Земля с молотка

22 марта 2004 10:00

Еще в ноябре 2003-го новоиспеченный губернатор г-жа Матвиенко заявила, что систему распределения земельных участков под строительство нужно в корне менять. Менять - и никаких гвоздей. Но как? С этим-то и получилась загвоздка. Сегодня готовы три альтернативных плана - у КУГИ, у городского парламента и у частной компании. От того, какой окажется новая система распределения, в городе зависит многое - например, цены на недвижимость. В минувшую пятницу специалисты и чиновники обсуждали варианты решения проблемы за круглым столом.

О том, как «небольшие вознаграждения» чиновникам собираются легализовать




Основная идея реформы - отказаться от формата инвестиционно-тендерных комиссий, где узкая группа функционеров кулуарно делит городскую землю, и перейти к открытым торгам - это раз. Впрочем, городская ИТК вроде и так уже не жилец. Исполнительной власти взять инициативу в свои руки - это два. Если сейчас инвесторы ищут хорошие участки сами и выходят на правительство с предложением построить там - спортивный комплекс, здесь - казино или жилой дом, то теперь чиновники хотят заняться поисками самостоятельно. Идея довольно своеобычная, ибо во всем мире площадки под застройку готовят девелоперы. Находят место, где, с их точки зрения, люди захотят поселиться (сыграть в карты, заправить машину...). За свой счет подводят к этому участку электричество, воду, газ, тепло и перепродают застройщикам. У девелоперов прямой интерес - они на этом легально зарабатывают. Чиновники же на этом зарабатывать не должны, а должны жить на одну зарплату.
Еще один очевидный минус системы торгов - цена участков (и будущих квартир) вырастет, как это всегда происходит на аукционе.
Есть и плюсы - распределение земли между застройщиками становится более прозрачным, а городской бюджет получает дополнительные деньги. По предварительным расчетам, в городе сейчас около 2 тысяч свободных «пятен» общей площадью в 3000 га. Потребность инвесторов - 1500 - 2000 участков в год. То есть имей они такую возможность, за один год почти всю землю бы и выкупили. Деньги на это у них есть. Мешает только нынешняя система распределения, очень «тормозная» - за год предоставляется не более 500 - 600 участков, а на подготовку каждого из них уходит по 1 - 2 года.
Распоряжение отменить систему ИТК с 11 мая и перейти к торгам правительство издало еще в декабре прошлого года. Уставный суд Петербурга продлил работу комиссии до 31 мая, но это ситуацию не спасает. Четких предложений, как организовать торги, ни из Смольного, ни от депутатов до сих пор не поступило. В том варианте, который предлагает администрация, не расписаны функции комитетов при подготовке земельных участков к торгам, не оговорены сроки и ответственность комитетов за выдачу документов. 12 декабря минувшего года ЗакС принял в первом чтении закон о предоставлении объектов недвижимости, подготовленный Вадимом Тюльпановым. Очень лаконичный - на трех страничках, и уже потому гениальный...
- 1 февраля должны были принять поправки, но оказалось, что поправлять-то нечего - там ничего нет, - говорит Лев Каплан, эксперт, вице-президент санкт-петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой».
Рабочая группа, в которую входит и Лев Моисеевич, решила до 30 марта все же разработать так называемые поправки, а по существу - новый законопроект, который предусматривает три варианта организации открытых торгов земельными участками: конкурс, аукцион, целевое выделение (конкретно под АЗС, магазин, зоопарк и т.п.).
В лучшем случае к июню упомянутый закон примут и его утвердит губернатор. Старая система распределения земли будет дезавуирована раньше, и на некоторое время выделение участков, видимо, приостановят. Заинтересованные лица уверяют, что это вызовет едва ли не кризис в строительной отрасли...
И вот в этой ситуации как чертик из табакерки появляется ЗАО «Департамент инвестиционных торгов» (созданное в феврале 2004-го загадочными «специалистами инвестиционно-строительной сферы»). С таким же успехом можно было назваться ЗАО «Правительство Петербурга»... Этот частный «департамент», едва народившись, подготовил... проект закона о торгах. Случай, конечно, беспрецедентный.
- По Конституции любой гражданин РФ может выступить с законодательной инициативой, - парирует директор «Департамента...» Сергей Ухов.
Алгоритм г-ном Уховым намечен такой: созданная губернатором рабочая группа из народных избранников, чиновников и бизнесменов готовит окончательный вариант закона. КУГИ разрабатывает и утверждает новый порядок подготовки документов к торгам и порядок самих торгов, причем количество документов и согласований с нынешних 30 сокращено до 16. Организуют торги Фонд имущества, КУГИ и биржа «Санкт-Петербург». А вот сами бумаги, в которых приблизительно указывается, что на выбранном участке можно строить (площадь земли, высота зданий, их назначение), готовит ЗАО «Департамент...». За один пакет документов г-н Ухов с коллегами хотят получать $40 - 50 тысяч. «Это лишь возместит наши расходы», - поясняет Павел Бахарев, главный инженер «Департамента...». Плюс 3 - 5% процентов от цены объекта. А цены такие. Жилой дом площадью
20000 м2 продается примерно за $2 миллиона.
Но самое примечательное в законопроекте, предложенном «Департаментом...», - легализация тех самых «небольших вознаграждений», которые клерки всех рангов получают от заинтересованных лиц. В эту модель торгов заложена «мотивация чиновников», для чего следует сформировать внебюджетный премиальный фонд.
Как вы думаете, это понравится чиновникам? Вот и я так думаю.
Замысел уже одобрен служащими Городского бюро регистрации прав на недвижимость и Комитета земельных ресурсов. С Комитетом по градостроительству и архитектуре идут переговоры - зодчие почему-то сопротивляются.
А в том варианте закона, который предлагают парламентарии, подготовка документов на продажу земли с молотка должна осуществляться по госзаказу, но... «может быть поручена частным структурам на конкурсной основе».
- Мы на монополию не претендуем, - скромно уточняет глава «Департамента...».
Более того, уже сейчас (а ведь законопроект могут и не утвердить) «Департамент...», очевидно, из альтруистических побуждений, готовит к торгам 50 объектов, а в апреле собирается выйти на 100 участков в месяц - и даже получил на это солидный кредит от Москомприватбанка. Между тем у шустрого ЗАО есть конкуренты - все те же пока никем не поощряемые функционеры. Например, Управление инвестиций планирует готовить к торгам по 30 участков в неделю. И не за у.е., а за жалкую чиновничью зарплату. Впрочем, по оценке исполнительной власти, на подготовку одного объекта к торгам на самом деле требуется до $50 тысяч. И если этим все-таки будет заниматься государственная структура, брать деньги придется, наверное, из бюджета. А в городской казне-2004 ни копейки на это не предусмотрено. В «негосударственном» же законопроекте учитывается, что названные средства перед торгами будут взяты в кредит, а затем их компенсируют инвесторы, которые приобретут участок под застройку. (Из тех же средств, естественно, будет формироваться и «внебюджетный фонд»).
В общем, забавно выходит. Если предположить (гипотетически!), что чиновники, подписывая распоряжения о выделении земли под застройку, и сейчас получают от инвестора какие-то дивиденды, то новая схема по сути мало чем отличается от старой. Кстати, как говорили мне знающие люди, пытавшиеся что-то построить в этом городе, и тогда, при прежних властях, распоряжение городского руководства стоило... 50 тысяч долларов. В бизнес-планах компаний примерно такие цифры забивались в статью «непредвиденные расходы». Вот она, преемственность и стабильность!

Алексей ОРЕШКИН
фото Александр ГУТОРКИН


И вот в этой ситуации как чертик из табакерки появляется ЗАО «Департамент инвестиционных торгов». С таким же успехом можно было назваться ЗАО «Правительство Петербурга»...