Упрощенное поглощение леса

В конце июля стало известно о планах компании ООО «СтройИнвест Охта» построить жилой комплекс на территории площадью 75 га в поселке Кудрово Всеволожского района. Вскоре оказалось, что 72 из них — земли лесного фонда, которые застройщик предварительно взял в аренду под рекреацию, а затем добился включения в границы населенного пункта через процедуру принятия генплана.

Со стороны все выглядит вполне гладко и корректно: лес перевод «через генплан» = застройка. Однако у правительства Ленобласти почему-то возникли вопросы к этому лесопоглощению. Появилась информация, что наверху недовольны переводом в земли населенных пунктов такого большого лесного участка и что под проект, обнародованный «СтройИнвестом» (290 тыс. кв. м жилья), хватило бы и 30 га. Выяснилось, что указанные участки еще не выведены из реестра лесных земель, и на этом-то этапе Заневское сельское поселение, куда входит Кудрово, почему-то запнулось. Началась переписка с Рослесхозом о снятии претензий с этих участков. Что же произошло?

Существует обывательское представление (его, как ни странно, разделяют и многие чиновники), что в части леса «что в генплан попало, то пропало». Иными словами, включение леса в границу населенного пункта, осуществляемое обычно через принятие генплана, якобы означает, что данный лес перестал быть лесом и в любой момент может быть застроен. Однако это совсем не так. Хороший анализ законодательства плюс настойчивость общественности может привести к тому, что уже принятый и даже частично согласованный генплан будет оспорен и возвращен на доработку.

Проскочили этап

Не вдаваясь в подробности, скажем, что перевод леса в «застроечную» зону генплана подразумевает в любом случае два этапа: 1) вывод из лесного фонда, 2) включение в границу населенного пункта в качестве зоны, подразумевающей застройку. При этом застройщики и местные чиновники предпочитают не замечать первого пункта и сразу переходят ко второму. Но этим они сами загоняют себя в тупик: внутри поселения оказываются участки лесного фонда (чего быть не должно), которыми муниципалитет, получается, не может свободно распоряжаться (ведь их собственник — Российская Федерация).

— Согласно ст. 4.1 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» сельское поселение, желающее присоединить участок лесного фонда, должно организовать по этому поводу отдельные общественные слушания и, упрощенно говоря, подать заявку о выводе земель в правительство Ленобласти, — считает Анастасия Филиппова (движение «Зеленая волна»). — Лишь после принятия постановления правительства ЛО о переводе земель можно проходить процедуру принятия генплана (либо, если он уже существует, процедуру внесения изменений в него). Таким образом, генплан, в котором участок лесного фонда обозначен как зона застройки без предварительного этапа вывода этого участка из лесного фонда, может быть оспорен в суде.

По нашим сведениям, в Заневском сельском поселении предпочли «упрощенный», то есть незаконный, способ включения леса в генплан — в один этап. Возник прецедент двойного правообладания: одни и те же участки являются собственностью РФ и муниципалитета, который, в свою очередь, сдал их в аренду «СтройИнвест Охта», предоставив также право застройки. Неудивительно, что эта коллизия привлекла внимание областного правительства. В пользу предположения о том, что никакого отдельного акта о переводе леса не было, говорит тот факт, что еще в 2012 г. губернатор Ленобласти Александр Дрозденко публично пообещал, что включений леса в состав поселений больше не будет, разве только под стратегически значимые проекты.

По мнению Анастасии Филипповой, возможность вывести участки «СтройИнвеста» из лесного фонда задним числом исключена: в любом случае придется утверждать новый генплан. Правда, срок оспаривания генплана Заневского МО для граждан уже упущен (три месяца с момента утверждения), но и на данном этапе ничто не мешает обращаться в прокуратуру, у которой есть дополнительные полномочия. Свои претензии в судебном порядке могут и должны оформить также Территориальное управление Росимущества и Комитет по природным ресурсам Ленинградской области, в чьем ведении находится лесной фонд.

Сделайте рокировку

У директора центра ЭКОМ Александра Карпова еще более радикальная позиция: по его мнению, даже если лес включен в границы Заневского МО на законных основаниях, он может значиться в генплане только как городской лес, что не дает права его застройки. «Согласно Лесному кодексу леса в составе земель населенных пунктов являются городскими лесами, — поясняет он. — Если же леса вошли в границы Заневского поселения в ином статусе, то это повод для оспаривания генплана».

Далее открывается еще более интересная штука. Согласно упомянутому Лесному кодексу «сокращение площади городских лесов не допускается». Получается, что поселение не имеет права даже прикасаться к этому лесу (уже включенному в состав поселения), и он может использоваться только как зона отдыха!

Выходит, легально использовать лес для застройки вообще нельзя? Это не совсем так. По мнению Карпова, у властей есть два выхода из ситуации: «Либо изменение функции леса должно осуществиться до включения в состав поселения, либо, если включение уже произошло, можно «сделать рокировку», как бы поменявшись статусом городским лесов с другой, формально не лесной, но фактически покрытой лесом территорией. Похожий случай был в Петербурге. Специально для «обмена» в границу города включили болото, которое не значилось в качестве леса. Однако там росли деревья. Болото включили в городские леса, за его счет на бумаге восполнив их площадь, при этом данный статус был снят с другой, более ценной территории. Получилось тоже не очень хорошо, но хотя бы, приходится признать, застройщик нашел легальную лазейку в законе».

Другое мнение

Итак, в итоге можно насчитать даже не два, а три этапа, которые необходимы для перевода лесов в «застроечный» формат. Это вывод из лесного фонда, затем включение в границы поселения, затем -  компенсация площади городских лесов. Однако на практике мало кто из застройщиков станет возиться со всеми перечисленными процедурами. Тем более что чиновники склонны скорее поддержать «упрощенный» взгляд за застройку лесов. Начальник отдела территориального планирования Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Ольга Виленская не считает, что Заневское МО где-либо нарушило закон: «Если генплан поселения утвержден и согласован с Минрегионразвития (Заневские чиновники заявляют, что это так. — Ред.), то это означает, что вывод лесных участков из состава лесного фонда осуществлен на законных основаниях. При этом для них в генплане может быть указана любая функциональная зона, не обязательно городские леса». Единственное, что, по мнению Ольги Гениевны, может сейчас мешать застройке территории, это необходимость исключить ее из реестра лесных земель. Но особых препятствий она не видит: «Просто это следующее действие после согласования генплана».

Если это так, то не совсем понятно, почему же возникли претензии у Рослесхоза.

Мы попытались узнать в администрации Заневского поселения, в каком же порядке согласовывалось присоединение леса: предшествовало ли принятию генплана с включением лесных участков отдельное постановление правительства Ленобласти о выводе их из лесного фонда? Начальник сектора архитектуры и градостроительства Заневского МО Евгений Бородаенко какие-либо комментарии по этому вопросу давать отказался. По словам Евгения Ивановича, все необходимые по закону процедуры и согласования власти поселения прошли. «Я не понимаю, почему вдруг через полтора года после принятия генплана (он утвержден 29.05.2013. — Ред.) журналисты начинают интересоваться этим вопросом. Не понимаю, с чьими интересами это связано», — сказал он.

Власти Заневского МО оказались в сложном положении. Если они действительно нарушили порядок согласования присоединения леса, то по-хорошему им придется сейчас отыгрывать назад и проходить всю процедуру (включая принятие генплана) заново.