В "Дюнах" построят элитные хрущевки?

В конце октября в интернете появилась реклама продаж квартир в жилом комплексе «Внутри» на месте бывшего пансионата «Дюны». Вместо нынешнего парка на берегу Финского залива должны появиться 19 домов до восьми этажей включительно, а также коммерческие помещения – пятиэтажный паркинг на 477 машино-мест, рестораны, магазины, спорткомплекс и прочие атрибуты комфортной жизни. Застройщик начал рубить деревья, рыть котлован и огораживать территорию забором (проход к заливу пока сохранен).

27 ноября на парковке перед дорогой к заливу появился стеклянный домик – «офис продаж». А уже в минувшую субботу перед ним было полно дорогих машин. Видимо, покупатели спешат приобрести «место для жизни у моря», как гласит реклама.

Проблема, однако, в том, что строить здесь жилье по закону нельзя. Согласно генплану СПб, участок бывшего пансионата на берегу залива относится к зоне «ТР3-2», предназначенной для «размещения объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инфраструктуры». Как сообщил в ответе сестрорецким активистам председатель Комитета по градостроительству и архитектуре СПб В. А. Григорьев, «размещение жилой застройки в данной территориальной зоне не предусмотрено». При этом Госстройнадзор выдал застройщику разрешение на строительство, в котором фигурирует в точности та плотная застройка территории, что и в рекламе. Только называется это не «жилой комплекс», а «санаторно-курортное учреждение». А в остальном почти все то же, только чуть-чуть облагорожено санаторной терминологией: «19 корпусов для проживания общей вместимостью 3637 человек, оздоровительно-реабилитационный корпус, центр культуры и просвещения, центр детского развития, закрытая автостоянка на 477 машино-мест» и т. п.

«Указанное разрешение на строительство не позволяет возводить многоквартирные дома», – пишет Григорьев и со ссылкой на Госстройнадзор добавляет, что по данному факту «службой направлены обращения в Следственный отдел по Курортному району ГСУ СК России по Санкт-Петербургу, прокурору Курортного района Санкт-Петербурга, а также в УФАС по Санкт-Петербургу и Комитет по строительству Санкт-Петербурга».

Испугает ли застройщиков внимание Следственного комитета? Вряд ли. Ведь разрешение на строительство всех указанных объектов получено, причем от того же самого Госстройнадзора! Вопрос только в терминах. «Внутри» в нарушение закона называется «жилым комплексом». При этом в тексте нигде не упоминается слово «квартира». Она завуалирована эвфемизмами «место для жизни» и «апартаменты». Поэтому, по всей вероятности, на обращение «по факту размещения недостоверной информации о продаже квартир» СК и прокуратура будут вынуждены честно ответить, что таковой не обнаружено. «Квартир» никто и не продает. А «апартаменты» в нашем законодательстве равнозначны понятию «гостиница». Несмотря на то что их приобретают в собственность. Единственное отличие от жилого помещения – там нельзя прописаться. Эта правовая лакуна (оставленная, возможно, намеренно) уже дала возможность десяткам девелоперов застроить рекреационные территории «апарт-отелями», а по сути просто жильем.

Смеем предполагать, что никакой серьезной реакции на свои обращения Госстройнадзор и не ожидает. И все это не более чем обмен формальностями в связи с общественным резонансом. В лучшем случае из рекламы «Внутри» уберут выражение «жилой комплекс».

В ситуацию вмешался депутат ЗакСа Борис Вишневский. Он сообщил о ситуации вице-губернаторам И. Н. Албину, Н. Л. Бондаренко и природоохранному прокурору П. А. Хлебковичу, попросив, в частности, выяснить наличие у застройщика ордера ГАТИ на установку ограждения и порубочного билета на снос зеленых насаждений. «По моим сведениям, ни того ни другого у них нет», – сказал он. Но проблема в том, что при наличии разрешения на строительство получение этих документов – дело времени. По информации Вишневского, предельный норматив застройки участков санаторно-курортного назначения – 40% территории. 60% участка должны быть отданы под зеленые насаждения. Можно не сомневаться, что застройщик воспользуется этим лимитом по максимуму. Посчитав по проекту площади застройки всех объектов, мы получили цифру 42 000 кв. м. Добавьте сюда необходимую вырубку под организацию стройплощадок. Даже на рекламном плане видно, какой огромный кусок парка придется свести.

Источник в компании-застройщике сообщил, что предполагается срубить 1200 «официальных» деревьев и еще 800 единиц т. н. самосева. То есть 2000 стволов. Тянет на небольшую рощицу. В среду на месте строительства побывал помощник Вишневского Борис Коваленко. При нем лесорубы валили сосны, причем номер машины лесорубов был деликатно завешен курткой. Другие сосны еще стоят, но уже промаркированы. Квартиры, которые должны появиться на их месте в первом квартале 2017 года, уже продаются.

В этой связи более актуальным представляется вопрос: а законна ли была выдача разрешения на строительство, предполагающая фактически возведение жилья? И как вообще пансионат с парком у моря оказался в частной собственности?

Запутанный гешефт

До 2008 года пансионат «Дюны» принадлежал государству. Согласно ответу КГА от 2012 года, земельный участок по адресу 41-й км Приморского шоссе, д. 1а площадью почти 17,5 га с кадастровым номером 78:38:21137:21 «был приватизирован ООО «Пансионат Дюны» по договору купли-продажи, заключенному с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Схема была простой: сначала это ООО приватизировало постройки пансионата, после чего в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса получило право на льготный выкуп земельного участка. На каком основании и кем было принято решение продать частнику постройки, осталось за кадром. Любопытно, что другая чиновница, начальник Управления по обращениям и жалобам правительства СПб О. Н. Зиброва в том же году сообщила сестроречанам другую версию принадлежности пансионата: «Пансионат «Дюны» в собственности Санкт-Петербурга никогда не находился, ранее принадлежал Федерации независимых профсоюзов России и Федерации профсоюзов СПб и ЛО». На этом фоне гешефт с приватизацией «Дюн» выглядит еще более запутанным.

В 2011 году бывший пансионат был перепродан ООО «Басфор» (именно через букву «а»), который и является застройщиком ЖК «Внутри». 100%-ная офшорная принадлежность этой компании открыто заявляется на сайте продаж. «Басфор» полностью принадлежит кипрской компании «Кателно Инвестментс ЛТД». Не скрывается даже огромный долг на балансе – 887 млн 487 тыс. рублей. Правда, квартиры (извините, «места для жизни») продаются от имени не «Басфора», а Seven Sun Development, чей сайт стилизован под проспект религиозной конфессии. Есть мнение, что ООО «Басфор» – это аватар, созданный специально под данный проект, так как зарегистрировано оно было в мае 2011-го, всего за полгода до покупки участка пансионата. Неплохой старт для молодой компании! Кредитует строительство Промсвязьбанк.

В 2012 году новый хозяин начал огораживать участок забором. Жители Сестрорецка, для которых парк «Дюн» был любимым местом прогулок, всерьез обеспокоились потерять возможность выхода к заливу. И повод к тому был: в том же году в интернете появилось объявление о продаже участка бывшего пансионата «под строительство элитного коттеджного поселка». В ходе проверок выявились мелкие нарушения: так, забор ставился без ордера ГАТИ, и высота его на полметра превышала проект, согласованный КГА. ГАТИ взыскала с «Басфора» административный штраф и заставила получить ордер. Попытка закрыть проход к заливу через парк тоже имела место (на фото 2012 года видны места для установки калиток), однако затем строители передумали. В настоящий момент проход по главной аллее сохранен. Она естественным образом делит парк на две части. В настоящий момент ставится новый забор, который, очевидно, закроет вход в половинки парка.

В 2013 году ничего заметного в районе «Дюн» не происходило, если не считать облицовки камнем устья Малой Сестры, которая течет по краю участка. На это дело из бюджета города были выделены 47 миллионов рублей. Жители выражали сомнения в целесообразности таких трат на бетонирование крошечной речки и полагали, что речь идет о распиле бюджетных средств. В 2014 году уже сам «Басфор» получил три разрешения на строительство «водолечебницы» и возвел некие времянки: похоже, просто хотел показать, что «осваивает» территорию.

Кто кого обманывает?

В итоге инвестор от идеи «элитного коттеджного поселка» отказался и решил строить многоэтажный квартал под видом санатория. По информация Бориса Вишневского, предельно допустимая высотность для данной территории – 18 метров. Что ж, в разрешении на строительство ЖК «Внутри» честно красуется высота корпусов в 18 метров (или даже 17,98 и 17,5 м). При этом большинство корпусов семиэтажные (один восьмиэтажный). Путем нехитрого арифметического подсчета получаем, что высота потолков в них не может превышать 2,5 метра! И это не считая толщины перекрытий, с которыми на этаж получится никак не больше 2,2 м. Как вы думаете, станет кто-то покупать элитные «места для жизни» с высотой потолков меньше, чем в иных хрущевках?