Таврический сад: неделимое наследство
Банкротство владельца участка в Таврическом саду дает шанс вернуть в государственную казну часть памятника федерального значения, ранее незаконно проданную по цене двухкомнатной квартиры. Власть поставлена перед выбором: восстановить справедливость исходя из интересов сохранения культурного наследия или допустить продолжение совершенных в отношении него преступлений. Признаки очередного — в объявлении о продаже «под коммерческую и жилую застройку» этой территории, где строительство запрещено.
Извещение о продаже части объекта культурного значения содержит признаки покушения на мошенничество
Попытка мошенничества
Компания «Потемкинская», на 80% контролируемая бизнесменом Алексеем Редозубовым, признана банкротом. Ее общая задолженность перед несколькими кредиторами (среди которых банк «Санкт-Петербург», ООО «Газстройинвест», ООО «Петрополь» и др.) составляет более 1 млрд рублей. Единственный стоящий актив банкрота — принадлежащий господину Редозубову участок в Таврическом саду площадью 2,7 га (Потемкинская ул., 2).
Бизнесмен намеревался возвести здесь многофункциональный комплекс (жилые и коммерческие объекты), под этот проект с залогом права собственности на здания и землю осенью 2005 г. и был получен в банке «Санкт-Петербург» кредит в 16,3 млн евро по ставке 11,5% годовых сроком на три года. Сам проект вызвал бурные протесты и возмущение экспертного сообщества, пытавшегося объяснить господину Редозубову противозаконность застройки территории памятника федерального значения, каковым является комплекс Таврического дворца с садом. Однако тот продолжал стоять на своем, пока и его не накрыла волна кризиса. Не имея возможности вернуть кредит, владелец участка объявил о готовности его продать. В ноябре 2009 г. организация под претенциозным названием ООО «Департамент инвестиционных проектов» разместила информацию о продаже «под коммерческую и жилую застройку» земельного участка по адресу Потемкинская ул., 2. Извещение это и сейчас представлено как актуальное.
А потому, думается, у прокуратуры есть все основания рассматривать данное предложение о продаже как содержащее признаки покушения на мошенничество.
В извещении о продаже участок описан как «непосредственно продолжающий земли Таврического сада», в то время как он является не его продолжением, а неотъемлемой частью, находясь в границах данного объекта культурного наследия.
Далее сообщается, что «согласно принятому Генеральному плану развития г. Санкт-Петербурга участок находится в зоне Д1 — многофункциональная общественно-деловая застройка», а согласно высотному регламенту тут якобы можно строить объекты высотой до 23,5 м, а при положительном заключении историко-культурной экспертизы — до 28 м.
Однако по закону на территории объектов культурного наследия градостроительные регламенты не действуют, здесь вообще запрещено любое новое строительство. Таким образом, все процитированное выше трудно расценить иначе как попытку ввести в заблуждение и мошенническим образом набить цену, продав под застройку участок, где возведение новых объектов недопустимо.
Торги тут неуместны
Банкротство господина Редозубова создает для власти возможность не на словах, а на деле продемонстрировать свою готовность исполнять указания президента следовать рекомендациям ЮНЕСКО, не позорить страну и соблюдать международные обязательства, принятые ею с ратификацией Конвенции об охране всемирного природного и культурного наследия. А находящийся в федеральной собственности комплекс «Таврический дворец с садом» расположен в границах нашего объекта всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные группы памятников».
История продажи части сада изначально должна была бы привлечь внимание прокуратуры. Хотя бы потому, что до 2008 года приватизация памятников федерального значения вообще была запрещена. Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» объекты культурного наследия общероссийского значения отнесены к федеральной собственности, могут передаваться в госсобственность субъекта Федерации по решению Правительства РФ, но не подлежат приватизации, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности балансодержателя.
Согласно постановлению правительства РФ от 10 июля 2001 года № 527 «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге», вся территория ансамбля, ограниченная улицами Шпалерной (д. 45–47), Потемкинской (д. 2–4), Кирочной (д. 50) и Таврической (д. 8), является федеральным памятником «Таврический дворец». В состав памятника входит не только сам дворец, но и парк с гидросистемой, дом садовника, оранжереи, мосты, ограды, здание бывшего кинотеатра «Ленинград» — все, что попадает в исторические границы Таврического сада. Как видно из паспорта объекта, с 1930-х годов он представлял в плане ровный квадрат (пока в 2004 г. из него не вырезали кусок, отданный под сооружение газпромовского крытого катка с рестораном и прочими коммерческими заведениями).
Участок, ныне находящийся в собственности господина Редозубова, вместе с расположенными на нем теплицами в 1996 году был передан СХПК «Цветы» на правах постоянного (бессрочного) пользования «для ведения сельского хозяйства». Затем «Цветы» провели реорганизацию с последующей приватизацией, оформив участок в собственность, несмотря на то что по действовавшему законодательству это была неотчуждаемая собственность Российской Федерации. Данное обстоятельство было проигнорировано и Фондом имущества, выставившим участок на торги после того, как в 2003 году «Цветы» подвели под процедуру банкротства. При этом часть Таврического сада ушла с молотка по стоимости вчетверо ниже балансовой и сопоставимой с ценой двухкомнатной квартиры в том же районе (10,8 млн рублей). Счастливым его обладателем стало ООО «Базис», созданное за несколько недель до этих сомнительных торгов.
Алексей Редозубов, купивший участок у «Базиса», формально может считаться «добросовестным приобретателем» — все противоправные действия по приватизации и перепродаже неотчуждаемого федерального имущества, части неделимого и не подлежащего продаже памятника были совершены до его вступления в игру. Просто отнять у него эту землю и вернуть ее в состав федерального имущества невозможно. Зато вполне возможно признать государственной необходимостью обеспечение целостности и воссоздания уникального объекта культурного наследия общероссийского значения, для чего участок надлежит выкупить по адекватной цене и возвратить в казну РФ.
Цена эта должна быть сформирована не исходя из ожидаемой коммерческой выгоды от продажи выстроенной здесь недвижимости (как пытался делать господин Редозубов, задирая ценник выше планки в 150 миллионов долларов), а как раз из того, что здесь нельзя построить ни офисных, ни жилых зданий. Что же можно? Можно — и было бы весьма полезно для такого крупного северного мегаполиса — устроить, например, зимний сад. Такого рода социальные, культурные объекты относятся к проектам с отрицательной (в лучшем случае — нулевой) коммерческой стоимостью — на вход в оранжерею не установишь стодолларовых билетов.
Попытки изменить границы памятника, исключив из Таврического сада занятый теплицами участок, успеха не имели. Несмотря на то что Росохранкультура согласилась с выводами экспертизы мастерской Татьяны Славиной, традиционно удовлетворившей пожелания инвестора и объявившей данную территорию «деградировавшей», а ее застройку — допустимой, КГИОП в данном случае проявил принципиальность.
В ответе на запрос «Новой» Вера Дементьева сообщила:
«КГИОП счел обоснованным мнение экспертов только в разделе исследования, касающегося частичной утраты исторической планировки в северо-западной части территории объекта культурного наследия. (…) Однако КГИОП категорически не согласен с выводами «Заключения…» о невосполнимой утрате первоначальной планировочной структуры данной территории и считает необоснованным вывод о целесообразности корректировки границ территории памятника». «Никаких действий по изменению границ территории объекта и составу памятника КГИОП не производил, считая выводы экспертизы необоснованными».
А в личной беседе с нашим корреспондентом глава КГИОП подчеркнула:
— Никто не спорит, что участок, занятый советскими теплицами, деградировавший. Но это не значит, что на данном месте должен возводиться какой-то объект. Почему не воссоздать утраченный ландшафт? Таврический сад во всех смыслах уникальный, единственный сохранивший свою историческую планировку. Даже в царское время главный садовник вывел оттуда первый теннисный клуб…
Созидание против коррупции
Таким образом, предлагаемый нынче к продаже участок, даже перестав быть частью федерального имущества, был и остается частью территории объекта культурного наследия федерального значения, где никакого нового строительства быть не может.
И разумная цена такого участка, сформированная с учетом наложенных на него обременений, сделает его покупку не столь уж обременительной для казны. Зато позволит защитить уникальный памятник от дальнейших посягательств, а чиновников — от соблазна за мзду выдавать противозаконные согласования.
Характерно, что в свое время господин Редозубов в эфире Пятого канала вполне откровенно дал понять, что только лежащие вне правового поля «договоренности» с чиновниками могут позволить соорудить в Таврическом саду задуманный им многофункциональный комплекс: «Закон менять не нужно. Зачем? Но если я смогу убедить организации, которые занимаются охраной памятников, что эта территория не является и никогда не являлась садом…»
Совершенно очевидно, что, если земля нынешнего банкрота будет продана другому инвестору, нацеленному на извлечение выгоды от сооружения и продажи коммерческих объектов, он тоже станет искушать чиновников, пытаясь их «убедить» обойти закон, провоцируя очередную коррупционную историю. И при таком раскладе остается риск появления какого-нибудь безумного новостроя возле Таврического дворца, имиджевого для нашего государства объекта, штаб-квартиры Межпарламентской ассамблеи СНГ. Столь зримое воплощение нарушения Россией Международной конвенции и Европейской конвенции об архитектурном наследии обернется неминуемым скандалом, самым негативным образом скажется на репутации нашей страны.
Единственная разумная альтернатива — возвращение участка в федеральную собственность с последующим воссозданием исторического ландшафта или устройством общественного зимнего сада. К реализации такого проекта могли бы подключиться и страны — участницы СНГ, что послужило бы укреплению дружбы между народами и делу сохранения объектов культурного наследия, признанных достоянием всего человечества.
Участок на территории федерального памятника «Таврический сад» предлагается к продаже под застройку в комплекте с проектными наработками архитектурной мастерской Рейнберга и Шарова
Попытка мошенничества
Компания «Потемкинская», на 80% контролируемая бизнесменом Алексеем Редозубовым, признана банкротом. Ее общая задолженность перед несколькими кредиторами (среди которых банк «Санкт-Петербург», ООО «Газстройинвест», ООО «Петрополь» и др.) составляет более 1 млрд рублей. Единственный стоящий актив банкрота — принадлежащий господину Редозубову участок в Таврическом саду площадью 2,7 га (Потемкинская ул., 2).
Бизнесмен намеревался возвести здесь многофункциональный комплекс (жилые и коммерческие объекты), под этот проект с залогом права собственности на здания и землю осенью 2005 г. и был получен в банке «Санкт-Петербург» кредит в 16,3 млн евро по ставке 11,5% годовых сроком на три года. Сам проект вызвал бурные протесты и возмущение экспертного сообщества, пытавшегося объяснить господину Редозубову противозаконность застройки территории памятника федерального значения, каковым является комплекс Таврического дворца с садом. Однако тот продолжал стоять на своем, пока и его не накрыла волна кризиса. Не имея возможности вернуть кредит, владелец участка объявил о готовности его продать. В ноябре 2009 г. организация под претенциозным названием ООО «Департамент инвестиционных проектов» разместила информацию о продаже «под коммерческую и жилую застройку» земельного участка по адресу Потемкинская ул., 2. Извещение это и сейчас представлено как актуальное.
А потому, думается, у прокуратуры есть все основания рассматривать данное предложение о продаже как содержащее признаки покушения на мошенничество.
В извещении о продаже участок описан как «непосредственно продолжающий земли Таврического сада», в то время как он является не его продолжением, а неотъемлемой частью, находясь в границах данного объекта культурного наследия.
Далее сообщается, что «согласно принятому Генеральному плану развития г. Санкт-Петербурга участок находится в зоне Д1 — многофункциональная общественно-деловая застройка», а согласно высотному регламенту тут якобы можно строить объекты высотой до 23,5 м, а при положительном заключении историко-культурной экспертизы — до 28 м.
Однако по закону на территории объектов культурного наследия градостроительные регламенты не действуют, здесь вообще запрещено любое новое строительство. Таким образом, все процитированное выше трудно расценить иначе как попытку ввести в заблуждение и мошенническим образом набить цену, продав под застройку участок, где возведение новых объектов недопустимо.
Торги тут неуместны
Банкротство господина Редозубова создает для власти возможность не на словах, а на деле продемонстрировать свою готовность исполнять указания президента следовать рекомендациям ЮНЕСКО, не позорить страну и соблюдать международные обязательства, принятые ею с ратификацией Конвенции об охране всемирного природного и культурного наследия. А находящийся в федеральной собственности комплекс «Таврический дворец с садом» расположен в границах нашего объекта всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные группы памятников».
История продажи части сада изначально должна была бы привлечь внимание прокуратуры. Хотя бы потому, что до 2008 года приватизация памятников федерального значения вообще была запрещена. Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» объекты культурного наследия общероссийского значения отнесены к федеральной собственности, могут передаваться в госсобственность субъекта Федерации по решению Правительства РФ, но не подлежат приватизации, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности балансодержателя.
Согласно постановлению правительства РФ от 10 июля 2001 года № 527 «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге», вся территория ансамбля, ограниченная улицами Шпалерной (д. 45–47), Потемкинской (д. 2–4), Кирочной (д. 50) и Таврической (д. 8), является федеральным памятником «Таврический дворец». В состав памятника входит не только сам дворец, но и парк с гидросистемой, дом садовника, оранжереи, мосты, ограды, здание бывшего кинотеатра «Ленинград» — все, что попадает в исторические границы Таврического сада. Как видно из паспорта объекта, с 1930-х годов он представлял в плане ровный квадрат (пока в 2004 г. из него не вырезали кусок, отданный под сооружение газпромовского крытого катка с рестораном и прочими коммерческими заведениями).
Участок, ныне находящийся в собственности господина Редозубова, вместе с расположенными на нем теплицами в 1996 году был передан СХПК «Цветы» на правах постоянного (бессрочного) пользования «для ведения сельского хозяйства». Затем «Цветы» провели реорганизацию с последующей приватизацией, оформив участок в собственность, несмотря на то что по действовавшему законодательству это была неотчуждаемая собственность Российской Федерации. Данное обстоятельство было проигнорировано и Фондом имущества, выставившим участок на торги после того, как в 2003 году «Цветы» подвели под процедуру банкротства. При этом часть Таврического сада ушла с молотка по стоимости вчетверо ниже балансовой и сопоставимой с ценой двухкомнатной квартиры в том же районе (10,8 млн рублей). Счастливым его обладателем стало ООО «Базис», созданное за несколько недель до этих сомнительных торгов.
Алексей Редозубов, купивший участок у «Базиса», формально может считаться «добросовестным приобретателем» — все противоправные действия по приватизации и перепродаже неотчуждаемого федерального имущества, части неделимого и не подлежащего продаже памятника были совершены до его вступления в игру. Просто отнять у него эту землю и вернуть ее в состав федерального имущества невозможно. Зато вполне возможно признать государственной необходимостью обеспечение целостности и воссоздания уникального объекта культурного наследия общероссийского значения, для чего участок надлежит выкупить по адекватной цене и возвратить в казну РФ.
Цена эта должна быть сформирована не исходя из ожидаемой коммерческой выгоды от продажи выстроенной здесь недвижимости (как пытался делать господин Редозубов, задирая ценник выше планки в 150 миллионов долларов), а как раз из того, что здесь нельзя построить ни офисных, ни жилых зданий. Что же можно? Можно — и было бы весьма полезно для такого крупного северного мегаполиса — устроить, например, зимний сад. Такого рода социальные, культурные объекты относятся к проектам с отрицательной (в лучшем случае — нулевой) коммерческой стоимостью — на вход в оранжерею не установишь стодолларовых билетов.
Попытки изменить границы памятника, исключив из Таврического сада занятый теплицами участок, успеха не имели. Несмотря на то что Росохранкультура согласилась с выводами экспертизы мастерской Татьяны Славиной, традиционно удовлетворившей пожелания инвестора и объявившей данную территорию «деградировавшей», а ее застройку — допустимой, КГИОП в данном случае проявил принципиальность.
В ответе на запрос «Новой» Вера Дементьева сообщила:
«КГИОП счел обоснованным мнение экспертов только в разделе исследования, касающегося частичной утраты исторической планировки в северо-западной части территории объекта культурного наследия. (…) Однако КГИОП категорически не согласен с выводами «Заключения…» о невосполнимой утрате первоначальной планировочной структуры данной территории и считает необоснованным вывод о целесообразности корректировки границ территории памятника». «Никаких действий по изменению границ территории объекта и составу памятника КГИОП не производил, считая выводы экспертизы необоснованными».
А в личной беседе с нашим корреспондентом глава КГИОП подчеркнула:
— Никто не спорит, что участок, занятый советскими теплицами, деградировавший. Но это не значит, что на данном месте должен возводиться какой-то объект. Почему не воссоздать утраченный ландшафт? Таврический сад во всех смыслах уникальный, единственный сохранивший свою историческую планировку. Даже в царское время главный садовник вывел оттуда первый теннисный клуб…
Созидание против коррупции
Таким образом, предлагаемый нынче к продаже участок, даже перестав быть частью федерального имущества, был и остается частью территории объекта культурного наследия федерального значения, где никакого нового строительства быть не может.
И разумная цена такого участка, сформированная с учетом наложенных на него обременений, сделает его покупку не столь уж обременительной для казны. Зато позволит защитить уникальный памятник от дальнейших посягательств, а чиновников — от соблазна за мзду выдавать противозаконные согласования.
Характерно, что в свое время господин Редозубов в эфире Пятого канала вполне откровенно дал понять, что только лежащие вне правового поля «договоренности» с чиновниками могут позволить соорудить в Таврическом саду задуманный им многофункциональный комплекс: «Закон менять не нужно. Зачем? Но если я смогу убедить организации, которые занимаются охраной памятников, что эта территория не является и никогда не являлась садом…»
Совершенно очевидно, что, если земля нынешнего банкрота будет продана другому инвестору, нацеленному на извлечение выгоды от сооружения и продажи коммерческих объектов, он тоже станет искушать чиновников, пытаясь их «убедить» обойти закон, провоцируя очередную коррупционную историю. И при таком раскладе остается риск появления какого-нибудь безумного новостроя возле Таврического дворца, имиджевого для нашего государства объекта, штаб-квартиры Межпарламентской ассамблеи СНГ. Столь зримое воплощение нарушения Россией Международной конвенции и Европейской конвенции об архитектурном наследии обернется неминуемым скандалом, самым негативным образом скажется на репутации нашей страны.
Единственная разумная альтернатива — возвращение участка в федеральную собственность с последующим воссозданием исторического ландшафта или устройством общественного зимнего сада. К реализации такого проекта могли бы подключиться и страны — участницы СНГ, что послужило бы укреплению дружбы между народами и делу сохранения объектов культурного наследия, признанных достоянием всего человечества.
Татьяна ЛИХАНОВА
P.S. Редакция просит считать данную публикацию официальным обращением в прокуратуру Санкт-Петербурга и призывает надзорное ведомство принять меры по недопущению распространения информации о продаже земельного участка по адресу Потемкинская ул., 2, как предназначенного под застройку.