Быстрее, выше, страшнее

В пять часов вечера дорога в Новодевяткине уже забита автомобилями. Водители, скучая в пробке, разглядывают сотни раз виденную картину за окном: серые кургузые домики кое-где перемежаются с вполне приличными коттеджами, а прямо за этими малышами, как загранотряд, стоят ряды высоток.

Смешались в кучу кони, люди

Во дворе одной из многоэтажек детская площадка, трое качелей между дорогой и железным забором. Юлия Сничко играет с двухлетней дочерью. Они живут в высотке — новенькой, с блестящими окнами. Спрашиваю Юлю, видна ли в ее окна коттеджная жизнь и не мешает ли ей это. «Я на шестом этаже, конечно видно все. А что тут сделаешь — деревня», — обреченно машет рукой Юля.

За железным забором тоже жизнь. Ольга собирает сухие ветки на участке — будет топить печку. Раз в два дня она ходит на колодец за водой — через дорогу к старым пятиэтажкам. Из всех благ цивилизации в доме Ольги только электричество. Ольга купила дачу здесь пять лет назад — хотелось быть ближе к природе. Сразу за ее домом, там, где сейчас поросль многоэтажек, было 14 гектаров совхозных полей.

В полях раньше вольготно паслись четыре лошади, живущие в соседнем с Ольгой дворе. «Где же вы теперь их выгуливаете?» — спрашиваю Татьяну Гуменюк, открывшую нам дверь. Татьяна показывает на грязный пятачок земли за толстой газовой трубой через дорогу — метров пятьдесят до следующей многоэтажки. Дом — родовое гнездо мужа ее сестры, лошади — его страсть и хобби. Пока мы говорим с Татьяной, грузовик на дворе высыпает опилки для конюшни — поднявшуюся взвесь ветер гонит за железный забор, ближе к детской площадке.

Татьяна и ее родственники теперь подыскивают жилье в 30–50 км от Петербурга, надеясь, что туда город не доберется.

Строительная компания, воздвигнувшая высотки, предлагала за дом, в котором живет Татьяна и ее родственники, две квартиры. Не поехали: а лошадей куда?

Теперь подыскивают жилье в 30–50 км от Петербурга, надеются, что туда город не доберется. Хотя лошади, по словам Татьяны, притерпелись, уже почти не боятся автомобильных сигналов, рева байков и грохота петард.

Люди привыкают сложнее. Тамара Лизовская живет на 2-й Жерновской улице в Красногвардейском районе. И с балкона своей высотки бизнес-класса часто наблюдает за соседями. «Когда идет дождь, жители домика выносят на улицу бочку и выставляют тазы, собирают воду. Летом хозяин выходил с газетой к крыльцу, но долго сидеть не мог: вокруг сплошные лоджии, кто-то орет, кто-то курит, и окурки бросают, и все смотрят вниз». Говорят, когда началась застройка микрорайона, всем жителям деревянных домов предложили отступные за снос.

Можно было взять деньгами или дождаться окончания строительства и въехать в одну из квартир. «Сосед сказал, что хозяин домика попросил за него три однокомнатные квартиры. Но я не верю. На самом деле не только эта семья так живет. За рекой Лубья опять деревянные постройки, некоторые уже совсем хиленькие. После дождей их подтапливает речной водой. Но и там тоже живут люди», — говорит Тамара.

«Здесь не Рублевка»

Архитектор МО «Новодевяткино» Ольга Буник соглашается: соседство высоток с курятниками очень плохо, но ничего не поделаешь — совхоз «Ручьи» продал участки инвесторам в 2006 году, а область перевела их целевым назначением из сельскохозяйственных в земли под жилищное строительство. «Многоэтажное жилищное строительство, — уточняет Буник, объясняя, почему их не застраивают домами, соразмерными существующим. — Мы никак не можем повлиять на эту ситуацию, но стараемся создать все возможности для того, чтобы люди могли продать свои домики — переводим землю под общественно-деловую застройку».

Есть надежда, что участки купят, чтобы построить офисы или магазинчики, — найти новых желающих пожить между трассой и многоэтажками сложно. В этом году под общественно-деловую застройку перевели уже пять участков, прежде бывало два-три за год (всего частных домов в Девяткино осталось, по словам архитектора, около 40).

«Муниципалы лукавят. Они идут на поводу у бизнеса», — говорит председатель Комитета по архитектуре и строительству Ленобласти Евгений Домрачев. По словам чиновника, когда менялось назначение земель, высотность жилой застройки не оговаривалась. Сами муниципалы принимали генплан и правила землепользования и застройки, разрешающие строить в Новодевяткине здания высотой до 24 этажей. Правила были утверждены еще в 2009 году, нормативы градостроительного проектирования — в феврале прошлого года, за месяц до того, как область приняла региональные нормативы, запрещающие строить в городах дома выше 16 этажей, в сельских поселениях — выше 12. До принятия норм действовали федеральные рекомендации не строить в сельских поселениях дома выше четырех этажей.

Проверка, которую комитет провел в начале 2013-го, выявила, что муниципальные нормативы в Новодевяткине не соответствуют областным не только по высоте застройки, но и по допустимой плотности, а также по плотности населения, обеспеченности социальными объектами и др. Комитет предписал муниципалитету до 1 мая 2013 года устранить противоречия, но этого до сих пор не произошло.
«Все, что сейчас может сделать правительство области с проектами, которые уже одобрены муниципалами, — пытаться договориться с инвестором, чтобы очень плохую ситуацию превратить в просто плохую: например, вместо 24 этажей построить 16. Потому что вряд ли инвестор по доброй воле согласится строить пятиэтажки вместо высоток. А судиться с застройщиком, у которого есть вся необходимая документация, — дело бесперспективное», — говорит Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника».

Ольга Буник принципиальной разницы в высоте не видит: 12 или 16 этажей рядом с коттеджами все равно выглядят великанами. «Для зданий выше 70 метров действуют другие пожарные требования, от этого норматива и надо отталкиваться», — говорит она. Идея строить в Новодевяткине малоэтажные дома кажется ей абсурдной: «У нас здесь не Рублевка, ландшафт не самый живописный, большие сложности с инфраструктурой — рядом трасса, пробки, проблема с очистными сооружениями. Какие уж тут коттеджи! Рынок диктует строительство здесь недорогого социального жилья. Жилья для малоимущих, общежитиям тоже надо где-то быть».

Строят как хотят

Поверить в неизбежность новодевяткинского гетто можно было бы, если бы его пример был исключительным. Но высотки среди коттеджей и таунхаусов растут не только на деревенских окраинах, но и в Сестрорецке, и в Приморском районе, и на Васильевском острове.

Широкое развитие смешанная застройка получила во время кризиса. Девелоперы стремились покрыть расходы, уплотняя застройку: там, где изначально планировались лишь коттеджи, начали строить и таунхаусы, и многоквартирные дома. В Гильдии девелоперов говорят, что этому способствовали административные и правовые дыры.

«Сегодняшний генеральный план не отвечает современным требованиям развития города. Такое положение — следствие преобладания сиюминутных городских задач над долгосрочными. Стратегические цели Санкт-Петербурга и объединяющие горожан ценности не только не согласованы между властями и городскими сообществами, но даже не сформулированы», — говорит Павел Гончаров, исполнительный вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

В гильдии считают, что городу нужно принять региональные нормативы градостроительного проектирования — документ, который определит общие подходы к застройке: «Необходимо инициировать разработку концептуального документа, так называемого мастер-плана, определяющего основные положения стратегии и дающего отправные точки для разработки пакета градостроительной документации. Далее — Стратегия развития города с горизонтами планирования в 10, 20 и 50 лет».

По мнению девелоперов, невозможно рассматривать Петербург и Ленобласть как две независимые вселенные. Проекты пересекают границу между субъектами, возникает вопрос функционального зонирования соседних территорий области и города, вопрос создания единой качественной среды. «Сегодня отсутствует согласованное между субъектами понимание развития агломерации. Нет совместных планов развития, согласованных генпланов, синергии территорий и ресурсов субъектов», — констатирует Гончаров.

Через 7 — 10 лет люди перестанут покупать такое жилье в гетто, и продать его будет очень сложно. Спрос перейдет в более качественную фазу, покупатели будут оценивать не только цену, но и ряд других факторов — безопасность, энергоэффективность, экологическую безопасность.

Срок годности гетто

Если власти не найдут в себе политической воли заняться этим вопросом сейчас, Петербург очень скоро окружит себя настоящими гетто. «Мы уже получили огромное количество социально-напряженных территорий. Володарский, Кудрово, Мурино, Девяткино — малоэтажная застройка в двух шагах от города имеет шанс превратиться в комфортные и благополучные пригороды для среднего класса. Но по факту это не так», — рассуждает Антон Финогенов. Стоимость жилья рядом с высотками снижается, что бы ни утверждали муниципалы: есть разница, видеть из окон пусть дикое, но поле — или унылую высотку. Ухудшается инфраструктура: не справляется дорожная сеть, появляются перебои с электроснабжением, не хватает садов, поликлиник и школ.

Безальтернативность такой застройки — миф. «Строя 5 — 7-этажные дома вместо 25-этажных, инвестор может получить сопоставимый выход квадратного метра с единицы площади участка, если использовать другие градостроительные и архитектурные решения», — утверждает директор «Урбаники». Но зачем застройщику идти на дополнительные финансовые и временные затраты, меняя привычные материалы, проекты и решения, если этого от него никто не требует?

Город, а особенно область пока больше теряют от массовой высотной застройки — налога не недвижимость у нас нет, значит, поступления в бюджет размыты, зато тяжким бременем ложатся расходы на дороги, социалку и прочую инфраструктуру. «Для того, чтобы вновь застроенные территории были драйверами, а не болевыми точками, федеральные власти должны компенсировать региональным бюджетам потери, которые повлекло бы более строгое отношение к высотной застройке», — считает Финогенов.

Другой рецепт выхода из ситуации — самый популярный в России: время. «Через 7 — 10 лет люди перестанут покупать такое жилье в гетто, и продать его будет очень сложно. Спрос перейдет в более качественную фазу, покупатели будут оценивать не только цену, но и ряд других факторов — безопасность, энергоэффективность, экологическую безопасность и многое другое, — убежден Финогенов. — Сегодняшняя ситуация обусловлена дефицитом жилья и тем, что недвижимость — все еще самый массовый инструмент спекулятивных инвестиций в России».