Памятник за рубль, хлопот на миллион
Помогут ли программы льготной аренды спасти ветшающие объекты наследия? Успешный финиш обеспечит только честный старт – информация по проблемным лотам должна быть полной, объективной и доступной до объявления аукциона.
Государство не справляется с содержанием и реставрацией памятников – из 160 000 объектов культурного наследия России только 15% находится в удовлетворительном состоянии. Ежегодная потребность в финансировании оценивается в 400–500 млрд, а это более чем вдесятеро превышает предусмотренное федеральным бюджетом. В Петербурге свыше 9000 памятников, скольким из них по состоянию можно поставить «неуд», в КГИОП точно не знают. За составление такого перечня взялись лишь теперь, когда Смольный объявил о внедрении схем, призванных привлечь для спасения наследия внебюджетные средства, по аналогии с московской программой «Памятник за рубль». Насколько эффективен столичный подход и стоит ли его слепо копировать, разбиралась «Новая».
Уравнение с кнутами и пряниками
Дискуссии о том, как сделать сохранение и реставрацию объектов культурного наследия (ОКН) привлекательными для бизнеса, тянутся не одно десятилетие. Рецепт за это время вроде бы вполне сложился: эксперты прописывали льготное кредитование для инвесторов, работающих на сохранение памятников, частичное возмещение им затрат, отказ от НДС и другие преференции. Но государство, похоже, все еще не готово к комплексному решению такой задачи и по-прежнему предпочитает административные методы грамотной экономической стратегии. Вице-губернатор Игорь Албин, например, заявил недавно о необходимости обязать инвесторов реставрировать памятники по аналогии с тем, как их обязывают возводить социальные объекты.
«В среде чиновников стало модно «понуждать к благотворительности», ссылаясь на классические лозунги «Родина в опасности» и тому подобные, – замечает на это руководитель практики по недвижимости и инвестициям частного адвокатского бюро Дмитрий Некрестьянов.
«К сожалению, социальная ответственность бизнеса понимается не как создание рабочих мест и оплата налогов, то есть вклад в реальную экономику, а еще и как бескорыстное и ничем не обусловленное желание бизнеса за свой счет решать те вопросы, с которыми чиновники сами не справились. Юридических оснований для идей вице-губернатора, конечно же, нет, и подобные заявления тем более печально слышать от людей, призванных в силу занимаемой должности показывать пример законопослушности и эталона “честной игры”».
О предлагаемых Смольным новых механизмах привлечения инвесторов к сохранению ОКН губернатор Георгий Полтавченко доложил в апреле, выступая перед депутатами городского парламента. Это закон о налоговых льготах на имущество организаций за крупные инвестиции в объекты наследия (касается собственников региональных и муниципальных зданий – объектов культурного наследия, если в их восстановление вкладывается не менее 500 млн рублей в течение трех лет – тогда льгота будет действовать три года; при затратах свыше 1 млрд руб. – на пять лет). Прежняя, действовавшая с 2009 года версия, ставила более жесткие условия (не менее 700 млн – льгота на 1 год, свыше 3 млрд – на три), но этим предложением никто так и не воспользовался. Теперь в Смольном рассудили, что облегченный вариант вызовет у бизнеса интерес. Хотя и новая редакция вызвала критику. Так, депутат Оксана Дмитриева указала на отсутствие бюджетно-экономического обоснования и неопределенность круга потенциальных получателей таких льгот.
Одна из самых удивительных «приманок для инвестора» – Александровские ворота Охтинских пороховых заводов
Чтобы закон работал в интересах наследия, депутат Алексей Ковалев считает необходимым распространить льготы лишь на работы по консервации и реставрации, исключив «приспособление для современного использования», – потому что именно под этой маркой зачастую происходят сносы, надстройки и прочие действия, влекущие утрату подлинности. Доводы коллеги поддержал и депутат Борис Вишневский, приведя в пример Дом Рогова: его под предлогом приспособления снесли целиком, неужели таким инвесторам еще и налоговые льготы предоставлять? Для таких случаев, полагает Вишневский, необходимо закрепить в законе автоматическое лишение льгот при нарушении законодательства. Но в окончательную редакцию (будет задействована с налогового периода 2018 года) предложения Ковалева и Вишневского не вошли, ограничились возможностью лишить права на льготу «по решению суда».
Другой представленный губернатором механизм закреплен в законопроекте «О фонде креативных пространств». Согласно этому документу, арендная плата рассчитывается с коэффициентом 0,01 (то есть составит 0,1% от рыночной ставки), если здание приводится в порядок и не менее 70% площадей используется арендатором или субарендатором для оказания услуг в области архитектуры, дизайна, научных исследований, творчества, искусства, образования и развлечений. На таких условиях город готов предоставить помещения общей площадью 200 000 кв. м. В прилагаемый перечень вошли такие объекты, как Дом Брюллова на Кадетской линии, 21, пустующее здание оборонительной казармы в Кронштадте (ул. Восстания, 7), два здания на территории Апраксина Двора (Садовая, 28–30, корпуса 54 и 55) и многострадальный особняк Игеля на Каменноостровском пр., 58–60.
Третий механизм – «аренда за рубль». Соответствующий городской закон власти рассчитывают принять до конца текущего года, за образец решено взять московскую программу «Памятник за рубль», запущенную с 2012 года.
Дом Вяземского на Каменноостровском проспекте, 58-60 // citywalls.ru
Ударники капиталистического труда
Правила таковы: находящийся в неудовлетворительном состоянии объект выставляется на аукцион, с победителем заключается договор на 49 лет, он должен провести необходимые ремонтно-реставрационные работы (на них отводилось пять лет, но затем решили увеличить до семи), пока они не завершены, действует зафиксированная на аукционе ставка аренды, затем – льготная, 1 рубль за квадратный метр в год. Арендатор может использовать здание по своему усмотрению (за исключением жилья, производств и складов), в том числе сдавать в субаренду. Разумеется, требуется соблюдать закон – ничего не сносить и не строить, не изменять предмета охраны. В Москве за время действия программы передали инвесторам 19 объектов, на девяти из них работы уже завершены, более чем в половине случаев – с опережением срока. Мотивация ударников капиталистического труда понятна: чем скорее поспеют, тем раньше настанет льготная аренда.
«Некоторые вообще за год управились, и такое стремление поскорее выйти на льготную аренду приводило к снижению качества, нарушениям закона и даже переделкам на уже сданных объектах, – говорит один из основателей Архнадзора, член Совета при президенте РФ по культуре и искусству Константин Михайлов. – Из удачных примеров могу вспомнить оранжерею XVIII века в Лефортове (она же – Военно-фельдшерская школа). Там были просто голые стены, без декора и интерьеров, вот с таким памятником справились».
Рассуждая о плюсах и минусах московской программы, Константин Михайлов полагает необходимым распространить на включаемые в программу объекты все строгие правила научной реставрации (соответствующий документ подготовлен рабочей группой Министерства культуры по реформированию реставрационной отрасли).
Списали на троечку
Наработки питерских чиновников по внедрению аналогичной практики в северной столице представили на Совете по сохранению культурного наследия. Игорь Албин оценил их критически: «У вас роль статистов – взяли и полностью переписали московский опыт! – попенял вице-губернатор. – Да и столичные итоги не впечатляют – всего 19 объектов за пять лет. А где ваши предложения, что делать с восемью сотнями петербургских аварийных зданий?»
Откуда взялась такая страшная цифра, непонятно. Например, два года назад обследование территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» выявило только один аварийный дом, в отношении еще 20 констатировало признаки аварийности отдельных конструкций.
Согласно докладу главы КГИОП Сергея Макарова, в Петербурге готовы включить в программу 49 объектов. Список формировали на основе предложений районных администраций. Критериев отбора, похоже, не задавалось – в сборную солянку чего только не накидали. Ушаковские бани, Царскосельский павильон железной дороги в Пушкине, расселенный по ветхости еще в начале нулевых двухэтажный Дом Степанова на ул. Константина Заслонова и даже полуразрушенные Александровские ворота Охтинских пороховых заводов (кому они могут приглянуться и для какой надобности – большой вопрос, к тому же чиновники пока даже не знают, кому этот объект принадлежит). Есть несколько деревянных зданий – например, двухэтажный дом усадьбы Львовой в Петергофе, по которому еще два года назад КГИОП заказывал историко-культурную экспертизу, призванную обосновать никчемность этой исторической постройки (снять с охраны). Другой деревянный собрат – из усадьбы Гана, главного архитектора Петергофа середины XIX века. Многие годы простоял расселенным, в 2012-м районное отделение ВООПИиК выступило с отчаянным предложением – поселить здесь какую-нибудь семью, чтобы следила за домом, пока власти решат, что делать дальше. Разместили предложение в сети, пообещав взять на себя переговоры с чиновниками и все хлопоты по оформлению бумаг, – от желающих отбоя не было, среди претендентов сыскались даже потомки Гана. Но муниципальные власти инициативу не поддержали, и из районной администрации поступил вердикт: «Здание невозможно приспособить под социальные цели», поэтому будет продано на торгах, а предварительно надлежит разработать проект планировки территории. Но пристроить этот дом до сих пор так и не удалось.
Из объектов, представляющих куда больший интерес для потенциальных инвесторов, в список попали Дом Вяземского и здание механической мастерской Ветцера (Каменноостровский пр., 58–60, литера В) – вместе с упомянутым выше Домом Игеля эти здания еще в 2008-м были переданы для реконструкции под гостиницу одной из самых влиятельных в Петербурге строительных компаний, но та в итоге отказалась от проекта и вернула городу изрядно обветшавшие за эти годы памятники.
Чтоб сказку сделать былью
По словам председателя КИО Александра Семчукова, по объектам программы будут заключаться договора на льготное обеспечение электроэнергией, водой и прочая. Неплохое подспорье. Но следует учитывать, что изначально аренда может обойтись в весьма существенную сумму. В столице, например, как рассказала сотрудник Москомнаследия Юлия Логинова, в среднем на каждый объект претендовало шесть-семь заявителей, стартовая цена повышалась в 11 раз, а на последнем аукционе подскочила аж в 130. Такой интерес можно объяснить еще и тем, что в Москве к отбору объектов подходили, похоже, более вдумчиво – в основном в программу включались относительно небольшие по площади здания без «архитектурных излишеств» или каких-то затейливых интерьеров, с весьма привлекательным местоположением. Например, особняк на Большой Полянке (285 кв. м) ушел с годовой арендной ставкой свыше 22 млн, в Волховском переулке (660 кв. м) – 11 млн, на Пречистенке (960 кв. м) – 87 млн с лишним, а выполненный из чугуна и дерева симпатичный остановочный трамвайный павильон начала прошлого века (39 кв. м) – 3,7 млн, при вчетверо меньшей стартовой цене, арендатор намерен использовать его под магазин.
«Программа «Аренда за рубль» касается объектов в неудовлетворительном состоянии, затраты на восстановление которых настолько существенны, что ни бюджету, ни инвесторам в обычном порядке это не интересно.
В целом идея этой программы – именно спасение памятников в ситуации, когда никто не хочет в них вкладывать, – заключает Дмитрий Некрестьянов. – С учетом того, что все работы на таких объектах регулируются федеральным законом №73-ФЗ, вопросы их предоставления скорее носят процедурный характер и призваны повысить привлекательность таких проектов, не более. На мой взгляд, пять лет – очень маленький срок для работ по восстановлению, с учетом состояния этих объектов и процедуры, которую требуется соблюсти для получения разрешительной документации. Из предложенных к включению в петербургский список объектов некоторые весьма интересны своей локацией, но любой бизнес будет учитывать их состояние и необходимые затраты и очень тщательно считать экономику, именно она и определит спрос. Чтобы программа стала привлекательной, городу было бы правильно по каждому объекту провести историко-культурную экспертизу по установлению предметов охраны (что именно не подлежит изменению и должно быть восстановлено) и подготовить хотя бы укрупненные сметы затрат на реставрацию, а также сделать эти результаты общедоступными до объявления аукционов – тогда, мне кажется, участвовать в них будут реальные интересанты, оценившие свои возможности».
Москва, Настасьинский пер., 8. За право стать арендатором этого дома боролись 6 претендентов, по итогам аукциона стоимость годовой аренды составила 82,2 млн руб. (при стартовой цене 13,6 млн)
Обсуждаемая программа, напомним, касается только тех памятников, что состоят в казне Санкт-Петербурга. Те, что находятся в федеральной собственности, также могут быть предоставлены в аренду на льготных условиях в рамках аналогичной программы, запущенной подведомственным Минкульту Агентством по управлению и использованию памятников. В нее, в частности, попали форты Кронштадта, один уже ушел с молотка.
О том, как работает федеральная программа, и какие проблемы обнажил первый для нас аукцион, «Новая» расскажет в следующем материале рубрики «Культурное наследие как ресурс развития Петербурга».
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.