Чиновники топят реформу жкх
Обитатели дома № 51, лит. А, по улице Черняховского думали, что раз они создали ТСЖ, то бесконечные жилконторовские проблемы прекратятся. И можно будет заниматься своими делами, прославляя при случае мудрость начальства, затеявшего реформу ЖКХ.
Российская реформа ЖКХ натолкнулась на серьезное препятствие в лице местных властей
Рождественская сказка
Иллюзии развеялись в морозную ночь на Рождество, когда в квартирах внезапно остыли радиаторы отопления. Жильцы бросились к председателю ТСЖ. Причина оказалась неожиданной. Поселившиеся в техническом подвале (где расположены вентили отопления) гастарбайтеры решили устроить себе банный день. На одной из труб они нашли кран, из которого текла горячая вода, приладили к крану душ и хорошенько помылись, заодно постирав и одежду. Кран, увы, оказался устройством для слива отопления. Гастарбайтеров было много, человек двадцать, а дом — небольшой, так что вся вода в системе отопления как раз и ушла на их помывку. Хорошо еще, что не разморозилась вся система, — на улице стоял двадцатиградусный мороз. Пришлось срочно заливать новую воду в систему — заплатив немаленькие деньги поставщику тепла.
Гастарбайтеры поселились в подвале не самовольно — их пустил «пожить на время» арендатор, который, в свою очередь, снял помещение у собственника. А тот купил подвал у КУГИ, который оформил помещение в госсобственность — через месяц после того, как ТСЖ обратилось в суд с просьбой подтвердить право общедолевой собственности владельцев квартир на этот технический подвал, которое предусмотрено «Жилищным кодексом РФ». Разбирательство затянулось. А тут подоспело злополучное Рождество…
«Я как чувствовала, что добром эта история с подвалом не кончится, — говорит председатель ТСЖ «Черняховского, 51а» Светлана Морозова. — Я писала о безобразиях, творившихся в этом подвале, во все инстанции — и в Смольный, и в милицию, и в прокуратуру, и в Роспотребнадзор. Даже ответа ни от кого не получила».
Счастье было так возможно
Подобных историй, как говорят в Ассоциации ТСЖ Центрального района, произошло уже немало. Местные власти под разными предлогами захватывают технические помещения (регистрируют их как госсобственность), а потом продают или сдают в аренду предпринимателям. В одном только Центральном районе КУГИ забрал технические помещения у полусотни жилых зданий, управляемых 27-м ТСЖ). При этом компании, обслуживающие дома, лишаются доступа к инженерным коммуникациям — трубам и вентилям отопления, воды, канализации; водомерным узлам и тепловым пунктам.
Понятно, что в таких условиях невозможно ни нормально обслуживать дома, ни оперативно ликвидировать аварии. Подготовка домов к зиме опаздывает, аварии своевременно не ликвидируются. Граждане предъявляют претензии управляющим компаниям, но те ничего не могут поделать, поскольку лишены нормальных условий для работы. И получается, что одной рукой власть стимулирует создание рынка управления и обслуживания жилья, а другой — препятствует его функционированию.
Закон что дышло
Казалось бы, присвоение властями технических помещений — вещь абсолютно незаконная. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, принадлежат собственникам помещений. Но чиновники решили трактовать закон по-своему. Они объявили, что к общему имуществу могут быть отнесены только «исключительно технические» помещения, то есть такие, которые не имеют «иных полезных свойств». То есть, если в подвале можно организовать магазинчик или хотя бы склад, то жильцы не имеют на него права, даже если в нем располагается инженерное оборудование дома. И арбитражные суды такую трактовку приняли.
Тогда одно из петербургских ТСЖ — «Невский, 163» — обратилось с жалобой в Конституционный суд РФ. И тот постановил, что понятия «иные полезные свойства у помещения» статья 36 не содержит. Тем не менее, свидетельствует председатель Ассоциации ТСЖ Владимир Семенов, суды как продолжали, так и продолжают отказывать ТСЖ в исках к властям.
Коллег поддержал президиум Высшего арбитражного суда РФ (ВАС): «…для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций». Статья 36 ЖК именно наличие таких коммуникаций считает решающим обстоятельством, Конституционный суд это подтверждает, а президиум ВАС заявляет, что «не имеет значения».
Что же тогда имеет значение, по мнению ВАС? А вот что. Домовладельцы не могут претендовать на «помещения, уже выделенные для самостоятельного использования». Иными словами, было подтверждено, что если власти использовали или даже только намеревались использовать (и потому «уже выделили») подвал под склад, магазин или офис, то жильцы не имеют на него право, даже если в нем расположены инженерные коммуникации.
Жизнь по понятиям
Администрация Петербурга продолжила активную торговлю техническими помещениями. В ответе на запрос Ассоциации ТСЖ зампред КУГИ Мария Смирнова написала, что решение, кто имеет право на оспариваемые помещения, зависит и от «возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного». И это несмотря на то, что КС указал: «Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно… иметь исключительно технический характер».
Как будто Конституционный суд в нашей стране ничего не значит — арбитражные суды откровенно игнорируют его мнение. Как, впрочем, и мнение Минрегиона, которое в своем официальном разъяснении, полученном Ассоциацией ТСЖ в ответ на жалобу премьеру Путину, указало, что «технические помещения не могут являться самостоятельными объектами прав и предметами сделок… это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».
Что можно сделать
Изменить решение ВАС можно, хотя и сложно. Этим сейчас занимаются депутаты Госдумы, которых ассоциации ТСЖ нескольких российских регионов привлекли к проблеме. Между тем есть еще один вариант выхода из тупика — попытаться договориться с местными властями, которым вряд ли выгоден разрастающийся конфликт с населением. Ситуация чревата и протестными акциями, если по вине владельцев технических подвалов случится какая-нибудь серьезная авария.
Компромисс ТСЖ с властями возможен, если учесть одно обстоятельство. На практике для ТСЖ и обслуживающих организаций важно иметь оперативный доступ лишь к распределительному оборудованию — вентилям, водомерным узлам, тепловым пунктам, домовым счетчикам и т. п. То есть к устройствам, регулирующим и измеряющим потоки воды, электричества, сточных вод. А подвалы с трубами без вентилей и электрическими проводами без распределительных щитков многие ТСЖ согласны отдать городу.
Более того, можно достичь компромисса даже по подвалам с распределительным оборудованием — если часть подвала, где оно расположено, отделить перегородкой и отдать жильцам, обеспечив независимый вход. А другой частью подвала, избавленного от оборудования, пусть распоряжаются власти.
Хотя, с другой стороны, такой вариант подрывает финансовую базу ТСЖ. А ведь в свое время инициаторы реформы ЖКХ агитировали население в том числе и возможностью для ТСЖ заработать на сдаче в аренду пустующих подвалов и чердаков…
В Ассоциации ТСЖ предлагают Смольному отозвать из Фонда имущества заявки на продажу помещений с распределительным оборудованием. Уже завершившиеся сделки признать ничтожными — в тех случаях, где это возможно. А в остальных записать обременения по обязательному оперативному доступу обслуживающих компаний к инженерным коммуникациям. Однако Смольный пока молчит.
Раиса Варыхалова из ТСЖ «Моховая, 27-29» уверена: когда в их подвале предприниматели закончат ремонт, к водомерам будет не подойти
Рождественская сказка
Иллюзии развеялись в морозную ночь на Рождество, когда в квартирах внезапно остыли радиаторы отопления. Жильцы бросились к председателю ТСЖ. Причина оказалась неожиданной. Поселившиеся в техническом подвале (где расположены вентили отопления) гастарбайтеры решили устроить себе банный день. На одной из труб они нашли кран, из которого текла горячая вода, приладили к крану душ и хорошенько помылись, заодно постирав и одежду. Кран, увы, оказался устройством для слива отопления. Гастарбайтеров было много, человек двадцать, а дом — небольшой, так что вся вода в системе отопления как раз и ушла на их помывку. Хорошо еще, что не разморозилась вся система, — на улице стоял двадцатиградусный мороз. Пришлось срочно заливать новую воду в систему — заплатив немаленькие деньги поставщику тепла.
Гастарбайтеры поселились в подвале не самовольно — их пустил «пожить на время» арендатор, который, в свою очередь, снял помещение у собственника. А тот купил подвал у КУГИ, который оформил помещение в госсобственность — через месяц после того, как ТСЖ обратилось в суд с просьбой подтвердить право общедолевой собственности владельцев квартир на этот технический подвал, которое предусмотрено «Жилищным кодексом РФ». Разбирательство затянулось. А тут подоспело злополучное Рождество…
«Я как чувствовала, что добром эта история с подвалом не кончится, — говорит председатель ТСЖ «Черняховского, 51а» Светлана Морозова. — Я писала о безобразиях, творившихся в этом подвале, во все инстанции — и в Смольный, и в милицию, и в прокуратуру, и в Роспотребнадзор. Даже ответа ни от кого не получила».
Счастье было так возможно
Подобных историй, как говорят в Ассоциации ТСЖ Центрального района, произошло уже немало. Местные власти под разными предлогами захватывают технические помещения (регистрируют их как госсобственность), а потом продают или сдают в аренду предпринимателям. В одном только Центральном районе КУГИ забрал технические помещения у полусотни жилых зданий, управляемых 27-м ТСЖ). При этом компании, обслуживающие дома, лишаются доступа к инженерным коммуникациям — трубам и вентилям отопления, воды, канализации; водомерным узлам и тепловым пунктам.
Понятно, что в таких условиях невозможно ни нормально обслуживать дома, ни оперативно ликвидировать аварии. Подготовка домов к зиме опаздывает, аварии своевременно не ликвидируются. Граждане предъявляют претензии управляющим компаниям, но те ничего не могут поделать, поскольку лишены нормальных условий для работы. И получается, что одной рукой власть стимулирует создание рынка управления и обслуживания жилья, а другой — препятствует его функционированию.
Закон что дышло
Казалось бы, присвоение властями технических помещений — вещь абсолютно незаконная. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, принадлежат собственникам помещений. Но чиновники решили трактовать закон по-своему. Они объявили, что к общему имуществу могут быть отнесены только «исключительно технические» помещения, то есть такие, которые не имеют «иных полезных свойств». То есть, если в подвале можно организовать магазинчик или хотя бы склад, то жильцы не имеют на него права, даже если в нем располагается инженерное оборудование дома. И арбитражные суды такую трактовку приняли.
Тогда одно из петербургских ТСЖ — «Невский, 163» — обратилось с жалобой в Конституционный суд РФ. И тот постановил, что понятия «иные полезные свойства у помещения» статья 36 не содержит. Тем не менее, свидетельствует председатель Ассоциации ТСЖ Владимир Семенов, суды как продолжали, так и продолжают отказывать ТСЖ в исках к властям.
Коллег поддержал президиум Высшего арбитражного суда РФ (ВАС): «…для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций». Статья 36 ЖК именно наличие таких коммуникаций считает решающим обстоятельством, Конституционный суд это подтверждает, а президиум ВАС заявляет, что «не имеет значения».
Что же тогда имеет значение, по мнению ВАС? А вот что. Домовладельцы не могут претендовать на «помещения, уже выделенные для самостоятельного использования». Иными словами, было подтверждено, что если власти использовали или даже только намеревались использовать (и потому «уже выделили») подвал под склад, магазин или офис, то жильцы не имеют на него право, даже если в нем расположены инженерные коммуникации.
Жизнь по понятиям
Администрация Петербурга продолжила активную торговлю техническими помещениями. В ответе на запрос Ассоциации ТСЖ зампред КУГИ Мария Смирнова написала, что решение, кто имеет право на оспариваемые помещения, зависит и от «возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного». И это несмотря на то, что КС указал: «Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно… иметь исключительно технический характер».
Как будто Конституционный суд в нашей стране ничего не значит — арбитражные суды откровенно игнорируют его мнение. Как, впрочем, и мнение Минрегиона, которое в своем официальном разъяснении, полученном Ассоциацией ТСЖ в ответ на жалобу премьеру Путину, указало, что «технические помещения не могут являться самостоятельными объектами прав и предметами сделок… это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».
Что можно сделать
Изменить решение ВАС можно, хотя и сложно. Этим сейчас занимаются депутаты Госдумы, которых ассоциации ТСЖ нескольких российских регионов привлекли к проблеме. Между тем есть еще один вариант выхода из тупика — попытаться договориться с местными властями, которым вряд ли выгоден разрастающийся конфликт с населением. Ситуация чревата и протестными акциями, если по вине владельцев технических подвалов случится какая-нибудь серьезная авария.
Компромисс ТСЖ с властями возможен, если учесть одно обстоятельство. На практике для ТСЖ и обслуживающих организаций важно иметь оперативный доступ лишь к распределительному оборудованию — вентилям, водомерным узлам, тепловым пунктам, домовым счетчикам и т. п. То есть к устройствам, регулирующим и измеряющим потоки воды, электричества, сточных вод. А подвалы с трубами без вентилей и электрическими проводами без распределительных щитков многие ТСЖ согласны отдать городу.
Более того, можно достичь компромисса даже по подвалам с распределительным оборудованием — если часть подвала, где оно расположено, отделить перегородкой и отдать жильцам, обеспечив независимый вход. А другой частью подвала, избавленного от оборудования, пусть распоряжаются власти.
Хотя, с другой стороны, такой вариант подрывает финансовую базу ТСЖ. А ведь в свое время инициаторы реформы ЖКХ агитировали население в том числе и возможностью для ТСЖ заработать на сдаче в аренду пустующих подвалов и чердаков…
В Ассоциации ТСЖ предлагают Смольному отозвать из Фонда имущества заявки на продажу помещений с распределительным оборудованием. Уже завершившиеся сделки признать ничтожными — в тех случаях, где это возможно. А в остальных записать обременения по обязательному оперативному доступу обслуживающих компаний к инженерным коммуникациям. Однако Смольный пока молчит.
Владимир ГРЯЗНЕВИЧ
Фото Михаила МАСЛЕННИКОВА
Хозяин — барин
В доме на ул. Маяковского, 11, рвануло магистральную трубу с горячей водой. Подвал закрыт железной дверью. Собственника не найти. Когда кипяток заполнил подвал, горячий пар стал подниматься вверх. В только что отремонтированном подъезде начала отваливаться штукатурка. Пострадали и квартиры на первом этаже.
От ТСЖ «Заслонова, 11» собственник технического подвала потребовал снизить ему коммунальные платежи на сумму аренды находящихся в его подвале инженерных коммуникаций. «Иначе отрежу все трубы и демонтирую канализационные выпуски», — пригрозил он.
В Толстовском доме (ул. Рубинштейна, 15–17) собственник подвала, никого не предупредив, просто отрезал домовой электрический кабель, идущий по его подвалу, оставив без электричества добрый десяток квартир.
Владелец технического подвала в доме 9, лит. А, на Захарьевской улице отрезал трубу водопровода, оставив без воды несколько квартир. Пришлось делать обводную линию, причем пускать ее под землей во дворе. Труба идет близко к поверхности, и теперь все боятся, что в сильный мороз вода в трубе замерзнет.
В подвале дома № 36 по улице Некрасова новый владелец решил хранить цветы для последующей продажи. И чтобы поддерживать нужную температуру в подвале, он перекрыл вентиль отопления и зашил его стеновыми панелями. Когда настала осень, жители дома стали жаловаться на неработающее отопление.