Девелопировали, девелопировали да не выдевелопировали
Еще один громкий проект от братьев Зингаревичей, презентованный как элитный гольф-клуб, который год тихо пускает пузыри: завяз в болоте
Руководитель Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов задал новый вектор дискуссии о балансе интересов сохранения наследия и бизнеса, предложив "настроить оптику так, чтобы различать девелоперов и дояров бюджета". В развитие этой инициативы "Новая" представляет продолжение обзора достижений структур братьев Зингаревичей (начало в № 54).
Орхидеи еще не зацвели
На официальном сайте Plaza Lotos Group гольф-клуб "Дюны" предлагает "укрыться от городской суеты и предаться отдыху и любимым видам спорта в атмосфере комфорта, уединения и полной безмятежности". Насчет безмятежности почти правда: несмотря на то что проект стартовал еще в 2008-м (когда было выдано разрешение на изыскательские работы), примет бурной деятельности вы тут не обнаружите.
Канавное болото – а именно на него приходится отхваченный братьями участок в 206 га – болотом и остается, со всеми сопутствующими этому природному образованию прелестями. Но искателям комфорта тут, конечно, ловить нечего. Разве что свезет какому-нибудь Ивану-дураку поразить стрелой бородавчатую цель, и она только и сумеет сделать былью сказку от "Плазы" – чьи рекламные тексты рисуют на здешних кочках "роскошный комплекс для привилегированных людей, спроектированный ведущими архитекторами Северной Америки".
На излете своего губернаторства – буквально за неделю до отставки – Валентина Матвиенко подписала распоряжение о предоставлении этого участка в Курортном районе ООО "Гольф Дюны" (принадлежит ЗАО "Синопская набережная" – структуре Plaza Lotos Group) для строительства спортивного гольф-клуба.
По уже сложившейся традиции структура братьев Зингаревичей получила объект без всяких торгов и за смешную цену: при обязательстве перечислить в городской бюджет 165 400 тыс. руб. выходило примерно по 8 рублей за квадратный метр. При этом платежи разбивались на 4 этапа строительства, которое в целом надлежало осуществить за 6 лет (завершить к сентябрю 2017 г.). При соблюдении условий инвестдоговора аренда участка пролонгировалась на 49 лет.
Но за прошедшие годы "инвестор" не только так ничего и не построил, но даже не сформировал требуемого пакета разрешительной документации (в 2011-м лишь утвердили проект планировки территории, выполненный ЗАО "Петербургский НИПИград"). Да еще и денег за аренду городу не платил.
КУГИ обращается в суд, выигрывает дело – о взыскании свыше 40 млн за первый год. Но дальше все остается по-прежнему. Комитет из раза в раз подает иски, суд выносит решение о взыскании, потом опять все по кругу. Все участники процесса, должно быть, уже давно чувствуют себя героями Дня Сурка – из раза в раз в судебном заседании ответчик пытается отбиваться, повторяя одни и те же оправдания. Мол, негодный подсунули участок – невозможно его использовать для указанных в договоре целей.
И согласовать желаемую максимальную площадь застройки никак не удается. Суд на это каждый раз разъясняет: участок передан арендатору по акту 2011 г. без каких-либо возражений, согласно акту арендатор подтверждает, что участок и расположенные на нем объекты передаются "в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта". И, согласно договору, стороны при его подписании "признали, что сведения об участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре".
Денег нет, понты остались
На пятом году этого сериала суд уже, очевидно, устал разжевывать всякий раз одно и то же – и в своих решениях стал отсылать к вынесенным решениям апелляционной и кассационной инстанций, отклонившим возражения ответчика как несостоятельные.
В ход идет и другое регулярно используемое разными структурами "Плазы" оправдание – предъявляются данные об отсутствии денежных средств на счетах. Выворачивая дырявые карманы, "инвестор" просит предоставить отсрочку даже по уплате госпошлины по встречному иску (каковые регулярно инициируют без всяких перспектив на их удовлетворение, но пока апелляционная инстанция, потом кассационная – можно тянуть с выплатой взыскания).
Наконец, в марте прошлого года КУГИ подает иск не только на взыскание очередной задолженности по арендной плате (с пени – свыше 24 млн), но и на расторжение договора. И выигрывает. Однако к исходу октября – когда долг переваливает уже за 30 млн – заключает мировое соглашение. Стороны договариваются, что указанная сумма будет погашаться поэтапно, тремя долями, через каждые три месяца. Но с декабря комитет опять вынужден возобновить истребование арендной платы через суд, к июню 2015-го долг составляет без малого 21 млн.
Параллельным курсом рассматриваются дела по обращениям компаний, которым также изрядно задолжали "Гольф Дюны".
В январе 2013-го иск о взыскании 2,8 млн выигрывает "Трест геодезических работ и инженерных изысканий". В апреле – ООО "Лондон Реал Инвест", на 2,45 млн. Так ничего и не выплатив, в декабре 2014-го "Гольф Дюны" обращаются с заявлением об отсрочке исполнения судебного акта. Суд резонно указывает на то, что ответчик и так устроил себе двухгодичную отсрочку. К тому же на тот момент в отношении ООО "Гольф Дюны" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) – по заявлению "Лондон Реал Инвест". Определением суда от 26 ноября 2014 г. удовлетворено ходатайство о введении в отношении ООО "Гольф Дюны" процедуры наблюдения. Только после этого "инвестор", очевидно, нашел возможность рассчитаться в какой-то мере с партнером – в марте нынешнего года истец ходатайствует об уточнении претензий (сводя их к 1,75 млн), заявляет отказ от требований к должнику и просит прекратить производство по делу о банкротстве.
Аналогичным образом развивается ситуация с иском ООО "НТЦ Технологии XXI века", которое пытается получить причитающиеся ему 3,5 млн (удовлетворено решением суда). Только после вынесенного судом определения о введении процедуры наблюдения, назначения временного управляющего и определения даты рассмотрения дела о признании должника банкротом "Гольф Дюны" пошли на погашение долга – и "Технологии" также подали ходатайство об отказе от своего заявления и прекращении производства по делу о банкротстве.
Андрей Резников измеряет мощность залегания торфа:
глубина более полутора метров. Фото Дмитрия Острякова
Мои дорогие пиявочки
Вопрос, который перво-наперво возникает у всякого знакомого с этим сюжетом "девелопмента" от Зингаревичей: зачем все это нужно? "Ведь очевидно, что в наших широтах никакой гольф-клуб неспособен оправдать вложения, требуемые для осушения 200 га болота – с водоотведением порядка 1,3 млн кубов воды, выторфовкой, заменой грунта и так далее", – оценивает ситуацию Александр Карпов. А в поисках ответа предлагает обратиться к официальному сайту "Плазы", где декларируется: "Для Петербурга этот проект на долгие годы останется эксклюзивным и самым элитарным среди всех категорий жилой недвижимости". Вот тебе и главная составляющая затеи с гольф-клубом – жилая недвижимость.
"Хитрость тут вот в чем, – поясняет Карпов, – каждому порядочному гольф-клубу полагается "гольф-деревня". Коттеджи, гостиницы, магазины, обслуживающая инфраструктура. Вполне себе жилая недвижимость, которая, однако, по документам числится... "вспомогательными объектами объектов физкультуры и спорта". Правда, в 2009 г. принятием Правил землепользования и застройки долю таких "вспомогательных объектов" ограничили 10 процентами земельного участка (прежде было 20–25%), тут-то многие спортивные проекты и загнулись.Но все равно, пусть 10% – получить от Матвиенко 20 га земли в Курортном районе под элитную недвижимость целевым назначением и с льготной кадастровой стоимостью – это дорогого стоит! Вот для этого и нужен огромный участок "бросовой" (с точки зрения города) земли: чем больше участок в целом, тем больше участок под "элитку". Чтобы "обосновать" такое решение, "Гольф Дюны" заказал проект планировки и межевания территории, который правительство СПб утвердило в 2011 г. Болота никто "не заметил" – инженерные изыскания (даже по архивам) не являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ при подготовке документов такого рода: потом, потом, при строительстве... Как относится КГА к природным объектам, мы знаем. Итог закономерен: к стадии строительства "девелопер" приступить никак не может. Кто же думал, что потребуется настоящий проект на спортивный объект? Какая подстава!.."
В истории этой, по мнению экспертов, прослеживается немало схожего с проектом "Город-спутник Южный" от "Старт Девелопмента" Захара Смушкина (он же, наряду с Борисом и Михаилом Зингаревичами, является совладельцем ОАО "Группа Илим" и возглавляет его совет директоров). Там громадье строительных планов также возводится на болоте – площадью почти 2,46 квадратных километра, питающем реки – водопроводящие системы охраняемых ЮНЕСКО парков Царского Села и Павловска.
Пшиком обернулись и планы по созданию другого гольф-клуба – в Пушкине. ЗАО "Царскосельский гольф-клуб Санкт-Петербург" еще осенью 2012-го обратилось в суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Как следует из материалов дела, это ЗАО "полностью прекратило свою деятельность, которая заключалась в реализации проекта по строительству гольф-клуба за счет заемных средств, полученных по договору о предоставлении займа с Компанией Пушкин Девелопмент от 01.01.2006 № 01-01-06 и по договору о предоставлении займа с Компанией Трэжери
Холдингз от 16.06.2008. 17.10.2012 директор должника Низковская Е. В. была уволена по собственному желанию. Акционеры общества не выразили согласия на финансирование процедур банкротства ЗАО "Царскосельский гольф-клуб Санкт-Петербург".
И суд пришел к выводу, что "отсутствие средств, достаточных для возмещения судебных расходов на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, в том числе расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему, является основанием для прекращения производства по делу".
Такой вот девелопмент. И эти тоже изрядно задолжали городу: так, решением суда от 18 февраля 2013 г. был удовлетворен иск КУГИ к "Царскосельскому гольф-клубу" о взыскании 103,9 млн рублей. Но как из них эти миллионы вынешь, при пустых счетах?
Что же до братьев Зингаревичей – то никакие из рассмотренных в предыдущей и этой статье примеров сомнительной деятельности их структур не заставили, похоже, городские власти прийти к выводу о бесперспективности привлечения таких "инвесторов". Анонсируется новый проект: сообщается, что в июне в ходе выездного совещания под председательством вице-губернатора Игоря Албина ООО "Плаза Лотос Груп" подписало согласие о планируемом размещении крытой ледовой арены на Крестовском острове. Михаил Зингаревич обратился к губернатору Георгию Полтавченко с просьбой выделить под это 1,5 га. Причем облюбованный участок находится на территории охраняемого памятника "Приморский парк Победы". Который и так в последние годы изрядно понадкусывали и позастроили всякой дрянью. Но в Комитете по строительству дают нужную "инвестору" подсказку: крытая ледовая арена в границах памятника может появиться "исключительно в рамках приспособления объекта культурного наследия для современного использования". Для чего должно быть получено положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы, согласованное в КГИОП. Но за таким председателем комитета, как Сергей Макаров, дело не станет: можно не сомневаться.
Михаил Зингаревич заявляет о наличии ста миллионов, которые готов вложить в ледовый дворец. В общем, для должников и исполнения судебных решений о взыскании у них денег нет, а тут вдруг сыскались – выиграли во Всероссийском фестивале по хоккею среди любительских команд. Правда, этой суммы ни на что толковое не хватит: "Даже простые катки, которые строит город по программе "Единой России", стоят 300 млн рублей за объект", – поясняла "Деловому Петербургу" начальник отдела строительства Комитета по физкультуре и спорту Анастасия Кузенкова.
Но, как мы уже понимаем, для таких "инвесторов" главное – ввязаться, а там можно будет крутить то же динамо попутно с привлекаемыми бюджетными и прочими средствами. Участники рынка при этом предполагают, что участок под ледовую арену на Крестовском может стать частью компенсации Зингаревичам за погребенный проект Конюшенного ведомства. А что, собственно, им компенсировать-то? Затраты на пиарщиков, организацию презентаций, услуги по поиску потенциальных арендаторов, обеспечение получения "нужных" – хоть и весьма сомнительных с позиций соответствия закону – согласований?
При отсутствии реальных работ по сохранению памятника или хотя бы обеспечению надлежащего его содержания. Но зато – добившись включения зоны со своими объектами (Конюшенное ведомство и Павловские казармы) в качестве одной из двух пилотных территорий в программу сохранения исторического центра. Дабы за счет бюджета решать вопросы инфраструктуры, инженерии и прочая. Теперь и Смольный признает, что вовсе не состояние зданий определило тогда выбор "пилотов" – там-то, по результатам обследования, аварийных зданий практически нет. Да, говорят, ошибочка вышла – лучше бы эти деньги направить на куда более нуждающиеся в них кварталы старого Петербурга.
Но как было не потрафить таким уважаемым людям, стратегическим, понимаешь ли, инвесторам…
Девелоперы и дояры бюджета
"Почему у нас каждого не пойми кого называют "девелопером"? – задается в этой связи вопросом Александр Карпов. – Что они "девелопировали"? Где вообще примеры какой-то удачной девелоперской активности этой группировки? Кто эти люди, и какое отношение они имеют к городскому развитию?"
На брошенный градозащитникам упрек в "безыдейности" (в "ДП" вышла статья Льва Лурье под заголовком "Охранители без идей") Карпов отвечает: "Относительная редкость удачных проектов по приспособлению наследия и частота протестов объясняются не безыдейностью градозащитников, а бездарностью корифеев силового бизнеса. Налепить 25-этажек в полях – это они могут. А спроектировать город – нет. И даже войти в уже сложившиеся кварталы могут, только как слон в посудную лавку. Нормальные качественные девелоперские проекты есть, но этот токсичный псевдодевелопмент "от братков" забивает все, как борщевик. Задача городских интеллектуалов – осознать ситуацию и настроить оптику так, чтобы различать девелоперов и дояров бюджета", – заключает эксперт.