Мансарды вне закона?
Депутат Законодательного собрания и зампред комиссии по городскому хозяйству Сергей Малков получил ответ на обращение к губернатору, касающееся одного из самых спорных строительных вопросов последних лет — переоборудования чердаков в мансарды.
Строительство сверхприбыльных
для инвестора помещений ведется
на сомнительных правовых основаниях
Лакомый строительный кусочек
Как известно, такое переоборудование — один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ, где при минимуме затрат получается максимальная прибыль. И потому, что жилье строится на всем готовом, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая уже существующим полом, потолком и стенами. И потому, что инвестора не обременяют необходимостью строить парковки, обустраивать зеленые насаждения и нести расходы на социалку. И потому, что согласование переоборудования и выдача разрешений на него значительно проще, чем при обычном строительстве. Все это делает мансардное строительство настолько лакомым кусочком, что не приходится удивляться тому факту, что, давая на него добро, чиновники не особо утруждают себя соблюдением закона.
2 августа 2010 года губернатор подписала распоряжение № 76-рп «О мерах по завершению реализации инвестиционных договоров реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Районным администрациям предписывалось обеспечить приемку в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, созданных на чердаках и мансардных этажах в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании инвестиционных договоров, и прилагался список из 128 адресов. В том числе в нем оказались и мансарды, строительство которых вызывает активное сопротивление жильцов (например, в доме 6 по Смольному проспекту, доме 3 по Невскому проспекту, доме 22 по Миллионной улице и другие).
Напомним, что по статье 36 Жилищного кодекса РФ чердаки и подвалы (как и крыши, лестницы, технические этажи и так далее) — общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И никакие «инвестиционные договоры» на переоборудование чердаков в мансарды не могут быть заключены без их согласия, то есть — без согласия ВСЕХ собственников квартир или комнат. Однако это положение Жилищного кодекса де-факто игнорируется питерской администрацией, которая в свое время «зарегистрировала в собственности города» (то есть фактически украла у жильцов) чердаки и подвалы, впоследствии проданные по «инвестиционным договорам». Она превращает чердаки в «чердачные помещения» (делая вид, что на них положения статьи жилкодекса уже не распространяются), закрепляет за ними свою собственность, а потом передает их застройщику по инвестиционному договору. Ну а питерские суды в соответствующих спорах, как правило, встают на сторону властей. Что, впрочем, характерно не только для чердачных вопросов…
Кому разрешено разрешать?
Необходимость появления распоряжения № 76-рп администрация объясняет тем, что надо было как-то принять построенные мансарды в эксплуатацию в условиях, когда соответствующие проекты не проходили экспертизу Госстройнадзора (в перечне документов, необходимых инвестору, значатся только разрешение КГА, ГАТИ и КГИОП, если здание относится к охраняемым). Однако существует пункт 5 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ — согласно ему, разрешение на ввод в эксплуатацию дает тот же орган, который разрешил строительство объекта.
Поэтому Сергей Малков поинтересовался у губернатора: кто же выдавал разрешения на строительство мансард и какими правовыми актами регулируется создание «жилых и нежилых помещений на чердачных и мансардных этажах»? Наконец, проводится ли в Петербурге обязательная экспертиза проектов реконструкции чердаков и строительства мансард с целью обеспечения безопасности их строительства и эксплуатации?
Ответ губернатора оказался пространным — и вызывающим еще больше вопросов.
По словам Валентины Матвиенко, предоставление чердаков и мансард в Петербурге «для целей реконструкции на основании инвестиционных договоров, заключаемых КУГИ», осуществлялось «в порядке реализации» нескольких правовых актов.
Во-первых, это распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях». Во-вторых, распоряжение Комитета по содержанию жилищного фонда от 20.02.1997 г. № 34-р «Об утверждении Положения о порядке разработки и согласования проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард». В-третьих, распоряжение КУГИ от 10.12.1996 г. № 817-р «Об утверждении Примерной формы инвестиционного договора о реконструкции мансардного помещения». Это, по словам Малкова, означает, что до сих пор, по сути, все регулируется только распоряжением мэра 1996 года — два других документа разработаны в его исполнение и к тому же не были опубликованы.
«В указанных документах КУГИ и КСЖФ, — отмечает Малков, — говорится, что разрешение на работы по устройству мансардных этажей дает районная администрация или собственник здания — на основании согласованных экспертно-техническим отделом КСЖФ проектов и договора между инвестором и специалистом, осуществляющим технический надзор. Но это не соответствует статье 51 Градостроительного кодекса — где перечислены требования к разрешению на строительство. Разрешение — документ, «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт». А в распоряжении КСЖФ о градостроительном плане вообще не упоминается. При этом в том же самом ответе губернатора признается, что разрешения на строительство должна выдавать Служба государственного строительного надзора и экспертизы, а районные администрации на это не уполномочены! Возникает естественный вопрос: насколько законны в таком случае все разрешения, выданные районными властями? Насколько законно предоставление им права «принять в эксплуатацию» построенные мансарды? И, соответственно, насколько законны сами эти мансарды?»
По упрощенной схеме
«Чердаки и мансарды в эксплуатируемых жилых домах, равно как и другие помещения в них, не могут эксплуатироваться автономно (то есть независимо от иных частей и систем этих объектов) и не являются объектами капитального строительства», — уверяет глава города, приводя ссылки на статьи Градостроительного кодекса. Раз так — предоставление районным администрациям права принять мансарды в эксплуатацию вполне законно, а государственная экспертиза проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард не требуется. Если застройщик или заказчик хочет — он может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу…
Депутат Малков с такой трактовкой решительно не согласен.
«Никто из экспертов, указывающих на необходимость государственной экспертизы проектов реконструкции чердаков для создания мансард, не основывает это заключение на том, что чердаки или мансарды сами по себе относятся к объектам капитального строительства, — говорит он. — Они говорят совсем другое: перестройка чердака в мансарду — это реконструкция здания, которое является объектом капитального строительства».
Действительно, в статье 1 Градостроительного кодекса четко определено, что такое реконструкция: это изменение параметров объекта капитального строительства — его высоты, количества этажей, площади, объема, качества инженерно-технического обеспечения. И практически все это как раз и происходит при преобразовании чердака в мансарду.
Меняется число этажей: появляется дополнительный полноценный этаж здания, и, как правило, увеличивается его высота. Меняется площадь, потому что площадь чердака по СНиПу в общую площадь здания не включается, а площадь жилой мансарды — включается. Меняется качество инженерно-технического обеспечения, так как построенные мансарды укомплектовываются системами инженерно-технического обеспечения. А реконструкция объекта капитального строительства, конечно же, требует государственной экспертизы проектной документации.
«Кроме этого, — отмечает Сергей Малков, — строительство мансарды может привести к тому, что новые параметры многоквартирного дома могут выйти за предельные параметры и иные требования, установленные ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, — следовательно, планировать такую реконструкцию надо на основании градостроительного плана. Но чиновники делают вид, что всего этого не знают, и «пекут» разрешения на строительство мансард по упрощенной схеме. И я не уверен, что это — с учетом невероятной прибыльности мансардного строительства — обходится без ответной благодарности инвесторов».
В ближайшее время комиссия по городскому хозяйству будет обсуждать предложение Малкова о проведении слушаний по мансардным вопросам. Возможно, они помогут дать все необходимые ответы.
Лакомый строительный кусочек
Как известно, такое переоборудование — один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ, где при минимуме затрат получается максимальная прибыль. И потому, что жилье строится на всем готовом, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая уже существующим полом, потолком и стенами. И потому, что инвестора не обременяют необходимостью строить парковки, обустраивать зеленые насаждения и нести расходы на социалку. И потому, что согласование переоборудования и выдача разрешений на него значительно проще, чем при обычном строительстве. Все это делает мансардное строительство настолько лакомым кусочком, что не приходится удивляться тому факту, что, давая на него добро, чиновники не особо утруждают себя соблюдением закона.
2 августа 2010 года губернатор подписала распоряжение № 76-рп «О мерах по завершению реализации инвестиционных договоров реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Районным администрациям предписывалось обеспечить приемку в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, созданных на чердаках и мансардных этажах в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании инвестиционных договоров, и прилагался список из 128 адресов. В том числе в нем оказались и мансарды, строительство которых вызывает активное сопротивление жильцов (например, в доме 6 по Смольному проспекту, доме 3 по Невскому проспекту, доме 22 по Миллионной улице и другие).
Напомним, что по статье 36 Жилищного кодекса РФ чердаки и подвалы (как и крыши, лестницы, технические этажи и так далее) — общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И никакие «инвестиционные договоры» на переоборудование чердаков в мансарды не могут быть заключены без их согласия, то есть — без согласия ВСЕХ собственников квартир или комнат. Однако это положение Жилищного кодекса де-факто игнорируется питерской администрацией, которая в свое время «зарегистрировала в собственности города» (то есть фактически украла у жильцов) чердаки и подвалы, впоследствии проданные по «инвестиционным договорам». Она превращает чердаки в «чердачные помещения» (делая вид, что на них положения статьи жилкодекса уже не распространяются), закрепляет за ними свою собственность, а потом передает их застройщику по инвестиционному договору. Ну а питерские суды в соответствующих спорах, как правило, встают на сторону властей. Что, впрочем, характерно не только для чердачных вопросов…
Кому разрешено разрешать?
Необходимость появления распоряжения № 76-рп администрация объясняет тем, что надо было как-то принять построенные мансарды в эксплуатацию в условиях, когда соответствующие проекты не проходили экспертизу Госстройнадзора (в перечне документов, необходимых инвестору, значатся только разрешение КГА, ГАТИ и КГИОП, если здание относится к охраняемым). Однако существует пункт 5 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ — согласно ему, разрешение на ввод в эксплуатацию дает тот же орган, который разрешил строительство объекта.
Поэтому Сергей Малков поинтересовался у губернатора: кто же выдавал разрешения на строительство мансард и какими правовыми актами регулируется создание «жилых и нежилых помещений на чердачных и мансардных этажах»? Наконец, проводится ли в Петербурге обязательная экспертиза проектов реконструкции чердаков и строительства мансард с целью обеспечения безопасности их строительства и эксплуатации?
Ответ губернатора оказался пространным — и вызывающим еще больше вопросов.
По словам Валентины Матвиенко, предоставление чердаков и мансард в Петербурге «для целей реконструкции на основании инвестиционных договоров, заключаемых КУГИ», осуществлялось «в порядке реализации» нескольких правовых актов.
Во-первых, это распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях». Во-вторых, распоряжение Комитета по содержанию жилищного фонда от 20.02.1997 г. № 34-р «Об утверждении Положения о порядке разработки и согласования проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард». В-третьих, распоряжение КУГИ от 10.12.1996 г. № 817-р «Об утверждении Примерной формы инвестиционного договора о реконструкции мансардного помещения». Это, по словам Малкова, означает, что до сих пор, по сути, все регулируется только распоряжением мэра 1996 года — два других документа разработаны в его исполнение и к тому же не были опубликованы.
«В указанных документах КУГИ и КСЖФ, — отмечает Малков, — говорится, что разрешение на работы по устройству мансардных этажей дает районная администрация или собственник здания — на основании согласованных экспертно-техническим отделом КСЖФ проектов и договора между инвестором и специалистом, осуществляющим технический надзор. Но это не соответствует статье 51 Градостроительного кодекса — где перечислены требования к разрешению на строительство. Разрешение — документ, «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт». А в распоряжении КСЖФ о градостроительном плане вообще не упоминается. При этом в том же самом ответе губернатора признается, что разрешения на строительство должна выдавать Служба государственного строительного надзора и экспертизы, а районные администрации на это не уполномочены! Возникает естественный вопрос: насколько законны в таком случае все разрешения, выданные районными властями? Насколько законно предоставление им права «принять в эксплуатацию» построенные мансарды? И, соответственно, насколько законны сами эти мансарды?»
По упрощенной схеме
«Чердаки и мансарды в эксплуатируемых жилых домах, равно как и другие помещения в них, не могут эксплуатироваться автономно (то есть независимо от иных частей и систем этих объектов) и не являются объектами капитального строительства», — уверяет глава города, приводя ссылки на статьи Градостроительного кодекса. Раз так — предоставление районным администрациям права принять мансарды в эксплуатацию вполне законно, а государственная экспертиза проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард не требуется. Если застройщик или заказчик хочет — он может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу…
Депутат Малков с такой трактовкой решительно не согласен.
«Никто из экспертов, указывающих на необходимость государственной экспертизы проектов реконструкции чердаков для создания мансард, не основывает это заключение на том, что чердаки или мансарды сами по себе относятся к объектам капитального строительства, — говорит он. — Они говорят совсем другое: перестройка чердака в мансарду — это реконструкция здания, которое является объектом капитального строительства».
Действительно, в статье 1 Градостроительного кодекса четко определено, что такое реконструкция: это изменение параметров объекта капитального строительства — его высоты, количества этажей, площади, объема, качества инженерно-технического обеспечения. И практически все это как раз и происходит при преобразовании чердака в мансарду.
Меняется число этажей: появляется дополнительный полноценный этаж здания, и, как правило, увеличивается его высота. Меняется площадь, потому что площадь чердака по СНиПу в общую площадь здания не включается, а площадь жилой мансарды — включается. Меняется качество инженерно-технического обеспечения, так как построенные мансарды укомплектовываются системами инженерно-технического обеспечения. А реконструкция объекта капитального строительства, конечно же, требует государственной экспертизы проектной документации.
«Кроме этого, — отмечает Сергей Малков, — строительство мансарды может привести к тому, что новые параметры многоквартирного дома могут выйти за предельные параметры и иные требования, установленные ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, — следовательно, планировать такую реконструкцию надо на основании градостроительного плана. Но чиновники делают вид, что всего этого не знают, и «пекут» разрешения на строительство мансард по упрощенной схеме. И я не уверен, что это — с учетом невероятной прибыльности мансардного строительства — обходится без ответной благодарности инвесторов».
В ближайшее время комиссия по городскому хозяйству будет обсуждать предложение Малкова о проведении слушаний по мансардным вопросам. Возможно, они помогут дать все необходимые ответы.
Борис ВИШНЕВСКИЙ
Фото Михаила МАСЛЕННИКОВА