Препоны из пустоты

"Новая" нередко пишет о нарушениях в сфере строительства, которые возникают в основном при попустительстве властей. Однако надо отметить, что и у самих строителей возникают серьезные проблемы из-за столкновений с бюрократической машиной, особенно если речь идет о небольших компаниях, за которыми не стоит больших фигур. В частности, компания "Рубеж" уже несколько лет не может получить разрешение на строительство таунхаусов "Прибрежный квартал", хотя все необходимые согласования и разрешения давно получены.

Первоначальная собака зарылась в недостаточной точности законодательства. Дело в том, что наличие таунхаусов (или, как они называются официально, "индивидуальных (одноквартирных) жилых домов в блокированной застройке", то есть построенных единым блоком) предусмотрено не всеми необходимыми законодательными нормами.

Все поделить!

С одной стороны, таунхаусы – зона индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С другой, если глядеть на них невооруженным глазом, они имеют признаки некой "многоквартирности", а строительство многоквартирных домов в зоне ИЖС строжайше запрещено.

По закону разрешение на строительство в зоне ИЖС в Петербурге должны выдавать администрации районов. А на все остальные строительные проекты разрешение выдает Служба государственного строительного надзора и экспертизы.

В 2014 году ООО "Рубеж" обратилось в администрацию Приморского района за разрешением на строительство "Прибрежного квартала". Это 294 потенциальных дома (как сблокированных в таунхаусы, так и отдельно стоящих) в Лисьем Носу. Однако администрация выдавать разрешение отказалась, настаивая на том, что сначала нужно разделить общий участок "Рубежа" на 294 отдельных и на каждый получать свое разрешение на строительство.

Надо заметить, что вообще-то администрации районов могут выдавать разрешение на строительство и целыми кварталами – такие прецеденты есть. Но иногда чиновники упираются, и заставить их изменить мнение можно только через суд. Cуды в таких случаях нередко выносят решение в пользу застройщика. Но не в этот раз.

Спор "Рубежа" с администрацией прошел через шесть судебных процессов (три арбитражные инстанции проходились по два раза). Формально счет равный: "Рубеж" три из них выиграл и три проиграл. Но последняя инстанция встала на сторону администрации, а значит, все оказалось напрасно.

Строить можно, владеть – нет

Самое интересное, что в середине судебного марафона в процесс вмешалась Служба государственного строительного надзора, по мнению которой выдавать разрешение на строительство в таких случаях должна она.

"Рубеж" был бы и не против получить разрешение у Госстройнадзора, если бы не одно но: тот выдает их с никуда не годными формулировками. Несколько питерских строителей таунхаусов, оказавшись в подобной ситуации, получили у службы разрешение на строительство блокированных жилых домов. Потом построили их, частично даже продали – но не смогли зарегистрировать в собственность!

Потому что в классификаторе Правил землепользования и застройки отсутствует указанный вид использования: есть только индивидуальные дома и многоквартирные. А в ПИБе считают, что блокированный – это и есть многоквартирный, который, получается, построили в зоне ИЖС! А значит, разрешение на строительство не соответствует разрешенному виду использования земли. И все новенькие таунхаусы, по сути, незаконное строительство. При этом в ПЗЗ существует регламент жилой зоны Т1Ж2-1 – "для индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных)". А в классификаторе слово "блокированных" отсутствует. И, как полагают юристы, это в принципе правильно, так как блокируются-то индивидуальные (одноквартирные) жилые дома. То есть вообще-то законодатель о таунхаусах знает. Но как-то нечетко.

На запрос "Новой" с просьбой разъяснить, почему бы не выдавать застройщику разрешение на строительство с формулировкой, которая есть в классификаторе, Госстройнадзор ответил: "В разрешении на строительство указывается наименование объекта с его технико-экономическими показателями". То есть это надо понимать так, что мы работаем по своим нормам, а что там у вас из-за этого не получается потом оформить – нас не касается.

Однако факт остается фактом: администрация разрешения на строительство не дает. Госстройнадзор, наоборот, дает, но с такой формулировкой, что потом построенное нельзя зарегистрировать. А застройщику, для которого любой простой оборачивается в копеечку, остается биться головой о бумажную стену.

Если подумать

Если отключить административно-юридическую логику и включить обычную человеческую, то получится следующее. Во-первых, если речь идет о строительстве поселка таунхаусов, то выдавать разрешение, конечно, нужно не на каждый отдельный участочек, а на весь поселок в целом. Потому что это единый проект, и именно так надо его рассматривать. Если бы администрация района выдала "Рубежу" 294 отдельных разрешения на строительство, она бы даже не могла взглянуть на проект целиком, не складывая сложнейшей мозаики.

С другой стороны, по-хорошему в этом случае разрешение на строительство должна выдавать не администрация, а Госстройнадзор. Задача администраций районов – освободить серьезную службу от мелких дел по выдаче разрешений на строительство каждому частнику. Если же речь идет о строительстве целого поселка – то это, конечно, не мелочь, а серьезный вопрос, и доверять в данном случае администрации не стоит. Но если Госстройнадзор выдает разрешения, которые потом не принимает ПИБ, так что невозможно зарегистрировать собственность, это вообще никуда не годится.

Понимая, что, пока не будет нормальных норм, бодаться с чиновниками можно до бесконечности – у них своя логика, и им до чьих-то там простоев и убытков дела нет, – строители организовали разработку серии поправок в законы РФ. В октябре Агентство стратегических инициатив передает их в Госдуму. Главная задача поправок – четкое отделение в малоэтажном строительстве понятия "блокированная застройка домами жилыми одноквартирными в зоне индивидуального жилищного строительства" от понятия "блокированный жилой дом", который относится к многоквартирным зданиям.

20 октября 2015 г. в Госдуме состоится совещание экспертного совета при Комитете по строительству и земельным отношениям по теме малоэтажного строительства, на котором собираются поднять в том числе и описанную проблему. Тогда, как надеются бизнесмены, дело сдвинется с мертвой точки.