Экстрим-девелопмент
Что делать, если очень хочется построить коттеджный поселок на берегу Финского залива, в лесу, недалеко от Петербурга, а свободного места уже не осталось? Нужно просто взять любой подходящий участок, вне зависимости от категории земли, и начать строить!
В сентябре на песчаном пляже бухты Дубковая рядом с поселком Озерки (Выборгский район) появилась тяжелая техника и рабочие, которые вбивали столбы, протягивали электричество и делали разметку на деревьях. На вопросы жителей они ответили, что здесь будет поселок. А еще порадовали, что небольшое озеро у залива, где нерестится щука, будет засыпано застройщиком!
Бросившись к кадастровой карте, жители выяснили, что 19 га берега в южной оконечности бухты Дубковая значатся как участок сельхозназначения в собственности кооператива «Рябовский». Последний – правопреемник одноименного совхоза, а значит, участок мог быть сформирован в далекие советские времена. По документам 90-х годов он уже не входит в лесной фонд. Председатель СПК «Рябовский» М. М. Рамазанов на запрос жителей ответил, что земля у залива закреплена за хозяйством постановлением главы администрации Выборгского района в 1993 году. Подробностей этого перераспределения узнать не удалось – документа в публичном доступе нет.
Странность здесь в том, что на кадастровый учет этот участок был поставлен лишь в конце 2007 года, когда оформлять береговые полосы в собственность уже было запрещено. К тому же вид использования – «для сельскохозяйственного производства» – не позволяет строить дачи.
Лесоустройство территории в 90-х годах (вверху) и схема лесных кварталов 2010 гг.
Какой же тут может быть коттеджный поселок? Для этого нужно пройти длинную согласовательную процедуру, включая общественные слушания, перешагнуть через неодобрение губернатора Дрозденко, который несколько лет назад объявил мораторий на перевод крестьянских хозяйств под дачную застройку. Да и озеро, которое, по нашим сведениям, входит в реестр нерестовых водных объектов, на схеме участка не отражено. А значит, считается сушей, что позволяет его без зазрения совести засыпать. Эта «кадастровая ошибка» (в виде лишнего участка под застройку) явно кому-то на пользу.
Впрочем, только «неправильного» вида разрешенного использования достаточно, чтобы любая стройка здесь стала незаконной. Это объясняет, почему землю в золотом месте на берегу залива не застроили еще десять лет назад.
Рентабельный лес
Но сельхозка – еще полбеды. В зоне предполагаемого «коттеджного поселка» оказался и лесной фонд: через него протянули ЛЭП. Участок площадью 20,3 га и береговой полосой длиной 640 м еще в 2008 г. арендовало на 49 лет ООО «Озерки». Компания согласовала на нем строительство базы отдыха, причем на имеющейся в редакции схеме застройки изображено перекрытие леса и берега «прозрачным ограждением». Как арендодатель – Комитет по природным ресурсам Ленинградской области – мог согласовать явное нарушение Лесного и Водного кодексов, остается загадкой.
Впрочем, ему уже не впервой согласовывать лесные и береговые заборы – вспомнить хотя бы охотхозяйство Николая Шамалова в Приозерском районе. А вот нынешней ЛЭП, что примечательно, на этом плане нет. Так что, как ни крути, а получается самовольная стройка в лесу.
Арендатор выставил лесной участок на продажу по цене 800 долларов за сотку (!). Учитывая, что, к примеру, в 2014 году лесная рекреационная аренда в этом месте стоила не более 150 тысяч рублей за гектар в год (!) (эти сведения «Новая» получила от лесничего местного Тарасовского участка Рощинского лесничества), расторопный арендатор рассчитывал переуступить лес с 3000-процентной маржой. И примерно столько, соответственно, недополучило государство.
Странно, почему такой прибыльной схемой не воспользовался каждый второй. Но каждого второго к кормушке и не допускали.
Пару лет назад в редакцию обращались бизнесмены, которых, по их словам, незаконно не допустили до участия в лесном аукционе. С учетом того, что многие лесные участки выставлялись на перепродажу вскоре после заключения договоров аренды, несложно сделать вывод, что они и передавались в аренду с этой целью.
Наименования арендаторов при этом значения не имеют. У лесных «девелоперов» обычно есть несколько юрлиц, созданных специально под очередной договор аренды. Продажа арендованного участка представляет собой продажу юрлица, на чье имя заключен договор и согласован проект освоения участка. Например, в Токсово, где в 2008–2012 годах широко применялась та же схема, потенциальные арендаторы без особого стеснения привлекали в свой проект инвесторов еще до заключения арендного договора. «Мне сказали, что можно внести деньги и застолбить один из кусочков участка, который на плане был уже порезан, – рассказал нам собеседник в токсовском экоактиве. – А потом, как пообещали, участок будет взят в аренду и со временем выведен из лесного фонда через процедуру изменений в генплан. И тогда можно будет свой надел приватизировать». То есть «проектом» можно было заниматься и вовсе без денег, привлекая средства соинвесторов и на них заключая арендный договор. Единственный стартовый капитал, который требовался, – близость к арендодателю, Комитету по природным ресурсам.
Выборгские гектары
На 2008–2014 годы пришелся бум подобных лесных «переуступок». Почему с 2008-го? Потому что именно с этого года началась массовая передача лесов в рекреационную аренду, разрешенная новым Лесным кодексом 2007 года. После этого все областные трассы украсили баннеры о продаже (sic) лесных наделов площадью от 2 до 30 гектаров каждый, расположенных непременно у воды. Баннеры предлагали лес в бухтах Желтая, Дубковая, Малоостровская, на озере Пионерское, Банное, Большое Барково, на Ладоге, Вуоксе и в других местах. Тот факт, что арендованные участки лесного фонда нельзя ни продавать, ни застраивать, не смущал никого – ни продавцов, ни почему-то сотрудников надзорных органов. При обращении в прокуратуру и Комитет по природным ресурсам ведомства неизменно отвечали, что не могут принимать меры реагирования, пока строительство не начато. «Лесопродажные баннеры» дублировались в интернете на сайтах компаний «Петерлэнд», «Лэнд Аспект», «Бест-Лэндс», CFD-group, «Загород.Ру», а также на множестве других, более мелких, включая и частные объявления на «Авито». Сейчас большинство из них сняты с продажи (а многие уже застроены), однако экоактивисты заботливо сохранили их скриншоты вот этом реестре.
Объявления не скрывали, что предлагают продажу государственного леса. Иногда продавец деликатно предлагал участок под застройку «базой отдыха» (то есть формат, разрешенный в лесном фонде), но нередко покупателям бесшабашно обещалось право на все: «Строительство разрешено. По желанию покупателя переведу под рекреацию, дачное строительство или в любой удобный вид разрешенного использования. Быстро, недорого (от 30 т. р.), с договором».
Нынешние события в бухте Дубковая позволяют предположить, что лес нашел своего «инвестора» и вместе с соседним участком сельхозназначения стал частью строительно-рекреационного проекта. Более мягкий вариант: застраивать собираются только сельхозку, а линию электропередач тянут через лес, потому что она не согласована и так удобнее ее спрятать. В пользу этого предположения говорит недавняя история с «серыми электриками» ПАО «Ленэнерго», самовольно ставившими столбы в южной части Выборгского района. Внести ясность мог бы Комитет по природным ресурсам, но на запрос, отправленный туда больше месяца назад, ответа до сих пор нет.