То ль девелопер, а то ли виденье
Фото: Построенный на месте снесенного исторического дома бизнес-центр SINOP - претендующий на звание "дома-памятника в честь победы в Синопском сражении"

То ль девелопер, а то ли виденье

30 июля 2015 13:05 / Общество

О некоторых отличиях инвестора и паразита вульгарис

Руководитель Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов задал новый вектор дискуссии о балансе интересов сохранения наследия и бизнеса – предложив «настроить оптику так, чтобы различать девелоперов и дояров бюджета». Поддерживая эту здравую инициативу, «Новая» ревизовала, что «надевелопировали» в нашем городе структуры братьев Зингаревичей – раз уж нынче в топе обсуждаемых тезис о том, что без их денег Конюшенное ведомство обречено на погибель.

Тезис этот ожидаемо трансформируется в обобщение: если городские власти не обуздают зарвавшихся градозащитников, инвесторы и вовсе убегут из Петербурга и дышащая на ладан историческая застройка развалится окончательно – ибо денег на ее спасение в городском бюджете нет.

Богач-бедняк

Оценки эффективности распределения и использования бюджета – отдельная тема (предполагаем, что профессиональное ее исследование позволило бы обнаружить резервы для содержания и реставрации памятников). Что же до безапелляционно выносимых смертных приговоров состоянию дореволюционной застройки, то в качестве контраргумента можно привести официальные данные результатов обследования двух пилотных территорий исторического центра («Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия»): «Мы не выявили аварийных домов», – отчиталась глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова.

Тем, кто нынче плачет о потерянных для города деньгах «лесных братьев», следовало бы для начала удостовериться – а, собственно, есть ли у них деньги? Осушить напрасно проливаемые слезы поможет обзор рассматриваемых в арбитраже дел – где представители контролируемых Зингаревичами компаний отбиваются от неоплаченных многомиллионных счетов, выклянчивая скидки по неустойкам и доказывая «тяжелое имущественное положение» своих контор, по причине которого они не могут оплатить даже судебные издержки.

Так, например, претензии по искам к ЗАО «Оранж Девелопмент» (так называемый инвестор по Конюшенному ведомству) приближаются – совокупно – к 200 млн рублей. Самая весомая – от генподрядчика ООО «Содис Строй», на почти 90 млн (обратились с иском 26 июля). Уже вынесены решения о взыскании почти 70 млн в пользу ООО «А Плюс Девелопмент», пять с лишним миллионов – в пользу ООО «Строительное управление АДЕПТ», более 1,5 млн – ООО «Эдванс-инжиниринг». Свыше 3,5 млн отсудило ООО «Джонс Лэнг ЛаСаль» – по исполненному им договору на поиск потенциальных субарендаторов.

Но отсудить – не значит получить. Как признаются представители компаний, чьи претензии были признаны обоснованными, они годами ждут исполнения судебных решений. Так, гендиректор ООО «ПИ Геореконструкция» Алексей Шашкин рассказал «Новой», что еще в 2013 г. вынесены решения о взыскании со структур Зингаревичей (ООО «Юнайтед Констракшн» и ООО «Лотос отели») задолженностей и пеней по трем договорам: 7 млн, 1,5 млн и на чуть более 0,5 млн. «Казалось бы – не такие уж громадные суммы для состоятельных инвесторов. Но мы до сих пор не получили причитающиеся нам деньги в полном объеме, только в пределах процентов десяти от него – судебные исполнители не могут обнаружить на счетах ответчиков требуемых средств», – поясняет господин Шашкин.

Не находится средств на погашение и более скромных долгов. Так, Руслан Краснов, гендиректор «Студия РЭД – Реал Эстейт Дизайн» (выполняли по заказу «Оранжа» и «Лотос отелей» макеты территории с включением объектов «Плазы» – на Марсовом поле и Конюшенной площади), подтвердил, что, несмотря на выигранные два иска примерно на 300 тысяч каждый, денег они тоже никак получить не могут: «У них нет нужных сумм на счетах, нас внесли в картотеку, поставили в очередь. Так странно, ведь и по другим делам суммы фигурируют не очень большие…»

Досудились до трех тысяч

В самом деле, дутые олигархи аки львы бьются даже за… три тысячи рублей. В тяжбе с ООО «Морион» (по взысканию с «Оранжа» 148,5 тыс. руб. за выполненные работы) ответчик затеял встречный иск – с требованием взыскать неустойку за якобы несоблюденные сроки, оценив ее в 3604 рубля.

Взяв в оборот уникальный памятник по цене однушки в той же локации (19 млн рублей), «Оранж» за пять лет не потрудился даже откачать смешанную с мазутом воду из подвалов Конюшенного ведомства, которая так и стоит там по щиколотку, разъедая конструкции памятника. Прописанные в инвестдоговоре отчисления на развитие городской инфраструктуры тоже приходилось выбивать через суд – КУГИ подавал иск о задолженности в 3,2 млн (погасили только перед слушанием дела).

Зато «Оранж» не скупился на рекламу и прочие глупости. Правда, и по этим позициям львиная доля счетов остается неоплаченной. Так, на почти 9,5 млн руб. был заключен договор с ООО «Дрим» – «на рекламные услуги, в т. ч. по проведению маркетинговых мероприятий и событий на объектах ЗАО “Оранж-Девелопмент”». По нему завис долг в 2,8 млн. Решением суда от 19 февраля 2014 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Более полугода решение не исполнялось, а в сентябре «Оранж» подал в суд заявление об отсрочке исполнения решения. «Дрим» обратился с заявлением о признании ЗАО «Оранж-Девелопмент» несостоятельным (банкротом), только это заставило ответчика расплатиться.

ООО «Электрон», резонно опасаясь, очевидно, что и решение суда не гарантирует в случае с «Оранжем» получение реальных денег по счетам, одновременно с иском о взыскании задолженности по аренде и пеней (6,5 млн) заявляет ходатайство о наложении ареста на денежные средства, находящиеся на банковских счетах ответчика «Оранж-Девелопмента». Как следует из материала дела, «истец ссылается на длительность периода просрочки, существенный размер долга и наличие у ответчика финансовых затруднений».

Ответчик и сам горазд апеллировать к этим самым затруднениям – когда ходатайствует об отсрочке уплаты судебной пошлины или исполнения вынесенных решений и предъявляет выписки о смешных суммах на его счетах. Но в данном случае, поскольку не были представлены «доказательства, подтверждающие факт затруднения исполнения судебного акта», в испрашиваемых обеспечительных мерах отказано.

Некоторые – оценив возможность получить с зингаревичевых структур даже признанные по суду суммы как «бесперспективняк» – предпочитают отзывать иски на предлагаемых им ответчиком условиях. Видимо, следуя известной логике про «хоть шерсти клок». Например, в феврале текущего года суд в полной мере удовлетворил иск ООО «Архитектурно-реставрационная мастерская Рест» о взыскании с «Оранжа» 4,5 млн рублей задолженности. Ответчик подал апелляцию – требуя отменить решение первой инстанции потому, что в резолютивной части решения судом допущена ошибка в наименовании должника. В июньском судебном заседании от истца поступило заявление об отказе от предъявленных им требований. Как скупо пояснил «Новой» гендиректор «Реста» Дмитрий Сухинин, «разошлись бортами». Господин Сухинин признал при этом, что задолженность удалось получить не в полной мере, но конкретизировать итоговую сумму отказался.

На грани банкротства

Другие пытаются «дожать» должника, инициируя процесс признания его банкротом. О чем подумывают сейчас, например, в ООО «СМУ № 32». С ними в 2011 г. был заключен договор подряда на выполнение работ по разработке проектной природоохранной документации и проекта разборки конструкций полов, перегородок, потолков, инженерных систем, облицовки, а также по уборке с утилизацией мусора и строительных отходов на объекте по адресу Марсово поле, 1. Заказчиком выступало ООО «ДФД» – характеризуемое участниками рынка как «подставная контора, у которой, кроме папки и ручки, нет ничего». В таких обстоятельствах надежд на получение причитающихся с «ДФД» сумм мало, признает Алексей Гаранин, гендиректор «СМУ № 32» (которому удалось добиться судебного решения о взыскании с ДФД полутора миллионов за выполненные работы, но оно также не исполняется).

«Они еще встречный иск к нам инициируют, при этом просят на нас же повесить госпошлину – потому что у самих и на это нет денег, – усмехается Алексей Геннадиевич. – Мы два года к ним ходили, пытаясь получить положенное по исполненному договору. Те сначала просили подождать полгодика, потом еще полгодика, а потом и вовсе перестали реагировать. На Марсовом поле («Павловские казармы») сейчас все стоит – нет у них окончательных согласований, да и денег, я думаю, тоже реальных нет. Вся эта история тем более обидна, что у меня же есть от них столько писем благодарственных! В том числе за наше безвозмездное участие в реконструкции дома 104 на Московском проспекте (патронируемый Светланой Медведевой проект создания Центра женского здоровья, где заказчиком работ выступало ООО «Юнайтед Констракшн». – Т. Л.). Полагаю, мы все же подадим иск о банкротстве должника – может, придут к выводу, что им все-таки проще отдать нам деньги, чем потерять имеющую необходимые лицензии контору», – заключает Алексей Гаранин.

Вероятно, именно такая схема сработала в случае с ООО «Гластек Санкт-Петербург» – им летом прошлого года подавался иск о признании ДФД банкротом, но затем заявление было отозвано.

Аналогичный иск подавался и от ООО «ЕвроКлинингСтандарт» – производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ДФД» возбудили в мае нынешнего года. Этому истцу задолжали чуть более 500 тыс. К июню ответчик смог предъявить доказательства погашения задолженности только в размере 50 тыс. Решением суда в отношении ООО «ДФД» введена процедура наблюдения и утвержден временный управляющий. Рассмотрение дела о признании банкротом назначено на 10 декабря текущего года.

Монетизация образования

Та же структура фигурирует в делах по обращениям «кинутых» на другом объекте «Плазы» – бизнес-центре SINOP на Синопской набережной, 22, где ООО «ДФД» выступало в качестве генподрядчика. О взыскании невыплат по договору подряда был подан ряд исков от ООО «ИСФ Бластстрой» (выиграны на сумму в 0,5 млн, еще в процессе рассмотрения – на 1,1 и 3,3 млн), от ООО «Мостэк» (в первой инстанции отсудил около 1,2 млн). Еще около 3,7 млн пытается получить с «ДФД» Группа «Олимп».

История упомянутого объекта также развивалась вполне в духе «лесных братьев». На месте безвкусной громады SINOP (его стиль на сайте «Плазы» описан как «High-tech с классическими орнаментальными элементами декора фасада») стоял трехэтажный дом (1860, арх. К. И. Брандт), принадлежавший некогда Александро-Невской лавре, а затем ставший обычным жилым домом. В 1990-е здесь, в одной из коммуналок, жил рок-музыкант Юрий Шевчук. К началу нулевых тут обосновалось НОУ дополнительного профобразования «Эдукацентр». В 2001-м оно получило разрешение на реконструкцию здания под свои нужды, завершить работы предписывалось к исходу сентября 2003-го. Однако к этому времени «реконструктор» лишь уничтожил до основания вполне крепкое с виду здание, стройка же не продвинулась дальше устройства котлована. В связи с неисполнением условий договора он был расторгнут (лишь в феврале 2006-го) и КУГИ обратился в суд с истребованием более 1,5 млн, но стороны пришли к мировому соглашению. В августе 2007-го КУГИ заключает с «Эдукацентром» договор об инвестиционной деятельности. Декларируется, что в «трехэтажном с мансардой здании» после реконструкции (читай – нового строительства) разместятся учебные классы, офисы, а также гостиница и кафе-ресторан. К исходу 2009-го «инвестор» ничего не построил, но задолжал по договору городу почти 24 миллиона рублей!

Пострадавший при строительстве бизнес-центра соседний дом, № 24,май 2013 года

КУГИ снова подает иск, а потом снова от него отказывается. Из кустов на подготовленную образовательным учреждением поляну выходит ЗАО «Синопская набережная» (зарегистрированная еще в 2004-м структура «Плазы») – и теперь уже и речи не идет о воссоздании хотя бы фасада (как того требует закон), заявляется проект строительства современного бизнес-центра в девять этажей. С самим же образовательным учреждением начинают происходить всяческие метаморфозы – с расколом между учредителями-основателями, отпочкованиями и переименованиями, судами и прочая.

Константин Фильков, гендиректор специализирующегося на обучении иностранным языкам «Эдукацентра», в комментарии «Карповке» в 2008 г. пояснял: «Сейчас в Петербурге имеется как минимум пять разных «Эдукацентров». Мы же с мая 2003 г. никакого отношения к дому 22 на Синопской набережной не имеем – передали другой организации, о дальнейшей его судьбе я ничего не знаю».

Тем не менее на информационном щите стройплощадки в 2010 г. значилось: инвестор – НОУ ДПО «Эдукацентр», генподрядчик – ООО «Юнайтед констракшн».

Как заявлял на градсовете директор по проектированию ООО «Плаза Лотос Груп» Сергей Гончаров, ЗАО «Синопская набережная» выполняет функцию агентства по развитию территории – согласно подписанному с КУГИ договору и в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга № 612 от 11.05.2005 «О проекте комплексного инвестиционного развития территории кварталов 55, 55А и 55Б Центрального района».

В районной же администрации еще в 2007 г. охотно комментировали масштабные планы подконтрольных Зингаревичам структур: рассказывали, что ЗАО «Синопская набережная» расселяет дома № 26 и 28, а на всю прилегающую территорию ООО «Лотос» подало инвестиционные заявки на проведение проектно-изыскательских работ. Однако в 2012 г. представители «Плазы Лотос Груп» объявили: «Перспективы освоения всего этого квартала нас не интересуют». Нынче по юридическому адресу «Плазы» и кучки ее дочек, внучек и жучек (Аптекарская набережная, 20а) можно обнаружить и ЗАО «Эдукацентр». Специализирующееся, правда, вовсе не на обучении иностранным языкам, а на операциях с недвижимостью, подготовке стройплощадок и проч.

Возможно, в ближайшем времени появятся основания расширить этот перечень позицией «срочная стирка денежных средств». ЗАО «Эдукацентр» подало иск к своему кровному родственнику – ООО «Гольф Дюны» о взыскании аж 183 679 917,83 руб. И это притом, что бедняга и так беден как церковная мышь – хронически не в состоянии платить по счетам и висит на грани признания его банкротом.

Синопская битва как повод для наживы

Проект бизнес-центра на Синопской (ООО «Архитектурная фабрика „32 декабря“» Дмитрия Лагутина) позиционировался ни много ни мало как «дом-памятник в честь Синопской битвы». Со стеклянным куполом и будто бы «напоминающим корму корабля» фронтоном, который «держит скульптура императрицы Марии – напоминая о названии флагманского корабля, на котором шел в Синопский бой Нахимов», и со скульптурами адмиралов в нишах.

Градсовет эту развесистую клюкву отринул практически единодушно. К тому же «Плаза» настаивала на превышении дозволенных регламентом высотных максимумов – желая подняться до 33 метров. «Да вы сравните масштаб нового объекта и соседних, трехэтажных! – не стерпел тогда даже Никита Явейн. – Он их не просто убивает, он их уничтожает!» Но в «Плазе» продолжали настаивать на том, что бизнес-центр обязательно должен быть 9-этажным – иначе, мол, вы нам весь высший смысл зарубаете, ведь в Синопском сражении участвовали девять кораблей. Хотя историки этих символистов и поправляли: не девять, а шесть кораблей в ноябре 1853-го вошли в Синопскую бухту в составе эскадры под командованием Нахимова.

Тогда же стало известно и о намерениях застройщика распространить экспансию – снеся соседний дом № 24 (1878, арх. Василий фон Геккер), который был уже расселен и выкуплен. Градозащитники ожидаемо отсылали «хотельщиков» к 820-му закону, а также указывали на многочисленные нарушения по самому проекту.

Замечания, высказанные на общественных слушаниях и поданные письменно членом президиума петербургского ВООПИиК Людмилой Семыкиной, отражены в протоколе: заявленная высота превышает норму даже с учетом отклонений в пределах допустимых десяти процентов, сводное заключение КГА основано на заключениях только двух из семи необходимых комитетов и не содержит сведений о соответствии Правилам землепользования и застройки, земельный участок не прошел кадастрового учета и его границы не определены утвержденным проектом межевания, визуальный анализ в КГИОП не представлялся, соответствующее его согласование на превышение допустимых высотных параметров отсутствует.

Что не помешало чиновникам подбить протокол выводом: запрашиваемые разрешения на отклонение… предложены для принятий Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.

Кстати, на тех слушаниях было предъявлено письмо за подписью Алексея Разумова (тогда – зампредседателя КГИОП), из которого следовало, что «режимы зон охраны не применяются к правоотношениям по реконструкции объектов, возникших на основании правовых актов Санкт-Петербурга, принятых до вступления режимов в силу». Из чего выходило – восстанавливать снесенный дом № 22 вовсе нет необходимости. Что было абсолютным враньем, ибо на тот момент не имелось не только разрешения на строительство, но и всего предшествующего его получению пакета документации, включая согласованный проект.

Не предъявлялось и полноценного исследования грунтов. Что на упомянутых слушаниях вызывало резонные опасения за судьбы примыкающих к стройке домов. И они, как покажет время, оказались небезосновательны – дом 22 при сооружении бизнес-центра пошел трещинами, пришлось окольцовывать металлическими стяжками.

Кстати, к материалам публичных слушаний прилагалось и письмо Комитета по природопользованию, официально уведомлявшего зампредседателя КГА Юрия Митюрева: «По данным комитета, рассматриваемый участок расположен вблизи области развития погребного (засыпанного) болота, наличие которого может способствовать образованию подземных биогазов, накоплению их в подземных частях сооружений и выходу на поверхность. По условиям естественной дренированности территория участка относится к слабо дренированной. Возможное изменение поверхностного и подземного стока на этапе строительства указанного объекта может привести к подтоплению подземных сооружений и заболачиванию территории».

Но у «лесных братьев» к болотам-то как раз особая страсть. Вот тянет их туда, тянет. И никаких газиков, в том числе от переедания, не страшатся.

О дуремарских проектах для болотных пиявок – читайте в следующем номере «Новой».

Продолжение следует.