документации на проект, как и весь период его разработки и согласований всех его стадий полностью укладываются в период действия режимов этой зоны.
Неоднократно необходимость разработки новых охранных зон и режимов к ним объяснялась администрацией города тем, что строительство в существующих зонах объектов культурного наследия не регулируется регламентами этих зон — мол, отсюда и вседозволенность строителей.
Однако это утверждение не соответствует действительности. Согласно приказу КГИОП от 9 сентября 2005 г. № 8-86, проектировщикам и застройщикам объектов в зоне ОЗРЗ-2 выдаются регламенты застройки, отсылающие к п. 2 решения исполкома Ленгорсовета от 30.12.1988 № 1045, который указывает:
«На территорию зоны регулирования застройки второй категории распространено действие режима, установленного Инструкцией по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР, утвержденной приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 № 33».
Названная Инструкция и Проекты зон охраны памятников истории и культуры в центральных районах Петербурга от 1988 года в объединенной зоне регулирования застройки второй категории предписывают в числе прочего: сохранение системы исторической планировки, закрепление или восстановление градоформирующего значения памятников, обеспечение благоприятных условий их зрительного восприятия и устранение диссонансов, нарушающих восприятие памятников, обеспечение цельности композиции охраняемых архитектурных комплексов или ландшафта.
Этими же документами определено, что новое строительство в зоне регулирования застройки регламентируется, в частности, по высоте, а основными ограничениями при новом строительстве являются «ограничения по высоте и силуэту».
Временным высотным регламентом застройки, утвержденным в 2004 году, данная территория была отнесена к территории 6, в отношении которой сказано:
«Предельная высота зданий и сооружений определяется отдельными градостроительными регламентами, разрабатываемыми для конкретных земельных участков».
Что означает: разрешенная высота строительства устанавливается «по месту» временным регламентом застройки (ВРЗ). Эта величина должна была быть установлена на основе расчета, исходным требованием которого служит «визуальное невмешательство» в условия зрительного восприятия памятника объектов культурного наследия. При этом особо должен был исследоваться вопрос о таком невмешательстве при непосредственном примыкании к территории существующих памятников.
Исходя из этого, учитывая содержащиеся в упомянутом приказе КГИОП положения, а также то, что участок застройки непосредственно примыкает сразу к двум комплексам культурного наследия (школа и Дом Пушнины — выявленные объекты постройки первой половины XX века, Воскресенский Новодевичий монастырь — памятник федерального значения), новое здание высотой 73 метра здесь не могло быть ни запроектировано, ни согласовано. И получить разрешение на такое строительство в принципе невозможно — если следовать установленному законом порядку, а не искать обходных путей в смольнинских коридорах.
Что касается нового проекта охранных зон объектов культурного наследия, который скоро должен вступить в силу, то и в нем рассматриваемая территория также относится к зоне ЗРЗ 2-1.
В этом документе об этой территории сказано даже еще жестче и определеннее:
П. 9.1.2. Доминанты: …утраченные: …колокольня Воскресенского Новодевичьего монастыря, собор Воскресенский (утрачено купольное завершение); церковь Казанская (утрачено купольное завершение); церковь на территории Новодевичьего кладбища (2 церкви). Рекомендуется восстановление доминирующих качеств в окружающей среде.
В отношении Общих требований к зоне ЗРЗ 2 прописано:
«4.2. На территории ЗРЗ 2 допускается:
а) комплексная реконструкция кварталов на основании градостроительной документации при соблюдении следующих требований: формирование уличного фронта, соблюдение высотных ограничений застройки;
б) реконструкция отдельных зданий с изменением их габаритов и основных объемно-пространственных характеристик при соблюдении высотных ограничений;
в) строительство новых зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительной документацией и условиями режима;
и) снос (демонтаж) диссонирующих объектов и объектов на территориях с несформировавшейся застройкой (в соответствии с заключением историко-культурной экспертизы).
4.3. На территории ЗРЗ 2 рекомендуются ограничения по высоте, обеспечивающие сохранение исторически ценных градоформирующих объектов, указанных в Приложении 1 (прим. Московский пр. указан в прил. 1 в качестве исторически ценного градоформирующего объекта в п. 1.1.2. «Исторические дороги») к настоящим временным режимам, в том числе:
а) формирование уличного фронта с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, высотой не более 28 м, возможны отдельные акценты;
б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств, но не более 40 м;
в) размещение доминант возможно на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы территорий».
В отношении конкретно Московского проспекта сказано:
«П. 2.9.1.2. Особые требования в ЗРЗ 2:
а) допускается проведение работ по завершению общего композиционного решения Московского пр., формирование уличного фронта застройки по высоте — не более 28 м;
б) ограничения по высоте для внутриквартальной застройки:
в зоне 150 м от оси Московского пр. — не более 35 м;
в зоне от 150 до 200 м от оси Московского пр. — не более 40 м».
Эти режимы, пусть и в проектном варианте, известны с 2005 года — когда утверждался генеральный план, в составе которого принимаются и новые зоны охраны. А первые разрешительные документы на проект датируются серединой 2006 года.
Получается, что разработчики проекта высоток от ЛЭК, равно как и все те, кто его рассматривал и согласовывал, нарушили существующее законодательство и не приняли в расчет прекрасно известные им положения законодательства перспективного.
Только 11 июля 2008 года КГА выдал распоряжение № 2771 о проектировании и межевании территории района Бадаевского торгово-выставочного комплекса. Вопреки существующей в этой сфере петербургской практике и Градостроительному кодексу РФ проектирование и межевание делается не для всей территории квартала (включающего как земельный участок жилого комплекса «Империал», так и территорию монастыря с кладбищем), а лишь на часть квартала — за вычетом монастыря и кладбища. Причем это было проделано дважды: распоряжение № 2771 заменило собой распоряжение № 785 от 22 февраля 2008.
Притом что проект планировки и межевания (в соответствии с федеральным и региональным законодательством) должен предшествовать не только строительству, но и проектированию чего бы то ни было на этой территории. На основании проекта планировки и межевания выясняется наличие земельного участка, устанавливаются его границы, осуществляется его кадастровый учет. После чего разрабатывается градостроительный план земельного участка, и только на основании этого плана (который сегодня взял на себя роль архитектурно-планировочного задания) разрабатывается проект его застройки. Земельный участок был сформирован еще в 1998 году, а градостроительный план выдан в октябре 2007 года. Чудеса. Только никак не божественного происхождения. Даже за преступную халатность это едва ли сойдет — больше похоже на умышленное причинение ущерба объекту культурного наследия.
Татьяна ЛИХАНОВА
Фото Михаила МАСЛЕННИКОВА