«стокманн»: кто виноват и что делать
В отличие от реализованного теперь проекта, согласованный в 1999 г. вариант предусматривал максимальный набор высоты (35 м) только в самой отдаленной от Невского части застраиваемой территории
Демонтаж стеклянной надстройки нового универмага может стать компенсацией за ущерб, причиненный Петербургу несанкционированным сносом исторического дома на Невском
Кошмар. На улице — «Стокманн»
Александр Сокуров возмущен высказыванием господина Пенттиля.
— Что значит «невозможно бороться за город до смерти»?! Да за эти дома у нас стояли насмерть, защищая их в блокаду, в войну. Как он смеет заявлять такое! После таких слов надо его объявить персоной нон грата, по меньшей мере для Петербурга, — негодует Сокуров.
Режиссер признается, что не смог сдержать эмоций, когда речь об этом объекте зашла во время рабочей встречи градозащитников с вице-губернатором Игорем Метельским и приглашенными им руководителями профильных комитетов.
Настоящим кошмаром и ужасом называют построенное «Стокманном» на Невском и финские архитекторы. При этом ими же высказывается предположение, что изначально задумывался вполне гармонирующий с обликом классического Петербурга проект, а нынешние «стеклянные коробки» появились из-за того, что некие влиятельные люди из числа городских чиновников с какой-то целью убедили финнов изменить проект — такую версию представил «Фонтанке» главный архитектор Eagle Group Int. OY Хану Лайтила.
Можно, конечно, допустить, что наши чиновники в какой-то момент намекнули европейским бизнесменам на возможность создания более коммерчески выгодного объекта, пообещав уладить нестыковки с законом за определенное вознаграждение. Что, впрочем, не снимает ответственности с обеих сторон. Весьма показательны в этом контексте высказывания двух главных архитекторов Петербурга, бывшего и нынешнего.
Олег Харченко: «Зачастую за стакан водки и соленый огурец можно сделать все что угодно. Можно сказать, что в 99,9% случаев нарушения проекта переделывать не заставляют».
Юрий Митюрев: «Серьезные заказчики с большими деньгами имеют возможность решать проблемы на любом уровне» («Эксперт Северо-Запад», 19 декабря 2005 г.).
Собственно, Олег Харченко и подписал в 1999 г. первый проект коммерческого комплекса на углу Невского и Восстания высотой 35 метров. Нынешний же «главнюк» продолжает уверять, что до появления D3-модели не было никакого инструмента, позволявшего оценить последствия такого вторжения (хотя градостроители с 90-х годов успешно пользуются компьютерной моделью Федорова — Винокуровой; а спрогнозировать видимость 35-метрового здания из-за старинного фасада дома втрое меньшей высоты может и ребенок). Минимизировать же неожиданный для Юрия Митюрева эффект вторжения он предлагает с помощью раскраски — придав крыше более темный оттенок и намалевав фальшивые трубы. Финны выразили готовность дополнить маскировку горшками с деревцами. На этом идеи художественного оформления «мести Маннергейма» (как окрестили блогеры новый торговый комплекс) пока иссякли.
Попробуем разобраться — почему же выросло то, что выросло, и кто должен разделить ответственность за совершенное градостроительное преступление.
Ответственность КГА
Старт к реализации проекта был дан в 1994 году распоряжением мэра Санкт-Петербурга Анатолия Собчака. Этим распоряжением АОЗТ «Знаменская» разрешалось «осуществить за счет собственных средств проектирование, капитальный ремонт и реконструкцию домов № 114 по Невскому пр. и № 2/116 по ул. Восстания». Ни о каких сносах и новом строительстве речь не шла. Тогда действовал закон РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», в соответствии с ним применялась Инструкция Минкульта СССР № 33 (актуальная и поныне). Согласно этой Инструкции, на территории объединенных зон охраны памятников (ООЗ) «запрещается снос, перемещение, изменение недвижимых памятников истории и культуры; не допускается строительство каких бы то ни было новых сооружений, за исключением возводимых в порядке реставрации архитектурного ансамбля». На уровне регионального законодательства необходимость следования Инструкции была закреплена п. 2 решения Ленгорисполкома № 1045 от 30.12.1988 г. об утверждении границ ООЗ.
Несмотря на то что представленный мастерской Юрия Земцова объект никак не мог рассматриваться в качестве «возводимого в порядке реставрации архитектурного ансамбля», КГА и КГИОП согласовали проект в 1999 г. Напомним, что тогда эти ведомства возглавляли соответственно Олег Харченко и Никита Явейн.
В 2005 г. участок вместе с согласованным проектом приобретает компания «Стокманн». Именно после этого издаются новые распоряжения, где уже говорится о сносах и новом строительстве (хотя и то и другое по-прежнему законодательно запрещено в отношении территорий ООЗ). Александр Викторов подписывает распоряжение КГА (№ 140-с от 29.05.2006), разрешающее ООО «Стокманн СПб Центр» осуществить разборку дома № 116 по Невскому пр. и дома № 114 — с сохранением лицевого фасада этого здания, а также проектирование и строительство торгово-офисного комплекса со встроенным подземным паркингом.
На тот момент уже действовал временный высотный регламент, не позволявший возводить здесь объекты выше 23 м (28 м при положительном заключении экспертизы).
Чтобы объяснить игнорирование этих требований, чиновники и настаивают теперь на том, что в 2006 г. они согласовывали не новый проект, а корректировку прежнего, уже получившего добро в 1999-м. Поэтому якобы они и не могли требовать соблюдения высотного регламента, вступившего в силу в апреле 2004 г.
Так, вице-губернатор Роман Филимонов в ответе на депутатский запрос Алексея Ковалева сообщает, что «концепция строительства многофункционального комплекса в основных показателях, согласованных на стадии «предпроектные предложения» от 25.06.1999, не подлежит изменению в соответствии с п. 5.11 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 № 1322 «О порядке проектной подготовки капитального строительства». Однако данный нормативный акт, как следует уже из его названия, устанавливает лишь порядок подготовки проектов, а не их согласования.
Упомянутый п. 5.11 гласит, что основные показатели объекта (такие как максимальная высота), согласованные по результатам предпроектной подготовки, не могут быть изменены на следующей стадии — при разработке проекта. Но то, что Филимонов пытается выдать за «предпроектные предложения», на самом деле — согласованное Олегом Харченко 25.06.1999 г. финальное «объемно-планировочное и архитектурное решение на стадии «проект». Этот же п. 5.11 запрещает увеличивать утвержденную на стадии предпроекта максимально допустимую высоту, уменьшать же ее не возбраняется.
Но главное, что с 2006 г. мы видим вовсе не корректировку утвержденного в 1999 г., а согласование другого, нового проекта, пусть и разработанного той же архитектурной мастерской.
Проект № 1 предполагал устройство наземной парковки внутри квартала. Проект № 2 — создание четырехуровневого подземного паркинга. А такое кардинальное изменение требует принципиально нового решения по всем несущим конструкциям. Кроме того, если проект № 1 предполагал строительство комплекса общей площадью 44 500 кв. м, то проект № 2 — 100 000 кв. м. Каким волшебным превращением обеспечивается увеличение площадей более чем вдвое?
Ключевой идеей проекта № 1 было создание внутриквартального крытого пешеходного пассажа. Как отмечалось господином Земцовым в сопроводительном тексте, «все фасады и капитальные стены лицевых флигелей сохраняются» (кроме уличного фасада д. 114 — его предполагалось восстановить в соответствии с проектом 1826 г.) и «предполагается надстроить мансардные этажи в границах, не превышающих отметки конька существующих кровель».
Набор высоты задумывался так: дом № 114 прирастал за счет освоения чердака и сооружения одного дополнительного этажа; дальше — плавный подъем к 5-этажному дворовому флигелю, только над ним высота достигала 25 м, а ее пик (33–35 м) приходился на самый дальний от Невского край осваиваемой территории.
Существование именно такого варианта подтверждает в интервью «Вечернему Петербургу» и сам Викторов: «За восстановленным корпусом старинного здания они планировали поднять один обычный этаж и один мансардный».
Построенный же теперь объект достигает 35-метровой отметки очень близко к Невскому, что и дает столь убийственный эффект. Если проект № 1 позволял отчасти прикрыть далеко отстоящую стеклянную доминанту надстройкой дома № 114 (при обзоре с противоположной стороны Невского пр. она виднелась бы над ним примерно на 15% высоты дома 114), то согласованный Викторовым проект № 2 приблизил линию максимального набора высоты так, что теперь над «воссозданным» домом нависает конструкция почти втрое выше него.
Викторовым же 19.05.2008 в обход закона подписан временный регламент застройки территории (ВРЗ), устанавливающий максимально допустимую высоту в 35 м. В качестве ее обоснования приводилась ссылка на принятое под новый год «методом телефонного опроса членов правительства» Постановление № 1731. Но оно не являлось самостоятельным правовым актом и не подлежало применению, что и было официально разъяснено прокуратурой Петербурга (№ 7-2834-07 от 17.07.2008 г.).
Ответственность КГИОП
Данный ВРЗ в нарушение закона согласовал и КГИОП (08.02.2008 г.). В августе Росохранкультура направила в КГИОП письмо о необходимости соответствия проекта торгового комплекса «Стокманн» режимам, установленным петербургским законом «О границах зон охраны…».
Согласно этому закону, лицевой корпус дома 116 отнесен к зоне, где допускается строительство «не выше существующих зданий», его дворовая территория имеет ограничения 23/26/28 м (по карнизу, коньку и для внутриквартальной застройки). Для участка дома 114, на всю его глубину (а это 67 м от линии Невского проспекта) — «сохраняется существующая высота зданий (не выше примыкающих)».
В ответном письме Вера Дементьева продолжает настаивать на том, что проект получил все необходимые согласования до вступления этого закона в силу.
Объясняя правомочность согласования КГИОП 1999 года, нынешняя глава комитета выступает с поистине сенсационным заявлением — утверждая, что никакой охранной зоны тут не было. Всех сомневающихся она отсылает к Приложению 3 Решения Ленгорисполкома № 1045 от 30.12.1988 г., согласно которому-де «квартал 130, на территории которого расположены участки обоих домов, входил в список участков исключений (лакун) в границах объединенной охранной зоны с режимом ЗРЗ, допускающим новое строительство».
Необходимо пояснить, что то решение Ленгорисполкома не имело картографических приложений, а ограничивалось словесным описанием устанавливаемых им границ ООЗ. Согласно этому описанию, границы ООЗ вбирали в себя «Невский пр. с включением периметральной застройки вдоль проспекта». Упомянутое Приложение 3 — с перечнем участков, исключаемых из ООЗ, представляет собой таблицу с графами: «№ квартала», «№ участка», «Привязка к плану».
Одна из позиций перечня действительно имеет отношение к рассматриваемой территории: кварталы 219, 130, 283, 44, без указания номеров участков и с весьма вольной привязкой к плану, в виде одной ремарки — «район Невского пр. от Фонтанки до Суворовского пр.». Появление такого размытого описания громадной лакуны в самом центре города специалисты объясняют тем, что на тот момент рассматривались планы пробивки магистрали-дублера Невского проспекта, пролегающей через упомянутые кварталы, — но, понятное дело, имелась в виду не тотальная их зачистка под ноль, речь шла о резервировании возможности вырубки эдакой просеки в исторической застройке. От сомнительной этой идеи достаточно быстро отказались. Реализовали ее только в 130-м квартале, пробив проезд от улицы Маяковского до Восстания и построив вокруг него комплекс «Новый Колизей», тем самым исчерпав тему лакуны. И на всех картах — будь то территориально-строительные нормы 1989 г. или опорный план принятой в 1990 г. программы «Центр» — рассматриваемая территория показывалась как ООЗ. И в официальном информационном слое «Кадастра зон с особыми условиями» никакой лакуны в виде всего 130-го квартала нет — во всяком случае, не было на момент выданного КГИОП согласования по «Стокманну» 2006 года. Никому и в голову не приходило рассматривать всю громадную территорию вдоль Невского, на его протяжении от Фонтанки до Суворовского, как свободную от ограничений ООЗ поляну. Юридически той лакуны, упомянутой в Приложении 3, никогда и не существовало. Хотя бы потому, что в строке по 130-му кварталу собственно участки не конкретизированы, эта графа пуста. А как следует из названия Приложения, оно должно содержать перечень именно исключаемых участков, но не кварталов.
О том, что и в самом КГИОП эту территорию не считали лакуной, а относили к ООЗ, свидетельствуют и многочисленные его предписания, направляемые инвесторам.
Так, в адресованном ООО «Аливект» официальном письме КГИОП (от 26.03.2007 г.) указывается, что объект по адресу «Невский пр., 112» «находится в объединенной охранной зоне, в связи с чем все наружные ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с КГИОП».
Еще одно свидетельство — сделанная по заданию КГИОП и им же согласованная в 2004 г. экспертиза выявленных объектов культурного наследия, фиксирующая: дом 116 по Невскому пр. «расположен в границах объединенной охранной зоны».
Развенчивает внедряемый теперь Дементьевой миф и временный регламент застройки (ВРЗ) территории, ограниченной ул. Жуковского, ул. Маяковского, ул. Восстания и Невским пр., утвержденный КГА и согласованный КГИОП 08.02.2008 г. — с указанием особых условий ее использования, вытекающих из требований к зоне охраны объектов культурного наследия (ООЗ). На прилагаемой к этому ВРЗ карте ясно обозначены и границы ООЗ, и территория выявленного объекта культурного наследия.
Итак, в 1999 году КГИОП выдал согласование в нарушение закона. Согласование 2006 года также появилось противоправно.
Во-первых, на тот момент это по-прежнему была ООЗ, где запрещены сносы и новое строительство. Во-вторых, действовал временный высотный регламент, не допускавший здесь появление объектов высотой 35 м. В-третьих, разработке и утверждению ВРЗ должна была предшествовать историко-культурная экспертиза (ИКЭ), включающая анализ ожидаемого визуального воздействия проектируемого нового объекта. В-четвертых, охранное ведомство должно было выдать заключение о режиме использования предполагаемых к застройке земельных участков. Но, как сообщает Вера Дементьева в ответном письме депутату Алексею Ковалеву, такое заключение КГИОП не выдавал — «в связи с отсутствием соответствующего запроса» (?!), ИКЭ градостроительной документации, обосновывающая допустимые высотные параметры, «в КГИОП не поступала».
ИКЭ проводилась только в отношении двух зданий — Невский, 114 и 116. Причем выводы этих экспертиз, утвержденные КГИОП в 2006 и 2004 годах соответственно, были проигнорированы этим же ведомством при выдаче последующих согласований.
Так, проведенная «Спецпроектреставрацией» ИКЭ по дому 116 рекомендовала осуществить в отношении него «реконструкцию и модернизацию при условии сохранения лицевых фасадов», «в существующих габаритах». А экспертиза, выполненная по дому 114 Архитектурным бюро «Литейная часть-91», устанавливала: «Высотные габариты постройки не должны превышать существующую отметку конька кровли».
Оба дома, как известно, были снесены полностью. В многочисленных интервью Вера Дементьева при этом заверяла, что «здание первой четверти ХIХ века (Невский, 114. — Т. Л.) сноситься не будет, — это была битва, которую выиграл КГИОП», на чем продолжала настаивать даже после того, как от дома ничего не осталось.
«Председатель КГИОП уверена, что фасад дома 114 по Невскому стоит на месте, тогда как его там давно уже нет.
— Нет-нет, — говорит Вера Анатольевна, — мы остановили их 18 апреля, и дальше они ничего сносить не имели права. Фасад трогать не могли. Позиция КГИОП не менялась с 1999 года — здание мог видеть Пушкин. Мы вот думаем, может, эти стены теперь кассетировать…
И дальше мы с Верой Анатольевной обсуждаем, как можно будет кассетировать стены дома № 114. После беседы я еду на Восстания и, увы, в очередной раз наблюдаю отсутствие малейших признаков фасада». (Журнал «Большой город», июнь-2007.)
Теперь, отвечая на обращение Росохранкультуры, госпожа Дементьева сообщает:
«В процессе работ лицевой фасад дома 114 был разобран на основании заключения Управления Государственной вневедомственной экспертизы от 07.03.2007 г.». Попутно информируя, что заключения КГИОП по сносу аварийного дома № 114 выдавались 17.01.2006 г., 20.09.2006 г., 29.09.2006 г. и 12.04.2007 г.
Госпожа Дементьева пишет, что «облик домов по Невскому пр., 114 и 116/2, воссоздается только в лицевых фасадах комплекса, рабочий проект которых согласован КГИОП в 2009 г.». Она признает, что «объемно-планировочное решение с высотными отметками проекта, конечно, не соответствуют требованиям режима ЗРЗ-1, действующего в настоящее время на данном участке в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 23.12.2008 г. № 820-7». И вообще, по мнению КГИОП, «стеклянные объемы верхних этажей, безусловно, не являются гармоничным включением в исторический облик углового квартала Невского проспекта и улицы Восстания». Однако, напоминает глава КГИОП, закон вступил в силу в марте 2009 г., и его действие не распространяется на ранее возникшие правоотношения.
Ну что ж, разберем по пунктам. Во-первых, то самое безобразное архитектурное решение с поднявшимися до 35-метровой отметки стеклянными надстройками было согласовано госпожой Дементьевой 04.08.2006 г. Согласование фасадов по Невскому и Восстания — 31.08.2007 г. Во-вторых, одно из согласований 2009 года выдавалось 4 сентября — то есть уже после того, как вступил в силу новый закон. В-третьих, по состоянию на ноябрь 2009 г. «Стокманн» так и не представил в охранное ведомство предложений по решению первых этажей домов 114 и 116, о чем сообщал прессе зампредседателя КГИОП Алексей Комлев.
Ответственность службы Госстройнадзора
Собственно, проверить наличие положенного полного пакета документов и их соответствие требованиям закона — задача ведомства Александра Орта. Ему бы и надлежало не допустить незаконную стройку.
Согласно Градостроительному кодексу и в соответствии с ФЗ № 33, требовалось соблюсти следующий порядок:
1) установить зоны и режимы охраны территорий имеющихся памятников (заключение о режиме использования данных участков КГИОПом не выдавалось);
2) провести ИКЭ, призванную в числе прочего определить и допустимые высотные параметры нового строительства (не проводилась);
3) с учетом пп. 1 и 2 разработать и утвердить ВРЗ (утвержден без исполнения этого требования, противоречит выводам согласованных ИКЭ по домам 114 и 116);
4) с учетом пп. 1–3 разработать и утвердить проект планировки и межевания территории;
5) с учетом пп. 1–4 разработать и утвердить градостроительный план (а он утвержден 24.04.2007 г., т. е. прежде ВРЗ и в отсутствие других названных выше документов);
6) с учетом пп. 1–5 выдать разрешение на строительство.
Все эти вопиющие нарушения не помешали Александру Орту выдать разрешение на строительство 6 марта 2008 г.
А подведомственное ему Управление государственной вневедомственной экспертизы выпустило заключение о технической невозможности сохранения домов 114 и 116 по Невскому пр. тогда, когда от первого оставалась одна фасадная стена, а второго не существовало уже почти полгода.
Сам Александр Орт подписал разрешения на подготовку земельного участка и демонтаж якобы аварийных зданий 16.04.2007 и 10.05.2007 — то есть после их фактического уничтожения (оно было начато в октябре 2006 г.).
Кроме того, разрешение на строительство могло быть выдано только после положительного заключения Главгосэкспертизы по проектной документации, которое появилось лишь почти два года спустя, 28.02.2010 г. Остается загадкой и то, почему повторное положительное заключение экспертизы датировано восемью месяцами раньше — 27.10.2009 г. (оба подписаны И. В. Бурыгиной).
Ответственность компании «Стокманн»
«Стокманн» приступил к работам, не имея разрешения ни на подготовку земельного участка, ни на снос зданий, ни на строительство. К моменту церемонии установки закладного камня у компании не было всех требуемых по линии КГИОП согласований, в части решения облика первых этажей и на момент их возведения эти согласования отсутствовали.
Множественные нарушения были выявлены и Ростехнадзором (ему подконтрольны проекты зданий, подземная часть которых заглублена более чем на 10 метров) в ходе проведенной 30.01.2007 г. проверки.
«На объекте отсутствуют разрешения на право проведения подготовительных работ, не говоря уже о разрешении на строительство. То есть на объекте отсутствовал полный пакет правоустанавливающих документов», — заявил тогда Павел Липский, заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО.
Тогда же региональным управлением Ростехнадзора было распространено заявление, где говорилось:
«Иностранная компания допустила грубейшие нарушения законодательства по застройке в историческом центре города. По проекту предполагается построить здание высотой 35 метров, в то время как по регламенту высота в данном месте должна составлять 28 метров. При этом не проведены проектно-изыскательские работы для строительства трехэтажного подземного паркинга».
Компанией «Стокманн» не были выполнены предписания КГИОП по дому № 114, о которых Вера Дементьева сообщила в интервью газете «Петербургский дневник» (26 февраля 2007 г.):
«…КГИОП не возражал против выполнения проекта разборки аварийной части дома № 114, за исключением фасадной стены. В целях сохранения стены с ее подъемом КГИОП выдал ООО «Стокманн СПб Центр» предписание приостановить работы по демонтажу существующих конструкций и строительству торгово-офисного комплекса до разработки и согласования рабочего проекта усиления лицевой стены, гарантирующего ее сохранение без обрушений при подъеме».
Результат известен. Наш город потерял уникальный объект культурного наследия, редкий образец застройки пушкинской эпохи. И, думается, демонтаж изуродовавшей главный проспект Петербурга стеклянной надстройки может и должен рассматриваться в качестве компенсации ущерба, причиненного финской компанией объекту всемирного наследия.
Исходя из того, что «Стокманн» приступил к работам на объекте, не имея требуемого пакета документов, в отсутствие разрешения на строительство, следует признать необходимым привести облик возведенного здания в соответствие с требованиями законодательства, вступившего в силу в марте 2009 г. Согласования, выданные с нарушением действующего законодательства, должны быть аннулированы, а виновные в их предоставлении чиновники — наказаны.
На встрече с финским премьером губернатор Валентина Матвиенко выразила готовность совместно с руководством «Стокманна» найти решение по минимизации отрицательного визуального влияния универмага, выстроенного этой компанией на главном проспекте северной столицы. «Мы не собираемся сносить стеклянную надстройку. Мы согласовывали ее с правительством города, все абсолютно законно… Мы гордимся тем, как нам удалось совместить прошлое и настоящее… Невозможно бороться за город до смерти, он должен развиваться», — в тот же день заявил журналистам гендиректор «Стокманна» Хану Пенттиля.
В развитие наметившегося диалога власти и градозащитников «Новая» предлагает губернатору Петербурга свое решение проблемы, вытекающее из анализа истории якобы законно полученных финнами согласований.
Кошмар. На улице — «Стокманн»
Александр Сокуров возмущен высказыванием господина Пенттиля.
— Что значит «невозможно бороться за город до смерти»?! Да за эти дома у нас стояли насмерть, защищая их в блокаду, в войну. Как он смеет заявлять такое! После таких слов надо его объявить персоной нон грата, по меньшей мере для Петербурга, — негодует Сокуров.
Режиссер признается, что не смог сдержать эмоций, когда речь об этом объекте зашла во время рабочей встречи градозащитников с вице-губернатором Игорем Метельским и приглашенными им руководителями профильных комитетов.
Настоящим кошмаром и ужасом называют построенное «Стокманном» на Невском и финские архитекторы. При этом ими же высказывается предположение, что изначально задумывался вполне гармонирующий с обликом классического Петербурга проект, а нынешние «стеклянные коробки» появились из-за того, что некие влиятельные люди из числа городских чиновников с какой-то целью убедили финнов изменить проект — такую версию представил «Фонтанке» главный архитектор Eagle Group Int. OY Хану Лайтила.
Можно, конечно, допустить, что наши чиновники в какой-то момент намекнули европейским бизнесменам на возможность создания более коммерчески выгодного объекта, пообещав уладить нестыковки с законом за определенное вознаграждение. Что, впрочем, не снимает ответственности с обеих сторон. Весьма показательны в этом контексте высказывания двух главных архитекторов Петербурга, бывшего и нынешнего.
Олег Харченко: «Зачастую за стакан водки и соленый огурец можно сделать все что угодно. Можно сказать, что в 99,9% случаев нарушения проекта переделывать не заставляют».
Юрий Митюрев: «Серьезные заказчики с большими деньгами имеют возможность решать проблемы на любом уровне» («Эксперт Северо-Запад», 19 декабря 2005 г.).
Собственно, Олег Харченко и подписал в 1999 г. первый проект коммерческого комплекса на углу Невского и Восстания высотой 35 метров. Нынешний же «главнюк» продолжает уверять, что до появления D3-модели не было никакого инструмента, позволявшего оценить последствия такого вторжения (хотя градостроители с 90-х годов успешно пользуются компьютерной моделью Федорова — Винокуровой; а спрогнозировать видимость 35-метрового здания из-за старинного фасада дома втрое меньшей высоты может и ребенок). Минимизировать же неожиданный для Юрия Митюрева эффект вторжения он предлагает с помощью раскраски — придав крыше более темный оттенок и намалевав фальшивые трубы. Финны выразили готовность дополнить маскировку горшками с деревцами. На этом идеи художественного оформления «мести Маннергейма» (как окрестили блогеры новый торговый комплекс) пока иссякли.
Попробуем разобраться — почему же выросло то, что выросло, и кто должен разделить ответственность за совершенное градостроительное преступление.
Так изначально задумывался набор высоты от дома 114 по Невскому пр. к его пятиэтажному дворовому флигелю
Ответственность КГА
Старт к реализации проекта был дан в 1994 году распоряжением мэра Санкт-Петербурга Анатолия Собчака. Этим распоряжением АОЗТ «Знаменская» разрешалось «осуществить за счет собственных средств проектирование, капитальный ремонт и реконструкцию домов № 114 по Невскому пр. и № 2/116 по ул. Восстания». Ни о каких сносах и новом строительстве речь не шла. Тогда действовал закон РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», в соответствии с ним применялась Инструкция Минкульта СССР № 33 (актуальная и поныне). Согласно этой Инструкции, на территории объединенных зон охраны памятников (ООЗ) «запрещается снос, перемещение, изменение недвижимых памятников истории и культуры; не допускается строительство каких бы то ни было новых сооружений, за исключением возводимых в порядке реставрации архитектурного ансамбля». На уровне регионального законодательства необходимость следования Инструкции была закреплена п. 2 решения Ленгорисполкома № 1045 от 30.12.1988 г. об утверждении границ ООЗ.
Несмотря на то что представленный мастерской Юрия Земцова объект никак не мог рассматриваться в качестве «возводимого в порядке реставрации архитектурного ансамбля», КГА и КГИОП согласовали проект в 1999 г. Напомним, что тогда эти ведомства возглавляли соответственно Олег Харченко и Никита Явейн.
В 2005 г. участок вместе с согласованным проектом приобретает компания «Стокманн». Именно после этого издаются новые распоряжения, где уже говорится о сносах и новом строительстве (хотя и то и другое по-прежнему законодательно запрещено в отношении территорий ООЗ). Александр Викторов подписывает распоряжение КГА (№ 140-с от 29.05.2006), разрешающее ООО «Стокманн СПб Центр» осуществить разборку дома № 116 по Невскому пр. и дома № 114 — с сохранением лицевого фасада этого здания, а также проектирование и строительство торгово-офисного комплекса со встроенным подземным паркингом.
На тот момент уже действовал временный высотный регламент, не позволявший возводить здесь объекты выше 23 м (28 м при положительном заключении экспертизы).
Чтобы объяснить игнорирование этих требований, чиновники и настаивают теперь на том, что в 2006 г. они согласовывали не новый проект, а корректировку прежнего, уже получившего добро в 1999-м. Поэтому якобы они и не могли требовать соблюдения высотного регламента, вступившего в силу в апреле 2004 г.
Так, вице-губернатор Роман Филимонов в ответе на депутатский запрос Алексея Ковалева сообщает, что «концепция строительства многофункционального комплекса в основных показателях, согласованных на стадии «предпроектные предложения» от 25.06.1999, не подлежит изменению в соответствии с п. 5.11 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 № 1322 «О порядке проектной подготовки капитального строительства». Однако данный нормативный акт, как следует уже из его названия, устанавливает лишь порядок подготовки проектов, а не их согласования.
Упомянутый п. 5.11 гласит, что основные показатели объекта (такие как максимальная высота), согласованные по результатам предпроектной подготовки, не могут быть изменены на следующей стадии — при разработке проекта. Но то, что Филимонов пытается выдать за «предпроектные предложения», на самом деле — согласованное Олегом Харченко 25.06.1999 г. финальное «объемно-планировочное и архитектурное решение на стадии «проект». Этот же п. 5.11 запрещает увеличивать утвержденную на стадии предпроекта максимально допустимую высоту, уменьшать же ее не возбраняется.
Но главное, что с 2006 г. мы видим вовсе не корректировку утвержденного в 1999 г., а согласование другого, нового проекта, пусть и разработанного той же архитектурной мастерской.
Проект № 1 предполагал устройство наземной парковки внутри квартала. Проект № 2 — создание четырехуровневого подземного паркинга. А такое кардинальное изменение требует принципиально нового решения по всем несущим конструкциям. Кроме того, если проект № 1 предполагал строительство комплекса общей площадью 44 500 кв. м, то проект № 2 — 100 000 кв. м. Каким волшебным превращением обеспечивается увеличение площадей более чем вдвое?
Ключевой идеей проекта № 1 было создание внутриквартального крытого пешеходного пассажа. Как отмечалось господином Земцовым в сопроводительном тексте, «все фасады и капитальные стены лицевых флигелей сохраняются» (кроме уличного фасада д. 114 — его предполагалось восстановить в соответствии с проектом 1826 г.) и «предполагается надстроить мансардные этажи в границах, не превышающих отметки конька существующих кровель».
Набор высоты задумывался так: дом № 114 прирастал за счет освоения чердака и сооружения одного дополнительного этажа; дальше — плавный подъем к 5-этажному дворовому флигелю, только над ним высота достигала 25 м, а ее пик (33–35 м) приходился на самый дальний от Невского край осваиваемой территории.
Существование именно такого варианта подтверждает в интервью «Вечернему Петербургу» и сам Викторов: «За восстановленным корпусом старинного здания они планировали поднять один обычный этаж и один мансардный».
Построенный же теперь объект достигает 35-метровой отметки очень близко к Невскому, что и дает столь убийственный эффект. Если проект № 1 позволял отчасти прикрыть далеко отстоящую стеклянную доминанту надстройкой дома № 114 (при обзоре с противоположной стороны Невского пр. она виднелась бы над ним примерно на 15% высоты дома 114), то согласованный Викторовым проект № 2 приблизил линию максимального набора высоты так, что теперь над «воссозданным» домом нависает конструкция почти втрое выше него.
Викторовым же 19.05.2008 в обход закона подписан временный регламент застройки территории (ВРЗ), устанавливающий максимально допустимую высоту в 35 м. В качестве ее обоснования приводилась ссылка на принятое под новый год «методом телефонного опроса членов правительства» Постановление № 1731. Но оно не являлось самостоятельным правовым актом и не подлежало применению, что и было официально разъяснено прокуратурой Петербурга (№ 7-2834-07 от 17.07.2008 г.).
Ответственность КГИОП
Данный ВРЗ в нарушение закона согласовал и КГИОП (08.02.2008 г.). В августе Росохранкультура направила в КГИОП письмо о необходимости соответствия проекта торгового комплекса «Стокманн» режимам, установленным петербургским законом «О границах зон охраны…».
Согласно этому закону, лицевой корпус дома 116 отнесен к зоне, где допускается строительство «не выше существующих зданий», его дворовая территория имеет ограничения 23/26/28 м (по карнизу, коньку и для внутриквартальной застройки). Для участка дома 114, на всю его глубину (а это 67 м от линии Невского проспекта) — «сохраняется существующая высота зданий (не выше примыкающих)».
В ответном письме Вера Дементьева продолжает настаивать на том, что проект получил все необходимые согласования до вступления этого закона в силу.
Объясняя правомочность согласования КГИОП 1999 года, нынешняя глава комитета выступает с поистине сенсационным заявлением — утверждая, что никакой охранной зоны тут не было. Всех сомневающихся она отсылает к Приложению 3 Решения Ленгорисполкома № 1045 от 30.12.1988 г., согласно которому-де «квартал 130, на территории которого расположены участки обоих домов, входил в список участков исключений (лакун) в границах объединенной охранной зоны с режимом ЗРЗ, допускающим новое строительство».
Необходимо пояснить, что то решение Ленгорисполкома не имело картографических приложений, а ограничивалось словесным описанием устанавливаемых им границ ООЗ. Согласно этому описанию, границы ООЗ вбирали в себя «Невский пр. с включением периметральной застройки вдоль проспекта». Упомянутое Приложение 3 — с перечнем участков, исключаемых из ООЗ, представляет собой таблицу с графами: «№ квартала», «№ участка», «Привязка к плану».
Одна из позиций перечня действительно имеет отношение к рассматриваемой территории: кварталы 219, 130, 283, 44, без указания номеров участков и с весьма вольной привязкой к плану, в виде одной ремарки — «район Невского пр. от Фонтанки до Суворовского пр.». Появление такого размытого описания громадной лакуны в самом центре города специалисты объясняют тем, что на тот момент рассматривались планы пробивки магистрали-дублера Невского проспекта, пролегающей через упомянутые кварталы, — но, понятное дело, имелась в виду не тотальная их зачистка под ноль, речь шла о резервировании возможности вырубки эдакой просеки в исторической застройке. От сомнительной этой идеи достаточно быстро отказались. Реализовали ее только в 130-м квартале, пробив проезд от улицы Маяковского до Восстания и построив вокруг него комплекс «Новый Колизей», тем самым исчерпав тему лакуны. И на всех картах — будь то территориально-строительные нормы 1989 г. или опорный план принятой в 1990 г. программы «Центр» — рассматриваемая территория показывалась как ООЗ. И в официальном информационном слое «Кадастра зон с особыми условиями» никакой лакуны в виде всего 130-го квартала нет — во всяком случае, не было на момент выданного КГИОП согласования по «Стокманну» 2006 года. Никому и в голову не приходило рассматривать всю громадную территорию вдоль Невского, на его протяжении от Фонтанки до Суворовского, как свободную от ограничений ООЗ поляну. Юридически той лакуны, упомянутой в Приложении 3, никогда и не существовало. Хотя бы потому, что в строке по 130-му кварталу собственно участки не конкретизированы, эта графа пуста. А как следует из названия Приложения, оно должно содержать перечень именно исключаемых участков, но не кварталов.
О том, что и в самом КГИОП эту территорию не считали лакуной, а относили к ООЗ, свидетельствуют и многочисленные его предписания, направляемые инвесторам.
Так, в адресованном ООО «Аливект» официальном письме КГИОП (от 26.03.2007 г.) указывается, что объект по адресу «Невский пр., 112» «находится в объединенной охранной зоне, в связи с чем все наружные ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с КГИОП».
Еще одно свидетельство — сделанная по заданию КГИОП и им же согласованная в 2004 г. экспертиза выявленных объектов культурного наследия, фиксирующая: дом 116 по Невскому пр. «расположен в границах объединенной охранной зоны».
Развенчивает внедряемый теперь Дементьевой миф и временный регламент застройки (ВРЗ) территории, ограниченной ул. Жуковского, ул. Маяковского, ул. Восстания и Невским пр., утвержденный КГА и согласованный КГИОП 08.02.2008 г. — с указанием особых условий ее использования, вытекающих из требований к зоне охраны объектов культурного наследия (ООЗ). На прилагаемой к этому ВРЗ карте ясно обозначены и границы ООЗ, и территория выявленного объекта культурного наследия.
Итак, в 1999 году КГИОП выдал согласование в нарушение закона. Согласование 2006 года также появилось противоправно.
Во-первых, на тот момент это по-прежнему была ООЗ, где запрещены сносы и новое строительство. Во-вторых, действовал временный высотный регламент, не допускавший здесь появление объектов высотой 35 м. В-третьих, разработке и утверждению ВРЗ должна была предшествовать историко-культурная экспертиза (ИКЭ), включающая анализ ожидаемого визуального воздействия проектируемого нового объекта. В-четвертых, охранное ведомство должно было выдать заключение о режиме использования предполагаемых к застройке земельных участков. Но, как сообщает Вера Дементьева в ответном письме депутату Алексею Ковалеву, такое заключение КГИОП не выдавал — «в связи с отсутствием соответствующего запроса» (?!), ИКЭ градостроительной документации, обосновывающая допустимые высотные параметры, «в КГИОП не поступала».
ИКЭ проводилась только в отношении двух зданий — Невский, 114 и 116. Причем выводы этих экспертиз, утвержденные КГИОП в 2006 и 2004 годах соответственно, были проигнорированы этим же ведомством при выдаче последующих согласований.
Так, проведенная «Спецпроектреставрацией» ИКЭ по дому 116 рекомендовала осуществить в отношении него «реконструкцию и модернизацию при условии сохранения лицевых фасадов», «в существующих габаритах». А экспертиза, выполненная по дому 114 Архитектурным бюро «Литейная часть-91», устанавливала: «Высотные габариты постройки не должны превышать существующую отметку конька кровли».
Оба дома, как известно, были снесены полностью. В многочисленных интервью Вера Дементьева при этом заверяла, что «здание первой четверти ХIХ века (Невский, 114. — Т. Л.) сноситься не будет, — это была битва, которую выиграл КГИОП», на чем продолжала настаивать даже после того, как от дома ничего не осталось.
«Председатель КГИОП уверена, что фасад дома 114 по Невскому стоит на месте, тогда как его там давно уже нет.
— Нет-нет, — говорит Вера Анатольевна, — мы остановили их 18 апреля, и дальше они ничего сносить не имели права. Фасад трогать не могли. Позиция КГИОП не менялась с 1999 года — здание мог видеть Пушкин. Мы вот думаем, может, эти стены теперь кассетировать…
И дальше мы с Верой Анатольевной обсуждаем, как можно будет кассетировать стены дома № 114. После беседы я еду на Восстания и, увы, в очередной раз наблюдаю отсутствие малейших признаков фасада». (Журнал «Большой город», июнь-2007.)
Теперь, отвечая на обращение Росохранкультуры, госпожа Дементьева сообщает:
«В процессе работ лицевой фасад дома 114 был разобран на основании заключения Управления Государственной вневедомственной экспертизы от 07.03.2007 г.». Попутно информируя, что заключения КГИОП по сносу аварийного дома № 114 выдавались 17.01.2006 г., 20.09.2006 г., 29.09.2006 г. и 12.04.2007 г.
Госпожа Дементьева пишет, что «облик домов по Невскому пр., 114 и 116/2, воссоздается только в лицевых фасадах комплекса, рабочий проект которых согласован КГИОП в 2009 г.». Она признает, что «объемно-планировочное решение с высотными отметками проекта, конечно, не соответствуют требованиям режима ЗРЗ-1, действующего в настоящее время на данном участке в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 23.12.2008 г. № 820-7». И вообще, по мнению КГИОП, «стеклянные объемы верхних этажей, безусловно, не являются гармоничным включением в исторический облик углового квартала Невского проспекта и улицы Восстания». Однако, напоминает глава КГИОП, закон вступил в силу в марте 2009 г., и его действие не распространяется на ранее возникшие правоотношения.
Ну что ж, разберем по пунктам. Во-первых, то самое безобразное архитектурное решение с поднявшимися до 35-метровой отметки стеклянными надстройками было согласовано госпожой Дементьевой 04.08.2006 г. Согласование фасадов по Невскому и Восстания — 31.08.2007 г. Во-вторых, одно из согласований 2009 года выдавалось 4 сентября — то есть уже после того, как вступил в силу новый закон. В-третьих, по состоянию на ноябрь 2009 г. «Стокманн» так и не представил в охранное ведомство предложений по решению первых этажей домов 114 и 116, о чем сообщал прессе зампредседателя КГИОП Алексей Комлев.
Ответственность службы Госстройнадзора
Собственно, проверить наличие положенного полного пакета документов и их соответствие требованиям закона — задача ведомства Александра Орта. Ему бы и надлежало не допустить незаконную стройку.
Согласно Градостроительному кодексу и в соответствии с ФЗ № 33, требовалось соблюсти следующий порядок:
1) установить зоны и режимы охраны территорий имеющихся памятников (заключение о режиме использования данных участков КГИОПом не выдавалось);
2) провести ИКЭ, призванную в числе прочего определить и допустимые высотные параметры нового строительства (не проводилась);
3) с учетом пп. 1 и 2 разработать и утвердить ВРЗ (утвержден без исполнения этого требования, противоречит выводам согласованных ИКЭ по домам 114 и 116);
4) с учетом пп. 1–3 разработать и утвердить проект планировки и межевания территории;
5) с учетом пп. 1–4 разработать и утвердить градостроительный план (а он утвержден 24.04.2007 г., т. е. прежде ВРЗ и в отсутствие других названных выше документов);
6) с учетом пп. 1–5 выдать разрешение на строительство.
Все эти вопиющие нарушения не помешали Александру Орту выдать разрешение на строительство 6 марта 2008 г.
А подведомственное ему Управление государственной вневедомственной экспертизы выпустило заключение о технической невозможности сохранения домов 114 и 116 по Невскому пр. тогда, когда от первого оставалась одна фасадная стена, а второго не существовало уже почти полгода.
Сам Александр Орт подписал разрешения на подготовку земельного участка и демонтаж якобы аварийных зданий 16.04.2007 и 10.05.2007 — то есть после их фактического уничтожения (оно было начато в октябре 2006 г.).
Кроме того, разрешение на строительство могло быть выдано только после положительного заключения Главгосэкспертизы по проектной документации, которое появилось лишь почти два года спустя, 28.02.2010 г. Остается загадкой и то, почему повторное положительное заключение экспертизы датировано восемью месяцами раньше — 27.10.2009 г. (оба подписаны И. В. Бурыгиной).
Ответственность компании «Стокманн»
«Стокманн» приступил к работам, не имея разрешения ни на подготовку земельного участка, ни на снос зданий, ни на строительство. К моменту церемонии установки закладного камня у компании не было всех требуемых по линии КГИОП согласований, в части решения облика первых этажей и на момент их возведения эти согласования отсутствовали.
Множественные нарушения были выявлены и Ростехнадзором (ему подконтрольны проекты зданий, подземная часть которых заглублена более чем на 10 метров) в ходе проведенной 30.01.2007 г. проверки.
«На объекте отсутствуют разрешения на право проведения подготовительных работ, не говоря уже о разрешении на строительство. То есть на объекте отсутствовал полный пакет правоустанавливающих документов», — заявил тогда Павел Липский, заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО.
Тогда же региональным управлением Ростехнадзора было распространено заявление, где говорилось:
«Иностранная компания допустила грубейшие нарушения законодательства по застройке в историческом центре города. По проекту предполагается построить здание высотой 35 метров, в то время как по регламенту высота в данном месте должна составлять 28 метров. При этом не проведены проектно-изыскательские работы для строительства трехэтажного подземного паркинга».
Компанией «Стокманн» не были выполнены предписания КГИОП по дому № 114, о которых Вера Дементьева сообщила в интервью газете «Петербургский дневник» (26 февраля 2007 г.):
«…КГИОП не возражал против выполнения проекта разборки аварийной части дома № 114, за исключением фасадной стены. В целях сохранения стены с ее подъемом КГИОП выдал ООО «Стокманн СПб Центр» предписание приостановить работы по демонтажу существующих конструкций и строительству торгово-офисного комплекса до разработки и согласования рабочего проекта усиления лицевой стены, гарантирующего ее сохранение без обрушений при подъеме».
Результат известен. Наш город потерял уникальный объект культурного наследия, редкий образец застройки пушкинской эпохи. И, думается, демонтаж изуродовавшей главный проспект Петербурга стеклянной надстройки может и должен рассматриваться в качестве компенсации ущерба, причиненного финской компанией объекту всемирного наследия.
Исходя из того, что «Стокманн» приступил к работам на объекте, не имея требуемого пакета документов, в отсутствие разрешения на строительство, следует признать необходимым привести облик возведенного здания в соответствие с требованиями законодательства, вступившего в силу в марте 2009 г. Согласования, выданные с нарушением действующего законодательства, должны быть аннулированы, а виновные в их предоставлении чиновники — наказаны.
Татьяна ЛИХАНОВА