Закопанные миллионы

Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) объявил конкурс на предпроектные работы по созданию четырех подземных паркингов: под Владимирской и Конюшенной площадями, рядом с Витебским вокзалом (под Винокурцевским проездом) и у ТРК «Варшавский экспресс».

Победителя определят 3 сентября, на исполнение дается всего два месяца и выделяется 15 млн рублей. Эксперты скептически оценивают возможность дальнейшей реализации этих планов, полагая, что немалые средства могут быть попусту закопаны в землю.

Локация

Прежде всего удивляет выбор площадок. Никаких внятных объяснений тому, почему выбраны именно эти территории, а не другие, нет. В случае с Конюшенной площадью можно предположить, что появление здесь паркинга на руку компании братьев Зингаревичей, столкнувшейся с серьезными проблемами при проектировании подземных боксов для авто будущих обитателей апартов, которыми вознамерились нашпиговать Конюшенное ведомство. Хотя, по оценкам специалистов-геотехников, зона здесь чрезвычайно сложная. Слабые грунты, обилие инженерных сетей и узлов, близость водных артерий и находящихся не в лучшем состоянии зданий-памятников потребуют привлечения специалистов экстра-класса и самых современных дорогостоящих технологий. На что, как показывает практика, вовсе не горазды тратиться инвесторы. А КРТИ предполагает, что строить паркинги будут за их счет – для того и объявлен конкурс, чтобы с полученными по его итогам расчетами выходить на переговоры с бизнесом.

Сооружение подземного паркинга требует, помимо прочего, организации заездов к нему. По этому показателю худшего места, чем узкое, задыхающееся от чрезвычайно напряженного движения автотранспорта горло Владимирской площади, придумать трудно.

«Абсолютно не понимаю, где там рыть паркинг! – недоумевает Андрей Горев, заведующий кафедрой организации перевозок, управления и безопасности на автомобильном транспорте автомобильно-дорожного факультета СПбГАСУ. – Ясно, что тут может быть только наземный вариант. Но у нас все значимые подземные работы («Стокманн», «Мариинка-2» и проч.) сопряжены с неприятными последствиями в виде осадок соседних зданий и удорожания работ. Анализ вариантов наверняка покажет более эффективным сооружение многоуровневого паркинга в существующем поблизости здании. Лучше всего использовать бизнес-центр – тогда и сложившийся исторический ландшафт не изменится, а заодно убавится количество рабочих мест в центре. Рост крупных парковок повышает трафик. Общеизвестно, что именно сдерживание их строительства является наиболее эффективной мерой уменьшения нарастания транспортных нагрузок. Поэтому, например, в центре Берлина ликвидировали три парковки. Так как у нас пропускная способность подходов к центру уже исчерпана, места в паркингах должны замещать существующие места стоянок на улице. Тогда появляются дополнительные полосы для движения и не увеличивается количество въезжающих в центр машин. Для этого, естественно, необходимо навести порядок на улицах и исключить возможность стоянки с нарушением ПДД, но пока этим заняться некому. Общая беда всех транспортных проектов в нашем городе – отсутствие вариантности. Решения принимаются до проведения исследований. Сказали метро к стадиону – делаем, несмотря на бешеную дороговизну и слабую эффективность, сказали роем под землей паркинги – значит, надо рыть…»

Системый сбой

Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов обращает внимание на то, что выбранной КРТИ четверки адресов нет в Приложении 11 к действующему Генплану Петербурга, содержащем перечень 10 мест, определенных под строительство многофункциональных подземных комплексов. Он тоже задается вопросом: почему комитет выбрал именно эти четыре площадки? И не получится ли так, что сооружение там парковок закроет путь иным – возможно, куда более значимым для города проектам?

Недопустимо ради решения локальных сиюминутных задач создавать неразрешимые проблемы на будущее, убежден и гендиректор «Геореконструкции» Алексей Шашкин. Если важные узлы заполнять подземными парковками, невозможно будет организовать там развязки.

А профессор Владимир Улицкий указывал, что сооружение многоуровневых объектов под площадями исторического центра не позволит реконструировать магистрали, остановит на десятилетия реализацию крупных транспортных проектов.

По мнению заведующего кафедрой геотехники СПбГАСУ Рашида Мангушева, абсолютно безопасных технологий ведения подземных работ в условиях плотной застройки нет. И если уж идти на определенный риск, то только ради объектов исключительной социальной значимости, таких как станции метро или транспортные развязки, переходы, но не ради коммерческих объектов. К тому же, как полагает господин Мангушев, сооружение парковки на несколько сот машин все равно не решит транспортных проблем центра. Тогда как пятен для подземных паркингов вне центра Петербурга предостаточно.

Андрей Горев отмечает, что серьезной проработки транспортной схемы города нет ни в действующем, ни в разрабатываемом ныне генплане. Похоже, из крупных городов России только Петербург не имеет комплексной транспортной схемы (КТС). Откуда, куда, в каких количествах и на чем именно будет передвигаться население хотя бы к местам работы – неизвестно. Посему все решения по транспортным проблемам принимаются исходя из личных предпочтений ответственного чиновника. Следствием таких импровизаций станет то, что по мере нарастания проблем их решение будет обходиться все дороже, предупреждает эксперт. И приводит один из ярких примеров: плотная застройка Песочной набережной делает невозможной грамотную организацию транспортной связи по этому направлению простым расширением проезжей части, придется рыть тоннель.

Несколько лет назад, развязав войну с гаражными кооперативами и автономными боксами для машин, власти объявили приоритетным строительство многоэтажных паркингов в центре. Участки для таких проектов предоставлялись на льготных условиях. В частности, девелоперам облегчали бремя отчислений на развитие городской инфраструктуры. Один из таких участков, в Щербаковом переулке, 12, получила под строительство паркинга та же компания, что возвела рядом торговый комплекс. На публичных слушаниях застройщик заверял, что выстроит не просто паркинг, а современный шестиэтажный отапливаемый гаражный комплекс, оборудованный всем необходимым – от системы вентиляции и кондиционирования до круглосуточной охраны. На деле же здесь, на задах станции метро «Достоевская», действует очередной бизнес-центр. Такое использование выстроенного шестиэтажного здания владельцу гораздо выгоднее (предлагается по цене $1 тыс. за кв. метр в месяц). В комментариях СМИ владелец ссылается на то, что не востребованы тут парковочные места – нет, мол, спроса ни на их покупку, ни на аренду. Волшебное превращение гаража в офисный муравейник хотят узаконить постфактум – через соответствующую поправочку в генплан, которая позволит изменить функциональное назначение участка на зону деловой застройки.

В КРТИ же, судя по всему, не сомневаются в наличии спроса на парковки возле Владимирской площади – раз включили в четверку приоритетных адресов. Интересно будет посмотреть, как в дальнейшем разные смольнинские ведомства отнесутся к предлагаемой корректировке генплана.

Деньги

Условиями конкурса определено, что победитель должен будет исследовать выбранные методом тыка территории. Ему надлежит собрать исходные данные, чтобы выявить имеющиеся ограничения градостроительного, инженерно-технического и экологического характера. Получить имеющиеся топографические планы с нанесенными подземными инженерными сетями и экспликациями колодцев подземных сооружений. Если же выданные КГА материалы окажутся «недостаточными» или «неактуальными» – выполнить работы по их актуализации. То же по части инженерно-геологических изысканий. Еще он должен осуществить сбор данных о техническом состоянии основных несущих конструкций, расположенных в зоне влияния предполагаемых работ исторических зданий и памятников. Заказать и провести предварительные археологические исследования. Собрать сведения о проекте границ землепользования и о фактических правообладателях земельных участков и объектов недвижимости, попадающих в границы проектирования. Выполнить имущественно-правовую инвентаризацию и оценку компенсационных затрат в этих границах. Собрать сведения о наличии инженерных коммуникаций и определить технические условия для определения возможности их выноса из пятна застройки, разработать принципиальные решения по переустройству таких коммуникаций. Проанализировать существующую нормативную правовую базу РФ и СПб в части недропользования «на предмет возможности дальнейшей реализации проекта». А в случае необходимости – подготовить предложения по ее совершенствованию. Разработать не менее трех вариантов планировочных решений. Сделать анализ существующих условий движения транспорта на магистральной сети в зоне тяготения проектируемого объекта. Разработать принципиальные предложения по организации дорожного движения. Выполнить анализ транспортных потоков – как существующих, так и на десятилетнюю перспективу, с учетом ввода объекта в эксплуатацию. Подготовить общее финансово-экономическое обоснование. Разработать основные объемно-планировочные и конструктивные решения, транспортную схему. Выполнить историко-градостроительные исследования с целью обоснования соответствия предполагаемого подземного строительства характеристикам исторической среды при условии обеспечения сохранности примыкающих исторических зданий и памятников, сохранения ценных элементов планировочной и ландшафтно-композиционной структуры. Ну и еще с десяток не менее увлекательных пунктов. На все про все – чуть более двух месяцев. В эти сроки надлежит не только выполнить перечисленные в условиях конкурса работы, но и согласовать предпроектную документацию с пятью профильными комитетами Смольного и утвердить ее на техническом совете КРТИ.

Из выделяемых на все четыре площадки 15 миллионов десять с половиной предписано потратить на собственно проекты паркингов, финансирование по остальным видам работ размазано тонким слоем. Так, на инженерно-геологические изыскания по каждой из территорий выделяется менее 200 тысяч, провести техническую инвентаризацию и экспресс-оценку объектов недвижимости надлежит менее чем за 62 тыс., оценить градостроительную ситуацию (включая историко-культурные исследования) – 57 тыс. с хвостиком, провести экономические изыскания – 31,5 тыс. Это, повторю, предстоит еще поделить на четыре адреса. Отдельной позиции по археологическим исследованиям обнаружить не удалось. Для сравнения: недавние археологические изыскания на Сенной площади потянули почти на десять миллионов.

Создается впечатление, что заданные условия способны обеспечить лишь заведомую профанацию исследований. А те, кто их формулировал, сами не воспринимают всерьез возможность реализации задуманных проектов – больше увлечены имитацией бурной деятельности и освоением бюджетных средств.

По оценкам экспертов, сооружение одной автоматизированной подземной парковки может достигать миллиарда рублей, а реализация проекта займет не один год. Себестоимость строительства подземного паркинга – $2–3 тыс. за кв. метр, наземного – от 500 до тысячи. Руководство ГК «Размах», ссылаясь на опыт реконструкции под паркинг исторического дома в Москве, ранее сообщало, что реализация такого проекта обошлась в 2,7 раза дешевле сооружения подземной парковки и заняла в 1,7 раза меньше времени.

Едва ли следует ожидать очереди из инвесторов, жаждущих ввязаться в задуманное КРТИ сомнительное предприятие с множеством неизвестных. Да еще с учетом неизбежных работ по обследованию и укреплению прилегающих зданий, необходимости договариваться с собственниками недвижимости и согласовывать каждый чих с КГИОП. Да и новые экономические реалии не позволяют надеяться на ажиотажный спрос подземных парковочных мест, в силу перечисленных выше причин обещающих стать золотыми.

Примечательно, что по той же Конюшенной площади предпроектные проработки создания подземного паркинга уже имеются – они были выполнены «Ленгипроинжпроектом» по заказу компании «ПаркИнвестЦентр» (планировавшей окопаться тут еще в 2007 году). Кроме того, КРТИ должен располагать оценками как минимум 13 территорий, включенных в адресный перечень возможного строительства многоуровневых подземных паркингов под городскими площадями – такой проект презентовался комитетом три года назад на выставке «Дороги. Мосты. Тоннели». Тогда в качестве пилотных рассматривались территории под площадями Искусств, Островского, Растрелли, Исаакиевской, Биржевой, Греческой и других. Может, оно и к лучшему, что планы внедрения в эти зоны исторического Петербурга оказались похерены. Целее будут. Но трудно избавиться от ощущения, что нашему «транспортному цеху» доставляет удовольствие сам процесс, а реальный результат как будто никому не интересен.

Хотя, сдается, не лучшее нынче время, чтобы ради домашних радостей узкого круга лиц закапывать в землю пятнадцать миллионов бюджетных рублей.