Десять человек на «сундук» rbi
Компания, желающая возвести дом вдвое выше допустимого законом, надеется, что ее примеру последуют и другие застройщики. При этом инициаторов массового обхода градостроительных норм не смущает, что представленный ими визуальный анализ имеет больше общего с мошенничеством, нежели с реальными выводами экспертов.
Затребованные застройщиком отклонения от ПЗЗ не имеют никаких оснований
Тоска зеленая
ООО «НИС.Жилищное строительство» (структура холдинга RBI) в очередной раз намерено отклониться от установленных законом параметров. Теперь речь идет о проекте жилого дома на Петровском острове. Компанию не устраивают принятые нормы ни в части высоты, ни по предписанному озеленению прилегающей территории, ни по минимально допустимым отступам от границ участка, а потому она запросила разрешение на отклонения по всем этим показателям, что и стало предметом обсуждения на недавних публичных слушаниях. Как известно, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ приводит перечень оснований, по которым можно получить разрешение на отклонения: если земельный участок меньше установленных регламентом минимальных размеров, либо его конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики не позволяют вписаться в установленные предельные параметры объектов капитального строительства. К последним показатель озеленения не относится — следовательно, и отклонение по нему невозможно. Но RBI традиционно демонстрирует собственное оригинальное толкование закона.
Холдинг, с недавних пор объявивший себя застрельщиком движения в защиту всех петербургских садов и скверов, показал, как он намерен решать вопросы оздоровления городских легких в рамках своих строительных проектов. Компенсировать вырубаемые деревья предлагается за счет озеленения крыш паркингов при элитных домах. Со ссылкой на неназванных «ученых» директор по строительству ООО «НИС.Жилищное строительство» Виктор Коршенбаум уверял на публичных слушаниях, что высаженные на крыше растения выделяют на 23% кислорода больше, нежели их сородичи на бренной земле. Имена авторов столь сенсационных заключений, должно быть, сильно засекречены. Во всяком случае, назвать их господин Коршенбаум не смог. Зато он уверен в другом: зелень на крыше обладает еще одним эксклюзивным качеством — вандалоустойчивостью, ибо на нее «машиной не заедут», и вообще «лишние люди сюда не попадут». За рамками этого панегирика остался вопрос о том, насколько отвечает гарантированному законом праву на благоприятную экологическую среду для всех предложенное отсечение лишних, по представлению застройщика, людей — то есть всех тех, кто не станет обладателем недвижимости в сооружаемых им домах.
По мнению директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, на крышах приживается лишь весьма ограниченное число пород (деревьям, имеющим серьезную корневую систему, там не место), а поддержание и эксплуатация поднебесного сада обходится очень дорого. Эти расходы лягут на плечи собственников, к чему они едва ли готовы, а потому велика вероятность, что владельцы квартир просто откажутся регулярно на то раскошеливаться и саженцы на крыше тихо загнутся сами собой.
К тому же Правила землепользования и застройки устанавливают нормы озеленения для территорий земельных участков, а вовсе не элементов зданий — поэтому предлагаемое застройщиком озеленение крыш (как и стен, балконов или стилобатов) может рассматриваться лишь как дополнительное, декоративное, но не основное.
Кривая не выведет
Из выступления господина Коршенбаума на общественных слушаниях могло сложиться впечатление, что холдинг RBI брал участок на Петровском острове то ли не глядя, то ли в состоянии аффекта, спровоцированного обострением жадности. А рассмотрев его на трезвую голову, сильно разочаровался — и конфигурация у него плохая, и почти треть участка, оказывается, находится в санитарно-защитной зоне. Потому-де требуется сократить установленные нормы отступа от его границ по самое некуда и разрешить страдальцу соорудить здание высотой 65 м (при дозволенных законом 28 м по уличному фронту и 33 м внутри квартала). Однако, сверяясь с картой, трудно обнаружить более серьезные изъяны в конфигурации участка, чем легкая кривизна восточной его границы.
Взяв в руки линейку и карандаш, можно без особых потерь для владельца исправить этот дефект: проведенная прямая линия отсечет лишь два небольших клочка.
К тому же плохой участок RBI был сформирован Комитетом по земельным ресурсам и землепользованию в отсутствие проектов планировки и межевания, цель которых в числе прочего — формировать пригодные для освоения участки. Спрашивается, чем руководствовались чиновники КЗРЗ, принимая решение о формировании предназначенного под жилую застройку участка с «наползающей» на него санитарно-защитной зоной? Или им доходчиво объяснили, что этот изъян пригодится застройщику для обоснования испрашиваемого отклонения по высоте?
Пока проектов планировки и межевания нет, корректировка восточной границы надела RBI может быть осуществлена без ущерба имущественным интересам соседей (раз таковые отсутствуют). В то же время права будущих обладателей прилегающих территорий нельзя сбрасывать со счетов, дозволяя структуре RBI сократить до нуля минимально допустимые отступы от границ ее участка. Иначе для потенциальных соседей возможности полноценного использования их земли могут быть существенно ограниченны.
Сказки дядюшки Коршенбаума
Согласно процедуре, утвержденной постановлением городского правительства № 684, при подготовке сводного заключения о предоставлении разрешения на отклонения КГА обязан направить в КГИОП запрос об их соответствии законодательству в сфере охраны объектов культурного наследия (в части, касающейся визуального восприятия охраняемых панорам и видов Санкт-Петербурга). Однако в представленном на слушания «Сводном заключении…» КГА положенное краткое содержание ответа КГИОП отсутствует. Кроме того, вопреки закрепленному постановлением № 684 требованию, нет в заключении ни анализа оценки влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды, ни подтверждения факта согласования такого анализа КГИОП.
На слушаниях Виктор Коршенбаум уверял, будто из результатов моделирования, сделанного по их заказу Институтом территориального развития, следует: построенное на Петровском проспекте здание высотой 65 м можно будет разглядеть в исторических панорамах только при обзоре с единственной точки — с набережной Кутузова у Литейного моста. В качестве доказательства того, что больше «ниоткуда не будет видно», на экран вывели надерганные невесть откуда слайды.
Стремление добиться разрешения на двойное превышение высотного регламента господин Коршенбаум объяснил не только желанием застройщика получить якобы предписанные ПЗЗ 40–50 тысяч квадратных метров жилья (что ПЗЗ вообще не регламентируется. — Т. Л.), но и добровольно взятой им на себя миссией по созданию «стандартов развития Петровского острова» — «чтобы те, кто придут вслед за нами, знали, как им можно будет строить».
Меж тем в пояснительной записке заявлена общая площадь здания 33 544,63 кв. м, пятна застройки — 5646,34 кв. м, всего земельного участка — 8530 кв. м, санитарная зона занимает около его трети; таким образом, не занятая СЗС часть — 5687 кв. м, что вполне позволяет уместить тут здание с анонсированной площадью пятна застройки. Как подсчитали эксперты «Живого города», обозначенную общую площадь здания можно без труда получить при его высоте в шесть этажей (вычисляется путем деления общей площади дома на площадь застройки). При уровне потолков 3,5 м общая высота дома составит 21 м, если добавить 4 м на цоколь и 3 м на чердак, получим реально обоснованную высоту объекта — 28 метров. В поданных «Живым городом» замечаниях к публичным слушаниям приведены и другие расчеты, доказывающие: оставшейся от пятна застройки части земельного участка RBI достаточно и для размещения нормативного числа машино-мест, и для положенного озеленения, никаких оснований для отклонения от установленных ПЗЗ параметров нет.
Тесня Ростральные колонны
О том, как были поданы и интерпретированы на слушаниях исследования Института территориального развития, его специалисты узнали из публикаций СМИ. И, мягко говоря, изумились.
Как рассказал «Новой» заместитель гендиректора ИТР Владимир Аврутин, результаты работы института, на которую ссылался застройщик, имели лишь предварительный характер (исследование проводилось по нескольким вариантам высот планируемого нового строительства, без уточнения объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого здания) и не могли служить обоснованием для испрашиваемого застройщиком отклонения от установленной ПЗЗ высоты. «О предварительном характере результатов нашей работы и соответствующих ограничениях сферы ее применения заказчик был проинформирован», — подчеркнул господин Аврутин.
Но даже этот предварительный анализ ИТР показал, что при высоте 65 м здание на Петровском проспекте будет видно вовсе не только с набережной Кутузова, а с 13 точек обзора, в том числе оно появится в двух охраняемых законом панорамах. Таких критических показателей могло быть и больше, если бы ИТР не счел возможным рассматривать как данность еще только планируемое строительство на Леонтьевском мысу и Набережной Европы, которое отчасти «прикроет» будущую высотку RBI.
По мнению экспертов ВООПИиК, такой подход теоретически допустим, если речь идет об анализе на перспективу, но не существующие в реальности здания-фантомы никак не могут браться в расчет при юридическом обосновании испрашиваемого отклонения. Кроме того, данные визуального исследования, проведенного ВООПИиК с использованием давно и весьма успешно применяемой на практике трехмерной модели Федорова — Винокуровой, показывают: даже если комплекс «Набережная Европы» построят в заявленных параметрах, высотка RBI будет торчать в панораме Стрелки Васильевского острова аккурат между Ростральными колоннами — при построении луча видимости с Дворцовой набережной, на ее участке протяженностью 43 метра.
Помимо этого, по оценкам экспертов ВООПИиК, высотка появится в исторических панорамах при обзоре с набережной Макарова, Исаакиевской площади (при расположении наблюдающего у входа в Мариинский дворец она вырастет справа от Исаакиевского собора), от Летнего сада, фрагментарно — с набережной Робеспьера, будет видно в створе 6–7-й линий Васильевского острова на всем их протяжении и в створе ул. Добролюбова, а также с Троицкой площади, Троицкого моста рядом с Петропавловским собором и с Биржевого моста.
Необходимо отметить, что на публичных слушаниях застройщик не предъявил ни динамической модели, которую в обязательном порядке разрабатывает ИТР, ни сброшюрованного специалистами института альбома.
— В нашей работе все представлено без купюр, — отмечает Владимир Аврутин. — Чтобы избежать фальсификаций при ее демонстрации или какого-то выборочного показа, когда могут быть представлены только отдельные «вырванные» виды, мы всегда прошиваем все пронумерованные листы, скрепляем печатью. Но мы не имеем возможности отслеживать, что именно и в каком виде представляет заказчик в комиссию по землепользованию и застройке, что поступает в КГА и что показывают на общественных слушаниях.
Как поясняет Владимир Аврутин, обычно в рамках договорных работ по оценке видимости ИТР предлагает заказчику безвозмездную услугу по участию своих специалистов в проведении публичных демонстраций подготовленных институтом материалов. Однако ООО «НИС.Жилищное строительство» воспользоваться такой услугой не пожелало, тем самым приняв на себя всю ответственность за качество и достоверность представления работы, сделанной ИТР по его заказу.
При определении соответствия проекта ПЗЗ требованиям охраны объектов наследия проводилась государственная историко-культурная экспертиза высоты локальных превышений, согласованная КГИОП в феврале прошлого года. Ею, в частности, для расположенного рядом с участком RBI места рекомендована высота доминанты № 236 — 30 метров. Именно столько отмерили ведущие специалисты города, исходя из задач неприкосновенности охраняемых законом панорам. Желание же застройщика побольше наварить, не тратясь на приобретение второго земельного участка, а просто вдвое увеличив разрешенную высоту, не может и не должно быть оплачено ценой очередных градостроительных преступлений.
При обзоре с Дворцовой набережной 65-метровая высотка на Петровском острове появится в панораме Стрелки Васильевского острова, между Ростральными колоннами (фотомонтаж экспертов ВООПИиК)
Тоска зеленая
ООО «НИС.Жилищное строительство» (структура холдинга RBI) в очередной раз намерено отклониться от установленных законом параметров. Теперь речь идет о проекте жилого дома на Петровском острове. Компанию не устраивают принятые нормы ни в части высоты, ни по предписанному озеленению прилегающей территории, ни по минимально допустимым отступам от границ участка, а потому она запросила разрешение на отклонения по всем этим показателям, что и стало предметом обсуждения на недавних публичных слушаниях. Как известно, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ приводит перечень оснований, по которым можно получить разрешение на отклонения: если земельный участок меньше установленных регламентом минимальных размеров, либо его конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики не позволяют вписаться в установленные предельные параметры объектов капитального строительства. К последним показатель озеленения не относится — следовательно, и отклонение по нему невозможно. Но RBI традиционно демонстрирует собственное оригинальное толкование закона.
Холдинг, с недавних пор объявивший себя застрельщиком движения в защиту всех петербургских садов и скверов, показал, как он намерен решать вопросы оздоровления городских легких в рамках своих строительных проектов. Компенсировать вырубаемые деревья предлагается за счет озеленения крыш паркингов при элитных домах. Со ссылкой на неназванных «ученых» директор по строительству ООО «НИС.Жилищное строительство» Виктор Коршенбаум уверял на публичных слушаниях, что высаженные на крыше растения выделяют на 23% кислорода больше, нежели их сородичи на бренной земле. Имена авторов столь сенсационных заключений, должно быть, сильно засекречены. Во всяком случае, назвать их господин Коршенбаум не смог. Зато он уверен в другом: зелень на крыше обладает еще одним эксклюзивным качеством — вандалоустойчивостью, ибо на нее «машиной не заедут», и вообще «лишние люди сюда не попадут». За рамками этого панегирика остался вопрос о том, насколько отвечает гарантированному законом праву на благоприятную экологическую среду для всех предложенное отсечение лишних, по представлению застройщика, людей — то есть всех тех, кто не станет обладателем недвижимости в сооружаемых им домах.
По мнению директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, на крышах приживается лишь весьма ограниченное число пород (деревьям, имеющим серьезную корневую систему, там не место), а поддержание и эксплуатация поднебесного сада обходится очень дорого. Эти расходы лягут на плечи собственников, к чему они едва ли готовы, а потому велика вероятность, что владельцы квартир просто откажутся регулярно на то раскошеливаться и саженцы на крыше тихо загнутся сами собой.
К тому же Правила землепользования и застройки устанавливают нормы озеленения для территорий земельных участков, а вовсе не элементов зданий — поэтому предлагаемое застройщиком озеленение крыш (как и стен, балконов или стилобатов) может рассматриваться лишь как дополнительное, декоративное, но не основное.
Кривая не выведет
Из выступления господина Коршенбаума на общественных слушаниях могло сложиться впечатление, что холдинг RBI брал участок на Петровском острове то ли не глядя, то ли в состоянии аффекта, спровоцированного обострением жадности. А рассмотрев его на трезвую голову, сильно разочаровался — и конфигурация у него плохая, и почти треть участка, оказывается, находится в санитарно-защитной зоне. Потому-де требуется сократить установленные нормы отступа от его границ по самое некуда и разрешить страдальцу соорудить здание высотой 65 м (при дозволенных законом 28 м по уличному фронту и 33 м внутри квартала). Однако, сверяясь с картой, трудно обнаружить более серьезные изъяны в конфигурации участка, чем легкая кривизна восточной его границы.
Взяв в руки линейку и карандаш, можно без особых потерь для владельца исправить этот дефект: проведенная прямая линия отсечет лишь два небольших клочка.
К тому же плохой участок RBI был сформирован Комитетом по земельным ресурсам и землепользованию в отсутствие проектов планировки и межевания, цель которых в числе прочего — формировать пригодные для освоения участки. Спрашивается, чем руководствовались чиновники КЗРЗ, принимая решение о формировании предназначенного под жилую застройку участка с «наползающей» на него санитарно-защитной зоной? Или им доходчиво объяснили, что этот изъян пригодится застройщику для обоснования испрашиваемого отклонения по высоте?
Пока проектов планировки и межевания нет, корректировка восточной границы надела RBI может быть осуществлена без ущерба имущественным интересам соседей (раз таковые отсутствуют). В то же время права будущих обладателей прилегающих территорий нельзя сбрасывать со счетов, дозволяя структуре RBI сократить до нуля минимально допустимые отступы от границ ее участка. Иначе для потенциальных соседей возможности полноценного использования их земли могут быть существенно ограниченны.
Сказки дядюшки Коршенбаума
Согласно процедуре, утвержденной постановлением городского правительства № 684, при подготовке сводного заключения о предоставлении разрешения на отклонения КГА обязан направить в КГИОП запрос об их соответствии законодательству в сфере охраны объектов культурного наследия (в части, касающейся визуального восприятия охраняемых панорам и видов Санкт-Петербурга). Однако в представленном на слушания «Сводном заключении…» КГА положенное краткое содержание ответа КГИОП отсутствует. Кроме того, вопреки закрепленному постановлением № 684 требованию, нет в заключении ни анализа оценки влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды, ни подтверждения факта согласования такого анализа КГИОП.
На слушаниях Виктор Коршенбаум уверял, будто из результатов моделирования, сделанного по их заказу Институтом территориального развития, следует: построенное на Петровском проспекте здание высотой 65 м можно будет разглядеть в исторических панорамах только при обзоре с единственной точки — с набережной Кутузова у Литейного моста. В качестве доказательства того, что больше «ниоткуда не будет видно», на экран вывели надерганные невесть откуда слайды.
Стремление добиться разрешения на двойное превышение высотного регламента господин Коршенбаум объяснил не только желанием застройщика получить якобы предписанные ПЗЗ 40–50 тысяч квадратных метров жилья (что ПЗЗ вообще не регламентируется. — Т. Л.), но и добровольно взятой им на себя миссией по созданию «стандартов развития Петровского острова» — «чтобы те, кто придут вслед за нами, знали, как им можно будет строить».
Меж тем в пояснительной записке заявлена общая площадь здания 33 544,63 кв. м, пятна застройки — 5646,34 кв. м, всего земельного участка — 8530 кв. м, санитарная зона занимает около его трети; таким образом, не занятая СЗС часть — 5687 кв. м, что вполне позволяет уместить тут здание с анонсированной площадью пятна застройки. Как подсчитали эксперты «Живого города», обозначенную общую площадь здания можно без труда получить при его высоте в шесть этажей (вычисляется путем деления общей площади дома на площадь застройки). При уровне потолков 3,5 м общая высота дома составит 21 м, если добавить 4 м на цоколь и 3 м на чердак, получим реально обоснованную высоту объекта — 28 метров. В поданных «Живым городом» замечаниях к публичным слушаниям приведены и другие расчеты, доказывающие: оставшейся от пятна застройки части земельного участка RBI достаточно и для размещения нормативного числа машино-мест, и для положенного озеленения, никаких оснований для отклонения от установленных ПЗЗ параметров нет.
Тесня Ростральные колонны
О том, как были поданы и интерпретированы на слушаниях исследования Института территориального развития, его специалисты узнали из публикаций СМИ. И, мягко говоря, изумились.
Как рассказал «Новой» заместитель гендиректора ИТР Владимир Аврутин, результаты работы института, на которую ссылался застройщик, имели лишь предварительный характер (исследование проводилось по нескольким вариантам высот планируемого нового строительства, без уточнения объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого здания) и не могли служить обоснованием для испрашиваемого застройщиком отклонения от установленной ПЗЗ высоты. «О предварительном характере результатов нашей работы и соответствующих ограничениях сферы ее применения заказчик был проинформирован», — подчеркнул господин Аврутин.
Но даже этот предварительный анализ ИТР показал, что при высоте 65 м здание на Петровском проспекте будет видно вовсе не только с набережной Кутузова, а с 13 точек обзора, в том числе оно появится в двух охраняемых законом панорамах. Таких критических показателей могло быть и больше, если бы ИТР не счел возможным рассматривать как данность еще только планируемое строительство на Леонтьевском мысу и Набережной Европы, которое отчасти «прикроет» будущую высотку RBI.
По мнению экспертов ВООПИиК, такой подход теоретически допустим, если речь идет об анализе на перспективу, но не существующие в реальности здания-фантомы никак не могут браться в расчет при юридическом обосновании испрашиваемого отклонения. Кроме того, данные визуального исследования, проведенного ВООПИиК с использованием давно и весьма успешно применяемой на практике трехмерной модели Федорова — Винокуровой, показывают: даже если комплекс «Набережная Европы» построят в заявленных параметрах, высотка RBI будет торчать в панораме Стрелки Васильевского острова аккурат между Ростральными колоннами — при построении луча видимости с Дворцовой набережной, на ее участке протяженностью 43 метра.
Помимо этого, по оценкам экспертов ВООПИиК, высотка появится в исторических панорамах при обзоре с набережной Макарова, Исаакиевской площади (при расположении наблюдающего у входа в Мариинский дворец она вырастет справа от Исаакиевского собора), от Летнего сада, фрагментарно — с набережной Робеспьера, будет видно в створе 6–7-й линий Васильевского острова на всем их протяжении и в створе ул. Добролюбова, а также с Троицкой площади, Троицкого моста рядом с Петропавловским собором и с Биржевого моста.
Необходимо отметить, что на публичных слушаниях застройщик не предъявил ни динамической модели, которую в обязательном порядке разрабатывает ИТР, ни сброшюрованного специалистами института альбома.
— В нашей работе все представлено без купюр, — отмечает Владимир Аврутин. — Чтобы избежать фальсификаций при ее демонстрации или какого-то выборочного показа, когда могут быть представлены только отдельные «вырванные» виды, мы всегда прошиваем все пронумерованные листы, скрепляем печатью. Но мы не имеем возможности отслеживать, что именно и в каком виде представляет заказчик в комиссию по землепользованию и застройке, что поступает в КГА и что показывают на общественных слушаниях.
Как поясняет Владимир Аврутин, обычно в рамках договорных работ по оценке видимости ИТР предлагает заказчику безвозмездную услугу по участию своих специалистов в проведении публичных демонстраций подготовленных институтом материалов. Однако ООО «НИС.Жилищное строительство» воспользоваться такой услугой не пожелало, тем самым приняв на себя всю ответственность за качество и достоверность представления работы, сделанной ИТР по его заказу.
При определении соответствия проекта ПЗЗ требованиям охраны объектов наследия проводилась государственная историко-культурная экспертиза высоты локальных превышений, согласованная КГИОП в феврале прошлого года. Ею, в частности, для расположенного рядом с участком RBI места рекомендована высота доминанты № 236 — 30 метров. Именно столько отмерили ведущие специалисты города, исходя из задач неприкосновенности охраняемых законом панорам. Желание же застройщика побольше наварить, не тратясь на приобретение второго земельного участка, а просто вдвое увеличив разрешенную высоту, не может и не должно быть оплачено ценой очередных градостроительных преступлений.
Татьяна ЛИХАНОВА