Капитальная угроза

Несмотря на то что Лесной кодекс разрешает возводить в лесах только временные сооружения, на деле застройщиков никто не ограничивает. Арендаторы, взявшие участки леса «для ведения рекреационной деятельности», спокойно строят там коттеджи на фундаменте.

Лес на берегу озера Лебяжье (Выборгский район ЛО.

За примерами далеко ходить не надо: это база отдыха «Лесная рапсодия» (ЗАО «ЭФЕСК-ПС») на озере Большое Симагинское, чудо-остров Койонсаари (ООО «Коэнсаари») в Ладожских шхерах, «база Газпрома» на Лемболовском озере, база «Озерный кот» на озере Оленье (Прохладное) и многие другие.
Отвечая как-то раз на вопрос общественников, почему на участках лесного фонда строятся капитальные коттеджи, глава Комитета по природным ресурсам Ленобласти Алексей Эглит простодушно ответил: «В законодательстве критерий для определения капитальности сооружения отсутствует. Поэтому мы ничего не можем предъявить арендаторам леса».

Заговор?

Видимо, зная, что Алексей Альфредович им ничего за это не предъявит, арендаторы уже на этапе получения (на 49 лет) лесного участка планируют там капитальную застройку. И даже не боясь рекламирует будущие коттеджи. Например, ООО «Центр развития территорий» предлагает дома в «коттеджном поселке» на участке лесфонда на берегу озера Большое Симагинское.

Алексей Эглит не ответил общественникам, почему комитет продолжает передавать леса в аренду, зная, что они могут быть уничтожены стройкой. А когда общественники попросили прекратить эту практику, пока в законодательстве не будет прописано понятия «капитальное сооружение», глава Комитета по природным ресурсам официально ответил, что это выходит за рамки его полномочий.

Это похоже на заговор: власть намеренно не уточняет параметры «капитальности» в нормативной базе, чтобы не мешать заинтересованным бизнесменам захватывать леса под застройку. Впрочем, давайте все же разберемся: неужели критерия капитальности действительно не существует и оспорить строительство в лесу нельзя?

О. Койонсаари (Карелия.

Капитальные — все, кроме некапитальных

Один из последних ответов карельской прокуратуры по вопросу застройки ладожского острова Койонсаари гласил: дома (с полноценным вторым этажом) построены не на ленточном фундаменте, а значит, являются «временными сооружениями» — все законно. Выходит, критерий капитальности, с точки зрения Прокуратуры Лахденпохского района РК, это ленточный фундамент? Судя по всему, именно так: следом прокурор Н. В. Терешков признает вполне законными другие дома на фундаменте из железобетонной плиты, и опять-таки потому, что фундамент под ними — не ленточный. При том что ж/б-плита даже с точки зрения формальной логики будет куда капитальней, чем ленточный фундамент. Видимо, в задачу прокурора входило доказать (любыми способами), что застройка дивного острова законна, а не то, что она некапитальная. Отсюда — явные проблемы с логикой.

«В Градкодексе РФ (ст. 1) четкое определение капитального сооружения отсутствует, — говорит Полина Агеева, юрист строительной компании. — Там указано, что к капитальным объектам может относиться все, за исключением «временных построек». Учитывая, что ст. 51 ГК часть 16, указывает, что разрешение на строительство не требуется в случае возведения объектов некапитального строительства, для доказательств обратного следует иметь разрешение на строительство объекта».

То есть застройщик, имевший неосторожность получить разрешение на строительство своего объекта, тем самым расписался в его капитальности. Стоит ли говорить, что самый простой способ избежать уличения по данной статье, — просто не обращаться за разрешением на строительство, а построить свой коттедж в лесу «самоволкой»? «Также следует доказывать, что объект является не сборно-разборной конструкцией, а объектом недвижимости, согласно определению в ГК, и прочно связан с землей, — добавляет Полина Агеева. — А собственность на объекты недвижимости регистрируется». Итак, если собственность зарегистрирована, значит, перед нами капитальное сооружение, оно же — объект недвижимости.

Это уже кое-что. Известны случаи, когда захватчики леса регистрировали собственность на построенные на лесных участках коттеджи, чтобы иметь возможность их продать. Значит, сам факт наличия регистрации как объекта недвижимости дает возможность усмотреть в действиях застройщика-арендатора нарушение ст. 41 Лесного кодекса.

Закон — что дышло

Однако большинство лесных мошенников все же предпочитают не регистрировать свои коттеджи, лукаво называя их в проекте освоения лесного участка «временными домиками», как на Койонсаари. Тогда нам остается доказывать капитальность, исходя из физических свойств объекта. Именно, что 1) данный объект прочно связан с землей и перемещение в другое место без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; 2) что он капитально подключен к инженерным коммуникациям; 3) что он не является сборно-разборной конструкцией.

Увы, решение о капитальности сооружения будет находиться на совести конкретного судьи. Если суд вообще состоится — ведь оспаривать застройку лесного фонда может лишь тот, чьи права при этом нарушены. От частного лица суд может не принять иск, сочтя его неправомерным истцом. Но даже если дело дойдет до суда, скажем сразу: в российской судебной практике самые что ни на есть неразрывно связанные с землей строения нередко признаются временными.

Так, эксперт журнала «Российский налоговый курьер» И. В. Ательных приводит случай в Поволжском округе, когда торговый павильон на столбчатом фундаменте (!) из монолитного бетона, железной крышей и стеклопакетами в окнах, подключенный к водопроводу и канализации, Арбитражным судом не был отнесен к объектам недвижимости. Более того, наличие у объекта фундамента вообще не признается судами в качестве необходимого и достаточного критерия капитальности. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа отнес сооружение на капитальном (!) фундаменте к категории движимого имущества, отметив, что «возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, так как такого рода фундамент часто используется и для возведения временных сооружений» (Постановление от 13.03.12 №А33-737/2011).

Короче, бесспорно капитальным будет признан разве что энергоблок атомной электростанции, да и то если это будет угодно суду. Например, ФАС Дальневосточного округа пришел к оригинальному выводу, что фундамент из бетонных плит глубиной заложения до 1 м, обрамленных бетонной стяжкой, спокойно можно перенести на другое место… с помощью строительного крана (постановление от 05.12.06 №ФОЗ-А51/06–1/4367). ФАС Московского округа признал движимым имуществом автомойку на монолитном (!) железобетонном фундаменте (постановление от 15.10.12 №А40-144062/10-64-1276), а ФАС Северо-Кавказского округа не счел объектами недвижимости торговые павильоны на капитальном фундаменте (постановление от 18.03.08 №Ф08-1203/08).

Автостоянка как движимое имущество

Но самое забавное, что суд может признать временным сооружением здание на капитальном фундаменте с подключенными стационарными коммуникациями и не подлежащее сборке-разборке, если оно… расположено на участке, не предназначенном для возведения капитальных сооружений! И. В. Артельных приводит пример, когда ФАС Восточно-Сибирского округа признал «движимым имуществом» автостоянку с асфальтобетонным покрытием на том основании, что участок под нее предоставлялся застройщику во временное пользование на период аренды.

Думаю, то же самое ждет нас и в случае с лесами. Участки под ведение рекреационной деятельности предоставляются на срок 49 лет, и предполагается, что все построенные на нем дома должны быть временными. Даже если они де-факто капитальные.

Что же нам делать, как спасти леса от расхищения? Видимо, остается только одно: добиваться введения моратория на лживую «рекреационную аренду» вплоть до уточнения понятия капитальности в нормативной базе. Если лавочка раздачи лесов прикроется, заинтересованные лица сами добьются того, чтобы четкое определение капитального строения появилось как можно скорее.