Асоциальный проект в социальном квартале
Жители «социального» квартала № 55 на Яхтенной улице ждут в гости президента Путина, чтобы показать ему уплотнительную застройку, которой, как заверил главу государства губернатор Полтавченко, в нашем городе нет.
Самая известная на сегодняшний день уплотнительная стройка между улицами Яхтенной, Оптиков и Богатырским проспектом прославилась благодаря протестам жителей, в том числе блокадников, многодетных родителей и инвалидов. Одних блокадников здесь около 1000 человек – концентрация поистине уникальная. Квартал заселялся несколько лет назад по социальным программам. С самого начала количество зелени и рекреационных зон оставляло желать лучшего, и с каждым годом ситуация ухудшалась. Сейчас неба не видно из-за стен, а земли – из-за автомобилей: мамы с детьми гуляют по сплошному паркингу.
Но чиновники сочли, что в квартале много лишнего места, и 30 января сего года Госстройнадзор выдал разрешение на строительство еще двух 25-этажных домов. Строительство ведется компанией Setl City ударными темпами, днем и ночью, и уже достигло уровня третьего этажа. При этом, согласно проекту планировки квартала № 55 участки между этими улицами предназначались для трехэтажных торгово-бытовых комплексов. Однако 28 декабря 2016 года владелец участков добился внесения изменений в проект. Теперь узкая зеленая полоса вдоль проезжей части предназначена для высотного жилья. Две башни ЖК «МореОкеан» добавят кварталу еще минимум 800 машин. С идеей зеленых зон и детских площадок точно придется распрощаться.
Как же стало возможным согласование столь антисоциального проекта в социальном квартале?
От «Ломоносовской» до Яхтенной рукой подать
Нарушения на Яхтенной улице на самом деле родом из Невского района, с территории исторического Фарфоровского кладбища. В 2013 году хозяин ОАО «ЛК Ликострой» Вагиф Мамишев, владелец участка на бывшем кладбище (в нынешнем сквере) у метро «Ломоносовская» (вопрос, как он смог на законных основаниях его приобрести, так и остался без ответа), огородил его забором и начал подготовку к строительству торгового комплекса, срубив все деревья.
Проект вызвал небывалое общественное сопротивление. В результате правительство города, дабы не провоцировать социальную напряженность, предложило Мамишеву выгодный обмен. 0,54 га у «Ломоносовской» обменяли на 1,45 га в инвестиционно привлекательной зоне Приморского района. Равноценность такой мены с самого начала казалась спорной. Тем более что участок под кинотеатром «Спутник» и прилегающие к нему 0,3 га у «Ломоносовской» по-прежнему остаются в собственности «Ликостроя», и последний готовится-таки построить там торговый комплекс. Таким образом, вместо одного торгового комплекса Мамишев получил в денежном эквиваленте минимум четыре (и это еще не предел, как будет видно ниже).
По мнению депутата ЗакСа Ирины Ивановой, правительство СПб занизило стоимость передаваемых участков на Яхтенной примерно в три раза. Как она сообщает в письме губернатору, в соответствующем постановлении участки оценены суммарно в 111 млн рублей, тогда как на основании данных РГИС их кадастровая стоимость составляет около 311 млн.
Похоже, что власти намеренно обделили городскую казну. Тем более что это был уже не первый обмен Мамишевым кусков Фарфоровского кладбища на другие муниципальные территории.
Не раз звучали подозрения, что Мамишев специально подогревал/подогревает резонанс в связи со своими строительными планами, дабы вынудить город на подобный обмен. В частности, слухи о планах строительства около «Ломоносовской» мусульманской мечети больше всего оказались выгодны самому «Ликострою».
Получив 1,45 га в социальном квартале, «Ликострой» переоформил их на свою дочернюю компанию под забавным названием ООО «Продбаза № 1». Она по-прежнему числится собственником, но сама давно и с потрохами продана Setl City (договор купли-продажи № 9 от 20.12.2016). Еще до продажи «Ликострой» провел своеобразную предпродажную подготовку, согласовав вместо трехэтажных магазинчиков строительство жилых домов с увеличением предельно допустимой высотности до 80 метров. Все это подняло стоимость участка на порядок. Хотя спустя неделю после покупки новый проект планировки квартала утверждал уже Setl, гешефт был явно обдуман заранее, потому что «Ликострой» готовил проект конкретно под дома Setl City.
Принципиально несогласуемо
По мнению жителей, чисто по формальным основаниям такое согласовать было никак нельзя. Возьмем для примера только один из двух домов Setl City. Согласно утвержденному правительством СПб проекту планировки, для его участка определены следующие параметры: суммарная площадь жилых квартир – 29 150 кв. м, встроенных торговых помещений – 1601 кв. м, вместимость детского сада – 60 мест. В соответствии с нормативами Правил землепользования и застройки, для данных параметров расчетное количество необходимых машино-мест – 404. Однако, согласно архитектурно-градостроительному облику объекта (АГОО), в границах участка удастся разместить только 228 машин. А куда же денутся оставшиеся 176? Их предполагается разместить в многоэтажном паркинге на соседнем участке, также полученном в обмен за Фарфоровское кладбище. Но, по мнению инициативной группы, конфигурация, площадь и расположение участка построить на нем паркинг не позволяют. Дело в том, что участок под паркинг граничит с другим участком, где согласно тому же постановлению правительства должна разместиться общеобразовательная школа. Строительство паркинга нарушит санитарную норму, согласно которой гаражные объекты такой емкости не могут находиться ближе чем в 50 метрах от школ и других образовательных учреждений (СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1200-03). Судя по выполненным расчетам, такое расстояние по плану никак не влезает. Выходит, благодаря высотному проекту «Ликостроя» и Setl City школы на соседнем участке не будет. Ее просто не удастся согласовать по нормативам.
Впрочем, по этим расчетам и сам паркинг тоже построить нельзя – исходя уже из других нормативов. Ширина его участка – примерно 27 м. Однако по противопожарным требованиям паркингу требуются подъезды, проезды и отступы вокруг здания. Их в участок никак не втиснуть. Значит, по закону паркинга здесь быть не может. А стало быть, дом Setl City получает 44%-ный дефицит машино-мест. Учитывая, что таких домов строится два и параметры у обоих примерно одинаковые, – получаем примерно 300 «лишних» машин в квартале, которые там не помещаются. Проект всей территории рушится как карточный домик.
Мы уж не говорим о таких мелочах, как требуемый по ПЗЗ расчет погрузочно-разгрузочных площадок для магазинов и детского сада, а также необходимый по постановлению правительства расчет велопарковок для жилых домов. В представленном архитектурно-градостроительном описании активисты ничего подобного не обнаружили. Необходимый расчет норм внутриквартального озеленения сделан только для жилых помещений. Площади магазинов и детского сада учесть «забыли». Но несмотря на нарушения, крупные и мелкие, проект был согласован всеми профильными ведомствами.
Стена тишины
В ответе из Комитета по градостроительству и архитектуре сухо сказано, что утверждению нового проекта планировки и межевания предшествовали общественные слушания, на которых «до граждан были доведены основные положения документации по планировке территории», после чего главным архитектором СПб согласован архитектурно-градостроительный облик размещаемых объектов». И. о. главного архитектора П. С. Соколов при этом забыл уточнить, что в протоколе слушаний было 34 замечания против проекта, и только одно – за. Еще девять отрицательных реплик по проекту в итоговый протокол вообще не включили. Результаты слушаний, как известно, носят рекомендательный характер, и чиновники настойчивые рекомендации жителей дружно проигнорировали. А также мнение муниципальных депутатов, которые тоже выступали против стройки.
Достойна отдельного упоминания аргументация Соколова в пользу законности полученных согласований. По его мнению, факт получения разрешения на строительство «свидетельствует о размещении объекта в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими (в том числе в части инсоляции) и экологическими требованиями». В самом деле, ведь не может же быть такого, чтобы Госстройнадзор ошибся или покривил душой.
Между тем блокадники из дома № 48 по Богатырскому проспекту жалуются, что строящийся напротив дом-башня лишит их солнца. В соответствии с санитарными нормами часть квартир в этом доме могут быть признаны нежилыми и подлежащими расселению.
Санитарные нормы нарушаются застройщиком уже сейчас: работы, в том числе шумные, регулярно ведутся в ночное время. Люди жалуются и звонят в полицию, которая на их вызовы не реагирует.
В августе вдруг забрезжила надежда: блокадникам удалось дозвониться на прямую линию с Владимиром Путиным. Во время встречи 9 августа с губернатором Петербурга он, среди прочего, продемонстрировал Георгию Полтавченко некую «зеленую папку», где были собраны полученные жалобы на уплотнительную застройку. Губернатор доказывал в ответ, что «такой проблемы практически не существует». Тогда под аккомпанемент шума стройки в 55-м квартале блокадники записали видеообращение к Путину, где пригласили его приехать и своими глазами посмотреть на «несуществующую» уплотнительную застройку.
UPD.: В УМВД России по Приморскому району «Новой сообщили, что в полицию, действительно, поступали сообщения подобного рода, однако, объективного подтверждения в ходе проверок они не нашли».
Лидия Николаевна Емельянова, активист общества блокадников (110 человек) дома 48 по Богатырскому проспекту:
«Мы сейчас ждем реакции губернатора Полтавченко. Интересно, что он скажет по поводу содержимого той папки, которую привез ему Путин. Уплотнительная застройка – это безответственно. В нашем квартале страшная загазованность, огромное количество машин, очень мало зелени. Во дворе машины паркуются в два ряда. Только из одного окна я насчитала 150 штук. Что будет после сдачи новых высоток – страшно подумать. С детьми гулять негде. Мамочки даже начинают говорить нам, пожилым, чтоб мы не занимали скамейки на детских площадках. А ведь у нас очень много пожилых людей: не только блокадники, но и ветераны войны, и узники лагерей. Если сейчас к нам не прислушаются, будет обидно и досадно».
Департамент по связям с общественностью компании Setl Group:
«Проект реализуется в полном соответствии с действующим градостроительным законодательством. Застройщиком получена вся необходимая разрешительная документация, он прошел все необходимые экспертизы и соответствует всем нормам, включая нормы высотности, инсоляции и другие».