Объект бескультурного наследия

Не всякий частный девелопмент полезен Петербургу. Публичная экспертиза, проведенная центром ЭКОМ в отношении дома 28 по Синопской набережной, развенчала миф об инвесторах как единственной панацее для исторического центра. И выявила ряд системных проблем в организации эксплуатации и ремонта зданий.

Памятник в нарезке

В 2005-м, в рамках подписанного Валентиной Матвиенко постановления, подконтрольное братьям Борису и Михаилу Зингаревичам ЗАО "Синопская набережная" взяло на себя функцию агента по комплексному инвестиционному развитию кварталов 55, 55а и 55б Центрального района (подробнее см. "Новую" от 30.07.2015). Но к 2012 году бизнесмены объявили: "Перспективы освоения всей этой территории нас не интересуют".

К тому времени их структуры успели скупить площади в ряде домов, в том числе в доме № 28 – выявленном объекте культурного наследия. Сговорчивый КГИОП вывел из-под охраны его часть – дворовый корпус. Хотя тот, по мнению зампредседателя Петербургского ВООПИиК Александра Кононова, по историко-культурной ценности ничуть не уступает лицевой части. А таких лестниц позднего классицизма, что есть в дворовом корпусе, в городе осталось очень мало.

Причины превращения цельного памятника в "расчлененку" представляются депутату Алексею Ковалеву очевидными: "Сделано это было для того, чтобы высвободить место для строительства нового здания. Я думаю, что такие идеи не оставляют этих "инвесторов", а правильнее было бы сказать – хапуг, и сейчас".

Не один месяц депутат вел переписку с разными инстанциями, пытаясь помочь людям, чьи квартиры (числом четыре) только и оставались жилыми – остальные скупили юрлица, львиная доля отошла ООО "Лотос".

Ни в какой ремонт или хотя бы минимальные работы по поддержанию здания "бизнесмены" вкладываться не собирались – прибранные к рукам метры сдавались под какие-то конторки или обращались в густонаселенные обиталища мигрантов. Согласно официальным ответам, проведенные по обращению Ковалева проверки подтвердили наличие мигрантов (УФМС) и клопов-тараканов-крыс (главный санитарный врач по СПб). Но как первые, так и вторые, перетерпев очередной рейд, возвращались вновь. Никуда не уходила и вода из подвалов, множились плесень и грибки, ветшали конструкции. При этом дом 1848 года постройки, который еще в 1979 г. объявили аварийным, отказывались включать в адресные программы капремонта. В администрации Центрального района ссылались на то, что здание находится в стадии расселения. А стадия эта, стартовавшая в 2005-м, так и не финишировала.

Расселение дома фактически остановлено, условия инвестиционного договора не выполнены, и 24.04.2012 он был расторгнут по соглашению сторон. Указывая на эти обстоятельства, депутат Ковалев требует включения данного адреса в программу капремонта. Управляющая компания (ЖКС-3) предприняла ряд срочных мер – откачку воды из подвала, изоляцию представлявшей опасность проводки. Теперь, после выезда на место с "Публичной экспертизой", начальник управления капремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов пообещал: в следующем году заменим инженерные коммуникации и теплосети, на 2015–2018-й запланировали работы по ремонту крыши, но постараемся сделать ее уже в 2016-м.

Хотя жилищники признают, что одним "латанием дыр" проблему не решить.

Миллионер из трущоб

Для качественного лечения здания необходимо поставить верный диагноз – провести добросовестное обследование. А оно стоит не одну сотню тысяч рублей. Таких денег в распоряжении управляющей компании нет, собрать их с собственников невозможно. Владельцы оставшихся жилых квартир потянуть подобную сумму не в состоянии, а юрлица – как тот же "Лотос", что скупил здесь львиную долю помещений, – даже "коммуналку" не покрывают.

Конкретные цифры приводит главный инженер ЖКС-3 Сергей Сазанов: "Задолженность юрлиц по этому дому перед управляющей компанией (про квартиры я не говорю, там как раз платят) – 2 млн 239 тыс. руб. На текущий ремонт за 2014 год начислено 80 тысяч, из них получено только 27. Для сравнения: на 2015 год начислено 53 тысячи, получено за 8 месяцев – 17. На эти деньги аварийные службы сюда выезжают, работает дворник, техника уборочная и так далее. Так что этот дом для нас убыточный, мы в минусе постоянно. Несмотря на это, мы из 17 тысяч потратили 15 на обследование. Оно самое поверхностное, конечно, чтобы те же фундаменты детально обследовать, нужны суммы с пятью нулями".

Собственникам нескольких оставшихся квартир такое не по силам. А скупившим помещения бизнесменам это не надо. "У них интересы совершенно иные. Им не ремонт, им снос нужен", – полагают в управляющей компании. "А мы по-любому не дадим снести", – парирует Ковалев.

Разрушать мифы, а не дома

По оценкам гендиректора ГК "Геореконструкция" Алексея Шашкина, этот дом XIX века вовсе не является необратимо аварийным. "Здесь типичное заболевание плохо эксплуатируемого здания. Можно сказать, что в целом оно не находится в аварийном состоянии. Да, есть элементы локальной аварийности. Но все поддается лечению. Беда только в том, что мы его все время оттягиваем", – считает эксперт.

Депутат Ковалев полагает, что необходимые работы вписываются в программу капремонта. Но даже если губернатор положит конец спору КГИОП и имущественного комитета, из-за которого здания с охранным статусом в краткосрочной перспективе не попадают в эту программу, даже если город вложит деньги, устранит аварийность конструкций и приведет дом в порядок, его эксплуатация останется такой же безобразной: большинство помещений принадлежит юрлицам, не заинтересованным в заботе о здании. Они предпочитают "короткие деньги": просто сдают помещения толпам гастарбайтеров. Депутат считает, что осмотр любого из таких помещений выявит нарушения требований Жилищного кодекса, а это даст городу основания обратиться в суд с требованием об их изъятии.

По мнению инициаторов "Публичной экспертизы", обращение к ситуации с конкретным домом на Синопской выявило системные проблемы в организации сохранения жилого фонда.

Чтобы грамотно спланировать ремонт, необходимо дорогостоящее обследование. Но если домовладение разорено, то никаких механизмов оказания ему помощи в законодательстве нет – ни кредитов, ни микрогрантов, ни адресной программы. "Если старое, историческое здание попало в "ловушку бедности", то выхода из нее нет, латание дыр не улучшает ситуацию принципиально: люди только тратят средства и здоровье на борьбу с нечеловеческими условиями проживания. Выскочить из этой ямы они не могут", – констатирует руководитель центра ЭКОМ Александр Карпов. Город может только наложить штрафы на управляющую компанию. По словам Сергея Сазонова, в ЖКС-3 "приходит ГЖИ и выписывает штраф в 40 тысяч – за ненадлежащее содержание дома, при собранных с собственников помещений 17 тысячах".

Александр Карпов убежден, что "дубинка штрафа действует совершенно бессмысленно": управляющую компанию лишают последних крох, которые могли быть потрачены на ремонт. В то время как нерадивых собственников – не бедных юридических лиц, взыскания не затрагивают. А действенный механизм изъятия помещений у не выполняющих своих обязанностей собственников не востребован властями и прокуратурой.

Квадрат Зингаревичей на круг обделенных

В то время как в ходе публичной экспертизы центра ЭКОМ обсуждалось бедственное положение, до которого дом на Синопской довели нерадивые девелоперы, "Деловой Петербург" опубликовал колонку Виталия Никифоровского – руководителя демонтажной компании, прозванного в неформальной среде "серийным убийцей зданий". Он пересчитывал убытки от остановки проекта Зингаревичей по Конюшенному ведомству в квадратные метры жилой площади и пришел к выводу, что на эти деньги можно было бы осчастливить "примерно 600 тысяч человек". Подсчет венчался пафосным призывом спросить у этих несчастных обделенцев, готовы ли они терпеть еще лет тридцать в ожидании нового частного девелопера.

"Вот мы как раз это и сделали, – отреагировал на публикацию Александр Карпов. – Пришли в дом, "спасенный инвестором", и спросили жителей, готовы ли они пережить еще одного инвестора. К сожалению, их ответы не востребованы деловой прессой – должно быть, в связи с запретом мата в СМИ".