Мой дом – мой зиндан?

Сохранная недостаточность

Фасад Дома Лишневского недостаточно разрушен, следует из ответа вице-губернатора Бондаренко на депутатский запрос о возможности оперативного восстановления сбитого горельефа. А потому запланированный на 2021 год капремонт (с которым якобы только и можно совместить возвращение «Мефистофеля») не будет перенесен на более ранний срок. Фасад дома 63 на Каменноостровском разрушен уже достаточно – чиновники признают, что то и дело осыпающиеся с него каменные глыбы создают реальную угрозу безопасности граждан. Но устранять ее профильные службы не торопятся. Пожалуй, единственное, чем они всерьез увлечены, так это официальной перепиской, призванной – в случае беды – спихнуть с себя ответственность. Стрелки переводятся на собственников квартир, которых и понуждают оплатить работы, оцениваемые в 93 млн рублей.

Здание это на Каменноостровском, 63, литера А, без малого 20 лет состоит под охраной государства как памятник регионального значения «Доходный дом Сомова М. М. (Маркова К. В.)». Искусствоведы оценивают его как первую значительную работу академика архитектуры Владимира Щуко, ключевой памятник неоренессанса в Петербурге. Звание академика зодчий получил в 1911-м – по окончании строительства этого дома, а за решение его лицевых фасадов годом позже был удостоен серебряной медали Международной строительной выставки. Но ни выдающиеся достоинства здания, ни охранный его статус не дали ему никаких преференций по части содержания и своевременного лечения: за все время своего существования он ни разу капитально не ремонтировался.

До недавнего времени дом находился в ведении ГУ «Жилищное агентство Петроградского района Санкт-Петербурга». Весной 2010-го по акту приема-передачи его приняло в управление ТСЖ «Дом Маркова». На тот момент, как следует из экспертиз и актов осмотра, фиксировалось множество проблем: чердаки завалены строительным мусором, к балкам изношенной стропильной системы проволокой примотаны изношенные трубы верхнего розлива теплоснабжения, в подвалах стояла вода. А с межэтажного карниза нависали над тротуаром отвалившиеся с лицевого фасада два тяжелых камня (под 100 кг каждый), которые ТСЖ пришлось убирать своими силами – дабы те не сверзлись с 20-метровой высоты на головы прохожим.

За прошедшие годы Товарищество сделало немало: гидроизоляцию подвалов, косметический ремонт подъездов, устранили протечки кровли, навели порядок на чердаках, утеплив там перекрытия и проведя огнезащитную обработку, выполнили теплоизоляцию труб отопления, обследовали стропильную систему, обновили электропроводку, во дворе очистили ливневые колодцы – всего тут и не перечислишь. С дома на 45 квартир в год собирали около 3 млн, которые и шли на такие нужды.

Чтобы не тратить лишнего на кормление промежуточных структур, от услуг управляющей компании отказались, все взяв на себя – сами определяли приоритеты, подыскивали приемлемых исполнителей и следили за качеством работ. Неудивительно, что при таком раскладе отношения с профильными городскими и районными структурами не заладились. Это ведь только на словах у нас поощряется инициатива и самостоятельность граждан. Тогда как на деле каждое товарищество собственников, вставшее на путь отказа от кормления армии дармоедов, причисляется командующими таких армий к стратегическим противникам.

Добросовестно занимаясь текущим ремонтом, ТСЖ не могло взять на себя еще и громадный объем работ по ремонту лицевого фасада с высокохудожественной отделкой. А состояние его продолжало ухудшаться, облицовочный камень то там, то сям отслаивался, угроза обрушений нарастала. Председатель ТСЖ Елена Монахова у каких только чиновников не перебывала, к кому только не обращалась и письменно, и устно – в администрацию Петроградского района, Жилищный комитет, ГЖИ, КГИОП…

Ты будешь во-о-от таким миллионером

Последний отреагировал оригинально: предписал ТСЖ за свой счет укрыть аварийный участок фасада защитной сеткой в соответствии с утвержденной КГИОП проектной документацией, определив управиться со всем этим за 20 дней. Выдала предписание Елена Ломакина, несущая свою вахту в комитете со времен Веры Дементьевой.

Собственники усомнились в законности предписания, но все же обратились к специалистам – чтобы те оценили, во что встанет его исполнение и какое реально потребуется время. Эксперты пришли к выводу, что в заданные комитетом рамки уложиться невозможно, да и силами ТСЖ предписание не исполнить: при столь шатком состоянии гранитной отделки фасада забивка кронштейнов для сетки способна привести к обрушениям; тут без тщательных предварительных исследований, четко выверенных расчетов и найма квалифицированных исполнителей не обойтись.

Снова обратились в КГИОП. И получили ответ за подписью госпожи Ломакиной (от 6 декабря 2011 г.), уведомляющей, что указанные в предписании мероприятия по противоаварийным работам носят рекомендательный характер. Но двумя неделями позже комитет издает приказ о проведении внеплановой проверки по исполнению предписания. По итогам которой составляется протокол об административном правонарушении. Товарищество обращается в суд. Где успешно оспаривает выданное Ломакиной предписание. Арбитражный суд не только признает его незаконным, но попутно фиксирует несколько принципиально важных моментов. Так, в мотивировочной части решения от 18 апреля 2012 г. отмечается, что КГИОП оспариваемым предписанием «перекладывает исполнение своих обязанностей на ТСЖ». И что «ТСЖ не является собственником регионального объекта культурного наследия, охранные обязательства на себя не принимал, дом был передан ТСЖ только для управления эксплуатацией этого дома; лицевой фасад дома не передавался ТСЖ по акту».

Как рассказывают жильцы дома, в комитете на них «обиделись». Из-за чего потребовалось не один год упрашивать включить Дом Маркова в реставрационную программу КГИОП.

Дабы не терять времени, ТСЖ взялось самостоятельно заказать и оплатить изготовление проектно-сметной документации. КГИОП выдал на это задание. И он же, как говорят в товариществе, «подсказал» исполнителя – ООО НРФ «МИР». Понятливые жильцы, опасаясь в очередной раз ввергнуть чиновников в обиду, подсказкой пренебрегать не стали. Но вот сумма, в которую «МИР» оценил необходимые работы на лицевом фасаде, повергла их в шок: 93 миллиона рублей (хотя ремонт дворового фасада обошелся всего в 3 миллиона).

Зато комитету понравилось – проектно-сметную документацию КГИОП согласовал, что и подтвердил своим письмом от 23 июля 2013 г. В том же году был утвержден примерный перечень расположенных в Петроградском районе объектов культурного наследия, на которых предполагалось выполнить реставрационные работы в 2014-м. Туда вошел и дом 63 по Каменноостровскому. Но с 1 января 2014-го вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, потянувшие за собой и корректировку порядка финансирования работ по капремонту. Их предписалось осуществлять за счет средств собственников жилья. Правда, «с привлечением средств государственной поддержки, предоставляемой в форме субсидий». Но вот добиться этой поддержки – тем более когда товарищество обходится без милых чиновничьему сердцу управляющих компаний и прочих прокладочных структур – дело почти безнадежное. Усугубляемое навязчивыми попытками этого спрута все равно в процессе поучаствовать.

Вот взялась администрация района – для планирования капремонтов – подготовить технико-экономические паспорта. Но когда товарищество получило проект ТЭП на свой дом, то обнаружило, что он так и не отражает реального состояния лицевого фасада. Хотя, как поясняет Елена Монахова, мы неоднократно уведомляли о том администрацию района и Жилищный комитет (письмами от 11.06.2013, 16.12.2014 и 15.06.2015).

«Изменения к документу, предлагавшиеся товариществом, так и не были приняты. В результате утвержденная Правительством Петербурга региональная программа капремонта вообще не предусматривала ремонт лицевого фасада в ближайшие 25 лет!» – возмущается Елена Георгиевна.

Тогда ТСЖ попыталось реализовать те возможности, что предусмотрены жилищным законодательством для устранения аварийности отдельных участков здания. Так, пункт 5 статьи 168 ЖК позволяет раз в год актуализировать программу капремонта. Для этого необходимо подтверждение физического износа общего имущества многоквартирного дома – каковым служит предписание Государственной жилищной инспекции.

ГЖИ по просьбе товарищества дважды проводит проверки, по итогам которых дважды выдаются предписания о необходимости принять срочные меры для включения работ по капремонту фасада в программу – в связи с опасностью обрушения строительных конструкций.

При этом адрес «Каменноостровский, 63» вносят в перечень многоквартирных домов, в отношении которых фонд капремонта формируется на счете НКО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Куда с 2014 года товарищество и перечисляет собранные им средства.

Никто не хотел отвечать

Наконец дом включают в Краткосрочную программу капремонта.

А теперь полюбуйтесь, какую черепашью проворность демонстрируют вовлеченные в процесс структуры. Еще 17 февраля 2015 г. Жилищный комитет направляет в фонд сведения, подтверждающие аварийное состояние лицевого фасада, – «с целью подготовки предложений по стоимости работ и изготовления проектной документации для ликвидации аварийности». Только через полгода КГИОП выдает фонду задание на проведение работ по сохранению дома-памятника. Притом что касаются они вовсе не всего объекта, а лишь ремонта кусочка крыши и части венчающего фасад карниза. Их проектирование может стартовать только после подведения итогов торгов, которые еще и не объявлялись. Ну а когда изготовят проектную документацию, надо согласовать ее с КГИОП, и только потом фонд пошлет в Жилищный комитет свои предложения с указанием стоимости работ.

В конце сентября ТСЖ получает письмо Жилищного комитета, информирующего: подготовка проектной документации на устранение аварийности фасада запланирована на 2015 год, сами противоаварийные работы – на 2016-й. А до их завершения ЖК просит администрацию Петроградского района «обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания граждан». Но там и в ус не дуют.

14 октября новое ЧП – в 4 утра рухнул межэтажный карниз правого ризалита центральной части фасада. Жильцы вызывают промышленного альпиниста, который при обстукивании обрушивает конец карниза. «Он давно еле держался, наводя на всех ужас, – рассказывает Елена Георгиевна. – 20 октября мы опять пригласили альпиниста – чтобы уже весь карниз по всему лицевому фасаду проверить. Там есть еще часть, готовая к обрушению, держится пока на ржавой арматуре. В размытых водой полостях – обломки кирпичей и досок… Мы вновь вынуждены тратить большие деньги на экспертизу, потом опять приглашать ГЖИ и получать уже третье по счету предписание, чтобы получить финансирование в Жилищном комитете. Никто нам не помогает. Я чуть ли не каждый день бегаю между жилинспекцией, жилкомитетом и региональным оператором, а толку никакого».

Жилищный комитет продолжает слать в районную администрацию напоминания о необходимости обеспечить безопасность граждан. Та в ответ ссылается на положения Жилищного кодекса, согласно которым за обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома несет ответственность управляющая организация (в нашем случае – ТСЖ). И перебрасывает мяч Жилищному комитету – напоминая, что это к его полномочиям относится обеспечение сохранности здания как объекта культурного наследия, в соответствии с п. 3.1.28 Постановления Правительства от 30.12.2003 № 175. Ну и, видимо, чтобы окончательно отбить у ЖК охоту впредь беспокоить по этому поводу районные власти, комитет просят разъяснить, «какие меры в рамках полномочий администрации Петроградского района должны быть приняты по обеспечению безопасных и благоприятных условий граждан… с указанием нормативно-правовых актов».

Товарищество обращается районную прокуратуру. Но надзорное ведомство «не усматривает достаточных оснований для принятия мер прокурорского реагирования» в отношении сотрудников администрации района и сотрудников фонда.

Елена Монахова тем временем дает письменный отчет районной администрацией и Жилищному комитету о том, как ТСЖ обеспечивает пресловутую безопасность: каждый месяц товарищество нанимает промышленного альпиниста, который обстукивает фасад, проверяет слабо держащиеся фрагменты; составляются акты о техническом состоянии карниза, сопровождаемые фотофиксацией; по заказу собственников проводится очередная экспертиза состояния межэтажного карниза; установлено ограждение; вышестоящие организации своевременно информируются об ухудшении состояния карниза и возрастающей опасности для пешеходов. И просит чиновников пояснить: являются ли принимаемые товариществом меры достаточными, а если нет – что конкретно следует предпринять дополнительно?

Интересно будет ознакомиться с ответом тех, кто сам ничем на этой ниве не отметился, кроме отписок.

И кого назначат виноватым, если случится беда – и при очередном обрушении камней пострадают люди или будет причинен вред имуществу? Велика вероятность, что крайним окажется ТСЖ.

«Как же так, – недоумевает Галина Михайловна, – фасад нашего дома не реставрировался с момента постройки, с 1910 года. Ровно 100 лет дом находился в ведении государства, жильцы добросовестно оплачивали квитанции. На момент передачи нашему ТСЖ состояние здания было плачевным. Принимая его по акту, мы знали – есть Федеральный закон «Об объектах культурного наследия», что позволяло нам не чувствовать себя одинокими в деле спасения культурного наследия России. Ведь такие доходные дома, как наш, – украшение Каменноостровского проспекта, всего исторического Петербурга. Товарищество выполняло все обязательства и посильные ему работы, включая сбор средств на устранение аварийности. Мы убеждены, что государство обязано выполнить и свои обязательства – причем в отношении не только лицевого фасада, но и других аварийных участков».

Механизм защиты

Характерно, что в своих отписках чиновники дружно ссылаются на Жилищный кодекс, возлагающий ответственность на собственников. Но упорно обходят молчанием положения Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Статья 16 которого гласит: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

По определению Конституционного суда от 1 марта 2012 г., из норм данного закона «следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момет приватизации, сохраняется им до исполнения данного обязательства».

Доказать неисполнение городом этого обязательства на момент передачи Дома Маркова товариществу не составит труда – не было там вообще никаких работ по капремонту, а его давно надлежало провести для продления отведенного срока эксплуатации здания.

Власти на местах пытаются всеми правдами и неправдами избежать исполнения этих обязательств. В разных регионах суды принимали то сторону чиновников, то сторону собственников жилья. Но, как поясняет глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, точку в споре Верховный суд поставил еще в 2007 году. Госпожа Хованская обратилась в Верховный суд РФ с просьбой разъяснить: кто должен капитально ремонтировать дома, которые на момент приватизации не были отремонтированы? Верховный суд, исходя из системного толкования статьи 16 закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса, пришел к выводу – только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках. Ответ этот официально утвержден президиумом ВС РФ и включен в обзор судебной практики. Таким образом, с августа 2007 года суды должны выносить решения в соответствии с этим разъяснением ВС.

Галина Хованская считает существующую схему (согласно которой программа капремонта расписывается на 25–30 лет) «абсолютно нереальной»: «Тех, кто придумывал все это, через четверть века не найдешь». Депутат отмечает, что уже всеми признано – ряд норм закона о капремонте противоречит Гражданскому кодексу. По мнению главы думского комитета, этот закон противоречит и Конституции, в связи с чем уже подано обращение в Конституционный суд. «Чего мы требуем от граждан, если государство не выполнило свои обязательства? Именно поэтому мы внесли еще одну инициативу: собственники приватизированных квартир должны начать платить за капремонт с того момента, когда их дом будет отремонтирован за счет бюджета», – заявляет Галина Хованская.

Елена Монахова обращает внимание и на другой важный аспект: «Чиновники сами признают, что реставрационные работы на порядок дороже капремонта. Однако нигде не прописано, что в квитанции надлежит включать сбор на реставрационные работы. Но именно по такой категории нас обязывают проводить даже устранение локальной аварийности, если речь идет о доме-памятнике».

А депутат петербургского парламента Алексей Ковалев отмечает, что Жилищный кодекс – в предлагаемом им определении капитального ремонта – вообще не учитывает специфики зданий-памятников: «По федеральному закону об объектах культурного наследия для таковых допустимы только работы по сохранению. А в Жилищном кодексе нет отсылки к этой норме. В Петербурге с прошлого года все работы на домах-памятниках вообще из-за этого «подвисли». Ведь капремонт – это не работы по сохранению, не реставрация и не приспособление памятника к современному использованию. Но у города, кроме средств фонда капитального ремонта, нет другого источника финансирования для ремонта фасадов зданий-памятников. Органы охраны культурного наследия теперь не могут заказать такую работу. Город способен подготовить свое грамотное решение – но никак не могут договориться между собой КГИОП и имущественный блок Смольного, из-за чего здания с охранным статусом в краткосрочной перспективе не попадают в программу капремонта. Я не первый год бьюсь, пытаясь привести обе стороны к адекватным совместным действиям, но все без толку. Очевидно, необходимо вмешательство губернатора, который должен положить конец этому затянувшемуся спору», – заключает депутат.

Нет сомнений, что когда следом за Домом Маркова аналогичные сметы под 100 миллионов в массовом порядке начнут предъявлять собственникам квартир в домах-памятниках, петербуржцы придадут губернатору ускорение.